歡迎光臨~法拍天地
找房子投資、置產或自住嗎?祝您購屋順利~免費提供賸本、平面圖、調查過濾案件、建議評估標價、協助代墊貸款,未得標也是免費!眾多拍賣案件,不及備載,敬請見諒,代尋物件或協助點交,電洽:(07)9585-030

目前分類:法拍疑難解答 (263)

瀏覽方式: 標題列表 簡短摘要

 

如果您有買法拍屋的任何問題,我們將以20年專業經驗提供您滿意的解答,歡迎留言發問(上班時間72小時內回覆)

 楊先生 No.399 2011/12/2 上午 09:13:00  

在筆錄中看到這一點,不太了解,可以請問一下嗎?
若這件土地增值789萬,需要繳很多稅之後,才可取得權利移轉證書嗎?
土地增值稅不是賣掉之後才要繳嗎?

土地稅法第51條第2項「經法院拍賣之土地,依第30條第1項第5款但書規定審定之移轉現值核定其土地增值稅者,如拍定價額不足扣繳土地增值稅時,拍賣法院應俟拍定人代為繳清差額後,再行發給權利移轉證書。」之規定,於法務部行政執行署所屬行政執行處實施之拍賣程序亦應適用(高雄)

 

站長回覆 2011/12/2 上午 10:02:00

 

您好! 

土地稅法第51條第2項「經法院拍賣之土地,依第30條第1項第5款但書規定審定之移轉現值核定其土地增值稅者,如拍定價額不足扣繳土地增值稅時,拍賣法院應俟拍定人代為繳清差額後,再行發給權利移轉證書。」之規定,於法務部行政執行署所屬行政執行處實施之拍賣程序亦應適用

法拍屋拍賣後,債務人要繳交土地增值稅,法院會從得標人繳交投標價款中優先代扣債務人的土地增值稅;然而有些拍賣案件得標價款不足繳交時,拍定人需代為繳清差額後法院才會發給權利移轉證書。

我們網頁所列出『土地增值789萬』,是指土地投標底價低於目前土地公告現值789萬,如果投標人以底價得標,當年度再轉售時,即面臨兩次轉手土地增值額789萬,自用稅率10%,要繳交78‧9萬土地增值稅,一般非自用稅率則更高。

也許投標人是購屋自住,等10年後才有可能換屋出售,當等10年再出售時,除了這10年因土地公告現值增加所產生的增值稅外,還要加上當年度法拍的土地增值789萬(自用稅率10%,稅額78‧9萬),所以這筆稅款是跑不掉的,早繳晚繳而已,一定要把它列入今天的投標成本。

不論土地增值是否高於789萬,這一部份是不會影響得標人取得權利移轉證書的。

請參考連結:

 

 

lganjon 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

 

如果您有買法拍屋的任何問題,我們將以20年專業經驗提供您滿意的解答,歡迎留言發問(上班時間72小時內回覆)

 呂小姐  No.279 2011/11/1 上午 10:25:00

買賣房地產要繳奢侈稅,聽說農地不用
但農地除了做農舍外還有何用途呢(高雄)

 

站長回覆 2011/11/1 上午 10:58:00

 

您好!

農地可依以下用途,聲請將農地變更為特定目的事業用地(特定建地,建蔽率60%)

(一)財團法人興辦文教設施。 
(二)興建學校。 
(三)設置幼稚園。 
(四)發電廠、變電所、配電中心、輸配電鐵塔、油庫、輸油(氣)設施、液化石油氣分裝場、天然氣貯存槽、加油站、加氣站、加壓站、整壓站、配氣站及計量站等設施。 
(五)自然泉飲用水包裝設施。 
(六)農(漁)民團體興建農、水產品集貨及運銷場所、冷凍(藏)庫、糧食、肥料倉庫、辦公廳舍等相關設施。 
(七)農(漁)業團體興建農、水產品集貨、運銷場所、冷凍(藏)庫等相關設施。 
(八)農、漁業生產(含畜禽屠宰)、加工(含飼料製造)及運銷計畫設施。 
(九)糧商興(擴)建碾米設備暨相關設施。 
(十)住宿、餐飲、自產農(乳)產品加工廠、農產品及農村文物展示(售)及教育解說中心等休閒農業設施。 
(十一)動物收容處所。 
(十二)興辦社會福利設施。 
(十三)土資場及土方銀行等相關設施。 
(十四)液化石油氣及其他可燃性高壓氣體容器儲存設施。 
(十五)醫療機構、護理機構及精神復健機構。 
(十六)廢棄物清除處理、廢(污)水處理及防治公害等相關設施。 
(十七)衛星廣播電視事業、有線廣播電視事業及無線廣播、電視電臺設置之設施。 
(十八)電信機房相關設施。 
(十九)電磁波相容檢測實驗室。 
(二十)經區域計畫委員會審議通過之開發案件,無適當用地可供辦理變更編定者。 
(二十一)宗教建築設施。 
(二十二)生物技術產業設施。   
(二十三)運動場館設施。 
(二十四)企業營運總部(以經中央主管機關依「推動企業營運總部行動方案」等相關規定核定者為限)。

 

lganjon 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

 

如果您有買法拍屋的任何問題,我們將以20年專業經驗提供您滿意的解答,歡迎留言發問(上班時間72小時內回覆)

 呂小姐  No.279 2010/11/25 上午 01:29:00  

買金拍屋和法拍屋他的差別在那

 

站長回覆  2010/11/25 上午 01:44:00

 

您好!

法拍屋是債權人透過法院向債務人求償債務,在法院裡,這些求償的標的大都是金額較大的不動產,尤其90%以上為欠繳銀行貸款(本金及利息),房貸的標的,銀行都有設定抵押權,且銀行均為第一順位,有優先受償之權,稱為「拍賣抵押物」。

這幾年因拍賣案量大增,法院有限人力加上法院官僚牛步化,債權求償速度根本無法滿足銀行的要求,於是產生了金拍屋;台灣唯一特許的「台灣金融資產服務股份有限公司」(簡稱金服公司)順應而生,它是由金融界34家銀行集資成立的。

它以民間化的高效率分擔法院拍賣業務一部份,除了需要公權力介入的「查封、點交」動作仍由法院執行,餘均由金服公司處理,對投標人來說,要買金拍屋就要到金服公司投標室參加投標,金服公司為加快拍賣速度,第一次拍賣可能就接近或低於市價,且每次間隔15天,不像法拍屋有時到第三拍還無人問津,而且每次間隔長達一個月,所以標購金拍屋,您要眼明手快。

 

lganjon 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

 

如果您有買法拍屋的任何問題,我們將以20年專業經驗提供您滿意的解答,歡迎留言發問(上班時間72小時內回覆)

 黃先生(台北)  No.278 2010/11/25 上午 12:46:00

版主你好買法拍屋需要保人嗎?要幾人ㄋ, 請代標公司買法拍屋從開標到成交要多久的時間ㄋ?需要多少的費用,包括代書費,過戶費,可以給我一個大概的數字嗎? 我上過奇摩知識看過,但是我看不懂,大概是三.四百萬的房子,需要多少錢ㄋ (台北)

 

站長回覆  2010/11/25 上午 01:51:00

 

您好!

1‧買法拍屋得標七日內要請銀行代墊尾款,因屬信用放款,投標人需再一名保證人,等一個月取得權狀,辦理設定抵押,如借七成免保證人,八成以上也要找一名保證人。

2‧法院辦理點交流程約四個月,本公司代標,配合法院點交程序,另會私下找對方協商交屋,一般約兩個月左右(一個案子拖過兩個月,對我們公司時間成本也不划算)。

3‧得標人過戶要支付契稅、規費及代書費,視房子新舊大小,費用在2萬~6萬(以400萬標價房子為例)。

4‧本公司代標服務費以底價計2~6%,視案件難易及客戶需求服務範圍而定,以3%居多。

 

lganjon 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

 

如果您有買法拍屋的任何問題,我們將以20年專業經驗提供您滿意的解答,歡迎留言發問(上班時間72小時內回覆)

 吳小姐(高雄)  No.277 2010/11/22 上午 12:09:00  

請問 平拍是什麼意思呢? 是跟別人的價錢一樣要重標. 還是被屋主標回.所以才有平拍呢? 下標的支票已經取回了. 是不是就沒有機會標了呢?(高雄)

 

站長回覆  2010/11/22 上午 12:53:00

 

您好!

在投標室開標正式的名詞有得標(同拍定),落標,承買及撤回或停拍(停止拍賣),平拍屬不正式名稱,應是指最高價有兩名以上相同價錢;同樣價錢,依強制執行法規定,法官會命兩人當場再加價,以加價最高者得標。

實務上,法官命兩人加價有兩種方式,一以書面再寫價錢,另一為舉手加價,法官定每舉一次手加價為若干(如舉一次定三萬元),看最後誰舉不上手者則落標。

不論那種方式,碰到同價時,最後比價都會高出原來的價錢,所以資深投資客往往價錢都會有尾數,如428‧96萬元,就是為了避免同價的命運。

 

lganjon 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

 

如果您有買法拍屋的任何問題,我們將以20年專業經驗提供您滿意的解答,歡迎留言發問(上班時間72小時內回覆)

 周小姐(高雄)  No.276 2010/11/18 下午 08:19:00

請問 : 筆錄中他項權利情形:無抵押權設定是什麼意思 和拍定後抵押權塗銷一樣嗎?(高雄)

 

站長回覆  2010/11/19 上午 11:12:00

 

您好!

大部份拍賣的案子都是向銀行貸款,設定抵押權,未如期繳清貸款本息時,銀行就會向法院聲請強制執行,拍賣抵押物了。

不論價金是否能清償銀行債務,拍賣後該房子的抵押權設定就要塗銷,讓買法拍屋的投標人買到乾乾淨淨的產權,這就是『拍定後抵押權塗銷』的意思。

但銀行拿不回它全部債務,怎麼辦呢?法院會核發『債權憑證』給銀行,再去找債務人其它財產執行,甚至查扣債務人上班薪水的1/3。

少部份的案件,不是因抵押權關係,而是信用借款,像信用卡或者非金融機構債務糾紛,如本票、支票、借據或貨款不還,這些非抵押債權通稱為普通債權,它只是沒有優先分配的權利,但它與銀行一樣可以對其債務人聲請查封拍賣的。

如果一件法拍案件,是由普通債權人執行,而又沒有設定抵押權時,公告就會出現『『無抵押權設定』了。

 

lganjon 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

 

如果您有買法拍屋的任何問題,我們將以20年專業經驗提供您滿意的解答,歡迎留言發問(上班時間72小時內回覆)

 黃先生(台南)  No.274 2010/11/17 上午 10:16:00  

1法拍得標後,權力移轉證明什麼時候可以取得呢? 2.是否保證金連同尾款繳清後,法院才會給我權力移轉證明。因我想找銀行辦代墊款,但沒有權力移轉證明,銀行如何幫我辦理代墊款 ? 3.若法院無法即時給我權力移轉證明,是否有其他的文件證明我已得標呢?麻煩104法拍高手替小女子解惑,不勝感激…。 (台南)

 

站長回覆  2010/11/18 上午 01:37:00

 

您好!

由於不清楚您是否已得標,依拍賣流程:

在你得標後須於7日內補足尾款,這時若需貸款者就必須找銀行代墊尾款,通常須先審核您的資格,故投標前,最好能提早與銀行洽詢,提供充足的資料,如個人資歷條件及投標房子明細,讓銀行及早進行評估。若符合貸款資格,銀行會願意先代墊尾款。

繳完尾款後,大約13個工作天,法院才會核發不動產移轉証明書,辦理過戶。

如有任何問題,歡迎來電洽詢,我們將會為您說明,希望有機會為您服務,謝謝!

 

lganjon 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

 

如果您有買法拍屋的任何問題,我們將以20年專業經驗提供您滿意的解答,歡迎留言發問(上班時間72小時內回覆)

 J先生(台南)  No.275 2010/11/17 下午 04:49:00  

您好:
請問向法院聲請應買農地重劃區之農地,當接到法院通知繳清尾款時
1.是否代表優先權人已未於法定期限內應買而喪失優先資格了?
2.當收到權利移轉證書後需到那些單位,辦理那些事項,流程為何?
3.點交是要在”第2點之流程”完成前或流程中或完成後申請才適當?
以上發問
謝謝回覆
(台南)

 

站長回覆  2010/11/18 上午 01:48:00

 

您好!

1、接到法院通知繳尾款時,確實代表優先承購人未在法定期間行使優先承購權,您已確定應買得標。

2、收到權利移轉證書後,一方面委託代書辦理地政機關移轉登記,取得地政事務所核發所有權狀;另方面如公告是點交,則向法院聲請點交司法程序。

3、請點閱連結如下:點交流程

 

lganjon 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

 

如果您有買法拍屋的任何問題,我們將以20年專業經驗提供您滿意的解答,歡迎留言發問(上班時間72小時內回覆)

 黃小姐(高雄)  No.273 2010/11/12 上午 09:54:00  

您好,請教您.9月底,經由法院一拍,我得標一筆土地.尾款已繳清.但未尚收到移轉証明.詢問過書記官,他表示,因為法拍資料,遺漏通知債權人甲.現在,甲提異議.法院認定有行政瑕疵.所以,預定撒銷拍定.擇日重拍.我想了解,1.法拍資料是否必要通知債權人?2.我該如何保障我的土地所有權? 以上問題,麻煩您解惑!謝謝.

(高雄)

 

站長回覆  2010/11/13 下午 11:35:00

 

您好!

在拍賣過程中,確實有很多要通知的當事人,如債權人、債務人,甚至房屋有出租的房客,有些是只要公告或通知,有些是要送達通知,否則當事人將提起第三人異議之訴。

雖然可能是承辦書記官的疏忽,但有第三人異議,則您的拍定後續程序可能被迫停止,這是沒辦法的事;縱使是法院的行政瑕疵,讓您投標價金己繳清又不知是否能取得所有權,更不能得知何時能退回投標款項,法院是大家公認最官僚的地方。

因不知道台端案件詳細情況,暫不能給您滿意回覆,建議您先聲請閱卷,找有經驗的人陪您一起進入閱卷室,看完整個卷宗才能進一步主張如何保障您的權益。

 

lganjon 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

 

如果您有買法拍屋的任何問題,我們將以20年專業經驗提供您滿意的解答,歡迎留言發問(上班時間72小時內回覆)

 李小姐(台北)  No.272 2010/11/8 下午 02:56:00

我有看上的土地,但是不知道是否有陸可以走到我想要拍的土地那裡.我要如何得知是否有陸,可以到達.(台北)

 

站長回覆  2010/11/9 上午 10:57:00

 

您好!

法拍土地的投資利潤通常高於法拍房屋很多,因為房屋有門牌地址,縱使還沒到現場,即已清楚得知房屋附近環境功能及市場行情,投標人數多利潤就受影響了。

而法拍土地只有地段號,要找出它的地理位置,有時比登天還難;目前本公司投入大量人物力,結合GOOGLE地圖、街景功能,提供一套非常完整地籍圖資,會員可以很方便看出土地形狀、周邊環境以及土地座落位置。

對於市區或者臨大馬路土地,使用本公司網站地籍圖資即能解決您的問題,但碰上郊區土地,您還需要一套導航系統,輸入土地座標號碼,導航系統就能精準帶您到土地現場,土地附近有無路出入馬上一清二楚了。

本公司另提供IPHONE手機版,把法拍房屋及土地座標結合在GOOGLE地圖上,IPHONE導航系統會讓您覺得為何蘋果手機能如此受歡迎!

 

lganjon 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

 

如果您有買法拍屋的任何問題,我們將以20年專業經驗提供您滿意的解答,歡迎留言發問(上班時間72小時內回覆)

 陳先生(台北)  No.271 2010/11/4 下午 10:19:00  

請問站長,若不點交原因是房子有出租,但租期已過,承租人仍未搬離,且繼續繳租金,該如何處理?(台北)

 

站長回覆  2010/11/4 下午 11:12:00

 

您好!

如果承租人租期是在查封前屆滿到期,債務人未與和他重訂租約而仍繼續收取租金,則此租賃關係為不定期租約。

雖然不定期租約是很麻煩的事,但因不定期租約無法公證,所以不能引用「民法425條買賣不破租賃」對抗您的拍賣所有權。等您拿到法院核發「不動產權利移轉證書」,先向對方發存證信函,表明您本人不續租之主張,請對方限期交屋。

對方一定不會屈服您的存證信函而交屋,下一步向法院提起「無權佔有,請求遷讓房屋」官司,約三個月保證您會順利取得勝訴判決,接著向民事執行處聲請強制執行點交房屋。

另外情況,對方在查封後、拍定前租期屆止,那也是一樣發存證信函終止對方佔用關係,過程同上所述。

最壞的情況,是對方租期在88年前就到期,不定期租約是發生在88年之前,因民法425條修訂不定期或五年以上租約需公證是在民國88年通過的;由於法律不溯既往精神,對方不定期租約是不容易解決,但這種機會很低,萬一碰上了您再提出,是很棘手,但還是有另外的方法可解決。

除了配合以上的法律行動,最好透過第三人隨時與對方協商溝通(不要本人出面比較好斡旋),預算一筆可接受的搬遷和解費用,保留對方一點下台階,讓雙方和解圓滿交屋才是上策;畢竟雙方無怨無仇,買法拍屋是求財不求氣,時間就是金錢,貼補些費用是必要的。

 

lganjon 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

 

如果您有買法拍屋的任何問題,我們將以20年專業經驗提供您滿意的解答,歡迎留言發問(上班時間72小時內回覆)

 周小姐(高雄)  No.270 2010/11/2 上午 10:24:00

請問99司勇74708和99司心20666會不會被都更徵收 (高雄)

 

站長回覆  2010/11/3 上午 10:29:00

 

您好!

很抱歉,您的問題不在我們回覆範圍,請另行向市政府調閱都市計劃圖。

 

lganjon 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

 

如果您有買法拍屋的任何問題,我們將以20年專業經驗提供您滿意的解答,歡迎留言發問(上班時間72小時內回覆)

 林小姐(台南)  No.269 2010/10/29 下午 03:27:00  

你好...請問 若經過法拍取得土地(農地)..可以申請農地農用免增值稅嗎??(台南)

 

站長回覆  2010/10/29 下午 07:22:00

 

您好!

農地上如有興建未合法的房屋,在買賣過戶時,不得免用增值稅,要比照一般土地課繳土地增值稅,所以法院拍賣取得的農地,取得之時,土地上有未保存建物,再移轉需拆除建物或課繳土地增值稅。

 

lganjon 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

 

如果您有買法拍屋的任何問題,我們將以20年專業經驗提供您滿意的解答,歡迎留言發問(上班時間72小時內回覆)

 黃先生(高雄)  No.268 2010/10/24 下午 11:22:00  

請問為何看到一間拍賣房子,拍賣範圍只有1/3,公告註明拍賣應有部份,拍後不點交,這種房子怎麼買呢?(高雄)

 

站長回覆  2010/10/25 上午 12:06:00

 

您好!

當三位兄弟(或好朋友)共同購買一件房子,三人各出資1/3登記所有權各1/3,其中一人發生債務糾紛時,就會產生如您所訴『拍賣應有部份,拍定後不點交的公告』,而且其餘兩位共有人有優先承買權。

這種拍賣案件在法拍市場幾無人會投標,一來產權不完整,二來又有優先權,可能會白投標,所以它的價錢會一直往下掉。

外行看熱鬧,內行看門道,當價錢降到一個很低的程度時,就會有專業投資客出手承接了;得標後運作共有人不要行使優先權,甚至把手頭的持分一併賣出。

如無法完整取得產權,譬如只買到法拍1/3,還有另一位共有人1/3,共2/3時,依法律規定即能以2/3多數持分把全部產權出售,屆時各共有人再依產權比率分配出售款。

萬一只能取得1/3產權,也能聲請『分割共有物』,因房子無法分割成三等分,通常法院會判決變價拍賣,把全部產權拍賣所得價款也同樣依產權比率分配。

最後不論何種方式,原1/3得標人所得分配款可能會超出原成本一倍以上。

 

lganjon 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(1) 人氣()

 

如果您有買法拍屋的任何問題,我們將以20年專業經驗提供您滿意的解答,歡迎留言發問(上班時間72小時內回覆)

 李先生(台北)  No.267 2010/10/20 下午 02:42:00  

三重中興北街193巷9號3樓,是否為工業用地,到3F的樓梯是公用嗎? 還是會經過1、2樓的屋內??(台北)

 

站長回覆  2010/10/24 下午 11:36:00

 

這是站長的私密回覆...

 

lganjon 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

 

如果您有買法拍屋的任何問題,我們將以20年專業經驗提供您滿意的解答,歡迎留言發問(上班時間72小時內回覆)

 陳先生(台北)  No.265 2010/10/15 上午 11:44:00     [點交]

請問:
使用情形有註明"本件建物出租予第三人OOO,租期自99年1月8日起至101年1月8日止,租期尚未屆滿,惟該租賃關係目前業經本院裁定除去,如該裁定於點交前經廢棄確定,始不點交。"
這倒底有沒有點交啊? (台北)

 

站長回覆  2010/10/19 下午 11:39:00

 

您好!

不僅買法拍屋有點交問題,其實平常將房子出租,遇到惡房客,不付房租時,您上警察局,管區派出所也是愛莫能助。只有找律師告他,當然打官司一定會勝訴,但他還是不搬呢?那您就要拿勝訴判決書,到民事執行處聲請點交,跟法拍屋點交程序是一模一樣的。如果雙方未能和解交屋,司法程序約四個月時間才能強制交屋。

另外法院為什麼會有不點交呢?民法第425條「買賣不破租賃」,法律要保護經濟上的弱者(房客);房東縱將房子出售他人,房客原有的租約不受影響,租期還有多久?租金月付多少?都不能改變,只是房東換人而已。得標人成為新房東,如果要求法院強制將房屋點交給得標人,就違反了民法第425條,所以拍賣時,法院一定會公告「第三人承租中,拍定後不點交」。

民法第866條:不動產所有人,設定抵押權後,於同一不動產上,得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。

第一次拍賣無人應買時,債權銀行會以「民法第866條」,抵押權受租約之影響,要求法院排除租約,此時法院原公告不點交,在第二次拍賣時就會裁定為「點交」。

但法院裁定後十日內如當事人不服,可向最高法院提起抗告,萬一抗告有理,最高法院廢棄地方法院裁定,而且在法院點交房屋前經確定廢棄,此時得標之法拍屋,原點交狀態將回復為不點交,這就是公告『如該裁定於點交前經廢棄確定,始不點交。』的意思。

那這種公告到底是點交或不點交呢?投標前公告點交,等得標繳足尾款又變成不點交,對投標人是不是風險太大?

對一般投標新手或無經驗自住型買主,風險確實很大,又存在不確定性,但對專業投資客或代標公司而言是小CASE,只要投標前有技巧訪談現住人,就能判斷對方是否會抗告,有無機會使點交變成不點交。

縱使萬分之一機會判斷走樣,演變成不點交情況,找配合夠專業的律師向法院請求撤銷拍賣,返還投標價金,解決不點交棘手難題,只是時間成本的計算,完全沒有任何風險,這就是投標法拍屋專業所在。

 

lganjon 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

 

如果您有買法拍屋的任何問題,我們將以20年專業經驗提供您滿意的解答,歡迎留言發問(上班時間72小時內回覆)

 周小姐(高雄)  No.264 2010/10/15 上午 10:57:00    [稅金]  

您好 如果我以300萬購入土地一筆 購買時已隱藏增值稅100萬 如今以500萬賣出 那麼我要繳的土增稅 分別以自用及一般稅負計算 各要繳多少錢 謝謝 (高雄)

 

站長回覆  2010/10/19 下午 06:04:00

 

您好!

購買時已隱藏增值100萬(非增值稅100萬),代表法院土地價格低於目前公告現值100萬,假設公告現值是250萬,則土地法拍價格為150萬,日後您出售時,是計算公告現值與土地價格之間增值為土地增值稅課徵標準。

如果同年度出售,不論您出售價格為何,公告現值250萬,高出土地價格100萬,此時增值稅為100萬20%稅率即20萬。

如果過五年再出售,那時公告現值假設調為300萬,也不論出售多少錢,公告現值300萬,高出土地150萬,此時稅值為30萬。

自用稅率固定10%,一般為20~40%。

 

lganjon 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

 

如果您有買法拍屋的任何問題,我們將以20年專業經驗提供您滿意的解答,歡迎留言發問(上班時間72小時內回覆)

 劉小姐(台南)  No.266 2010/10/19 下午 05:36:00     [代標]  

請問如果要找你們代標程序如何?(台南)

 

站長回覆  2010/10/19 下午 05:49:00

 

您好!

●本公司的專業,在於幫客戶過濾有瑕疵案件,並分析投標價格,使客戶標得到又標得便宜,最後協助客戶快速點交房屋,有關物件環境好壞,建議您若對本物件有興趣,本公司可進一步說明拍賣的流程及應注意事項。


●一般我們接受客戶委託後,我們必需進行下列四件評估調查事項:

一、與債權銀行及法院書記官保持互動聯繫,如有第三人陳報租約,我們會馬上知道,並通知客戶解除委託。

二、調查左鄰右舍爭投標對手,如有兇宅這種大事情,也會從鄰居得知,當然也提醒客戶放棄這間房子。

二、調查左鄰右舍是否有投標對手,也可從鄰居得知屋況及是否曾發生不好的大事情,如果有當然也會提醒客戶放棄這間房子。

二、調查左鄰右舍是否有投標對手,也可從鄰居得知屋況有無瑕疪,如果有當然也會提醒客戶放棄這間房子。

三、拜訪屋主,如果屋主抗爭性強,也請客戶考慮是否繼續進場投標;如無人居住,同時探查裡面有價值留置物的多寡,評估爾後的後續保管難易。

四、調查市價行情,以及比對附近法拍成交記錄,提供 客戶標價建議,讓客戶標得到又標得漂亮!

 

lganjon 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

 

如果您有買法拍屋的任何問題,我們將以20年專業經驗提供您滿意的解答,歡迎留言發問(上班時間72小時內回覆)

 周小姐(高雄)  No.263 2010/10/14 下午 12:47:00    [稅金]

您好 土增稅如果是自用稅率 是不是固定用1 0 計算就可 不必用累進稅率計算 謝謝(高雄)

 

站長回覆  2010/10/15 下午 10:19:00

 

您好!

若符合自用優惠稅率,目前稅率為固定10%,但要注意出售前一年內,曾供營業使用或出租者,不適用優惠稅率。

 

lganjon 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

 

如果您有買法拍屋的任何問題,我們將以20年專業經驗提供您滿意的解答,歡迎留言發問(上班時間72小時內回覆)

 周小姐(高雄)  No.262 2010/10/13 下午 10:58:00     [稅金]

您好,土地增值稅應該由債務人負擔 為什麼公告中還要特別說明隱藏增值稅

得標人賣出該物件後 有可能會收到這樣的補稅通知嗎 可以據理力爭 拒絕繳納嗎(高雄)

 

站長回覆  2010/10/14 下午 02:33:00

 

您好!

在拍賣得標之時,得標人是買方,依法是要繳納房屋契稅,土地增值稅是債務人的義務,而且法院也會從得標人繳的款項中,優先扣除土地增值稅。

跟據86年10月的法令,如果土地標價高於公告現值,就以公告現值為「移轉現值」,反之則以土地標價為移轉現值,這是稅法從低原則。

法拍屋土地標價通常會低於當年度公告現值,假設當年度土地公告現值為200萬,您的土地標價是120萬,拍賣的移轉現值就是土地標價120萬,得標後如馬上轉手出售,得標人就變成賣方;課徵土地增值稅計算時,從前手120萬移轉現值到出售公告現值200萬,短短幾個月,您的土地增值就變成200萬-120萬=80萬,自用優惠稅率10%要繳8萬增值稅,一般稅率20~40%,最少要繳16萬稅金。

也許你會說,標法拍屋是自用的,不是投資馬上轉手,不用考慮那麼多。但過了20年,您要換更大間的坪數房子時,這一間從法院買來的房子要出售,除20年來的土地增值稅外,還要加上當年買法拍屋隱藏的增值稅。早繳晚繳還是要繳,今日標法拍屋暗藏的增值稅,您能不列入投標成本嗎?

所以有經驗的投資客,對於房屋底價300萬,土地底價200萬,總底價500萬的房子,要標550萬,加價50萬時,一定會全部都加在土地上,無非就是要墊高土地取得成本,減少爾後出售的增值稅,這是寫標單最基本,又很重要的法拍常識。

萬一房子座落有兩筆土地時,加價金額要加在那筆土地,或者兩筆土地各加多少,牽涉更專業的計算,才能達到最大節稅目標。

得標人出售法拍屋,在過戶時就會收到稅捐機關的土地增值稅單,馬上要繳納才能完成過戶。

 

lganjon 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()