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楊先生(台北) No.154 2010/2/27 上午 12:01:00 [點交]
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我買一個法拍屋屋主欠朋友的錢，所以約定給對方有二十年的租約抵債租約經過公證，因為租約抵債也收不到租金，目前已經跟屋主及其債務人協商好用一定金額，處理搬遷及租約問題那要用什麼樣的書面契約來保障自己的權益啊？(台北) |
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站長回覆 2010/2/27 上午 12:32:00
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您好：
民法第425條〈買賣不破租賃／租賃物所有權讓與之效力出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。
法律要保護經濟上的弱者(房客)；房東縱將房子出售他人，房客原有的租約不受影響，租期還有多久？租金月付多少？都不能改變，只是房東換人而已。得標人成為新房東，如果要求法院強制將房屋點交給得標人，就違反了民法第425條，所以拍賣時，法院一定會公告「第三人承租中，拍定後不點交」。
民法第866條〈其他權利之設定〉
不動產所有人，設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。
其實法律更保護財團，所有的租約在第一次拍賣流標後，均會被債權銀行以民法第８６６條排除，變成有點交案子。
民法第425條〈買賣不破租賃）精神，就是租期與租金不受影響；得標人變為新房東，向承租人收取租金；但萬一您碰上惡劣假租約。如
一．租金一次付清
二．長租期，低租金
三．以押金抵租金（或以債務抵租金）
四．以押金利息抵租金（或以債務利息抵租金）
五．不定期租約
那都是有類似「海蟑螂」的法拍高人在指點，如果沒有高超的法拍功力，您還是收不到租金。
如果這一件案子尚未投標，而且仍為不點交，縱使已跟對方談妥搬遷條件，對您還是風險很大，何不催請銀行以民法第８６６條排除，變成點交再進場投標呢？
假若您已得標，要將雙方和解條件訴之法律契約，最好的方法，聲請鄉鎮公所調解委員會做調解筆錄，或請公證人為雙方簽公證契約；調解筆錄或公約契約都是視同判決，有很大強制力量，對雙方都有保障！
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