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 陳先生(台北)  No.169 2010/3/23 上午 12:07:00       [點交]

假租約大致上可分「租金一次付清」、「高押金低租金」、「租期長」(不定期租賃)、「以債抵租」、「長租期,低租金」等…,請問要如何破解假租約,要舉證的話可以從拿些方面著手?謝謝!!(台北)

 

站長回覆  2010/3/23 上午 09:16:00

 

您好!

自民國85年強制執行大翻修以來,這種於惡性假租約已經如鳳毛麟角很少見了,縱使存在,也會被債權銀行以民法第866條,在第一次拍賣流標後聲請排除,變成有點交單純的案件。

但仍有少數假租約的案件,背後有高人指點操刀,租約承租日寫在銀行設定抵押前,讓銀行無法引用民法第866條排除租賃權,使拍賣一直保持為不點交狀態。

這種案件不僅一般民眾不敢碰,連法拍投資客敢進場投標也是少之又少,所以它會一直流標,價錢不斷往下掉,市價行情也許1000萬,但拍賣底價可能不到500萬,這對於專業功力高強的投資客,反而是投資的最愛,雖然有高風險,但也相對有高利潤。

假的就真不了,一定會有他的破綻,但在投標前很難找出真偽,需在拍定後訴訟時,要求對方提出租約資料,再從承租人、出租人簽章真偽,以及租押金給付、雙方資金往來記錄著手;很多假租約的漏洞,我們從以上兩種方式,八成就能突破。

只要能找出破綻,即能以對方『虛偽通謀』打贏官司,繼而強制執行點交房屋。

當然假租約形形色色,也不是三言兩語能道出全部破解之道,最重要法拍臨場經驗要足,還有標價取得成本低,除了高穫利的預期,還要有一筆和解預算金,一方面官司打前鋒,另方面隨時給對方下台階,早日解決交屋,才是最好的策略!

 

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