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 陳先生(台北)  No.271 2010/11/4 下午 10:19:00  

請問站長,若不點交原因是房子有出租,但租期已過,承租人仍未搬離,且繼續繳租金,該如何處理?(台北)

 

站長回覆  2010/11/4 下午 11:12:00

 

您好!

如果承租人租期是在查封前屆滿到期,債務人未與和他重訂租約而仍繼續收取租金,則此租賃關係為不定期租約。

雖然不定期租約是很麻煩的事,但因不定期租約無法公證,所以不能引用「民法425條買賣不破租賃」對抗您的拍賣所有權。等您拿到法院核發「不動產權利移轉證書」,先向對方發存證信函,表明您本人不續租之主張,請對方限期交屋。

對方一定不會屈服您的存證信函而交屋,下一步向法院提起「無權佔有,請求遷讓房屋」官司,約三個月保證您會順利取得勝訴判決,接著向民事執行處聲請強制執行點交房屋。

另外情況,對方在查封後、拍定前租期屆止,那也是一樣發存證信函終止對方佔用關係,過程同上所述。

最壞的情況,是對方租期在88年前就到期,不定期租約是發生在88年之前,因民法425條修訂不定期或五年以上租約需公證是在民國88年通過的;由於法律不溯既往精神,對方不定期租約是不容易解決,但這種機會很低,萬一碰上了您再提出,是很棘手,但還是有另外的方法可解決。

除了配合以上的法律行動,最好透過第三人隨時與對方協商溝通(不要本人出面比較好斡旋),預算一筆可接受的搬遷和解費用,保留對方一點下台階,讓雙方和解圓滿交屋才是上策;畢竟雙方無怨無仇,買法拍屋是求財不求氣,時間就是金錢,貼補些費用是必要的。

 

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