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李○○(高雄) No.242 2010/8/30 上午 01:28:00
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被法拍的房子.屋主跑路.神明跟祖先牌位都留在屋內.要安置他處該如何處理.有那些廟宇可安置.(高雄) |
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站長回覆 2010/8/31 上午 10:54:00
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您好！
很多法拍屋的原屋主倒債跑路時，不是來不及把祖先、神位一齊帶走，就是不再相信那是他的祖先、神位，既然不保佑他保住房子，他怎麼會繼續供奉為祖先呢？
碰到屋內留下的祖先、神位，不能像動產傢俱一樣，聲請拍賣；必須遷移到寺廟供奉，相同宗教的寺廟接受神位沒問題，有時不會收任何費用，但祖先牌位佔位置，比較不受歡迎，通常寺廟會酌收費用，約一萬至三萬不等，碰到獅子大開口，會以靈骨塔行情，跟您要十來萬，多詢問幾家，才不會吃虧。
有些對於先人頗尊重的投資客，還會勞神找「老師」，燒燒香，做個法移奉寺廟，這就看每一個人信與不信的認知程度了。
高雄地區一位資深投資客，每次碰到債務人留下的土地公或祖先牌位，都是拿到三鳳宮後面一家佛像買賣店，買兩三百塊水果及５００元紅包，請店老闆幫忙處理化解，這位投資客標法拍屋十幾年，至今仍然旺得很！ |
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陳小姐(台北) No.241 2010/8/27 下午 06:07:00
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若標桃園地區法拍屋,其中隱藏增值稅20萬,若投標時多10萬加標金在土地上,以自用稅率10%來計算，請問要將來出售時負擔多少增值稅？謝謝～(台北) |
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站長回覆 2010/8/30 上午 12:22:00
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您好！
隱藏增值稅20萬應該稱「隱藏土地增值20萬」，代表土地底價低於當年度公告現值２０萬，若加１０萬標金在土地底價上，則土地標價就低於公告現值２０－１０＝１０萬。
如果得標後在當年度（１２月底前）出售，將面臨土地增值１０萬元，依自用稅率10%計算，當然就繳納１萬元土地增值稅。
如果過五年後再出售，除法拍隱藏土地增值稅１萬元外，另核課五年來公告現值增加多寡，再乘以１０％稅率。
請連結參考●為什麼馬上轉售的法拍屋要繳土地增值稅？ |
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陳先生(高雄) No.240 2010/8/24 上午 10:25:00
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請問如果請貴公司代標一件總價不滿250萬的房子,從代標到點交,不是大概收9萬元嗎??還是代標收一次,聲請點交又收一次....謝謝!(高雄) |
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站長回覆 2010/8/24 上午 10:55:00
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您好！
本公司收費９萬元的代標服務費，我們一方面進行法院點交程序，從第一次聲請法院通知對方１５天自動搬遷，第二次聲請書記官來現場履勘到第三次聲請法官強制交屋，這些聲請費用均已含在９萬元中，另方面我們還會私下找對方溝通，雙管齊下，才能達成和諧、快速交屋目標。 |
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蔡先生(高雄) No.239 2010/8/19 上午 01:13:00
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您好如果要標一個不點交的土地上方有種植果樹應該如何處理 謝謝(高雄) |
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站長回覆 2010/8/19 上午 01:54:00
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您好！
等待其收成後即發存證信函，請求歸還土地，未交還就向民事庭提起訴訟，約三個月取得勝訴判決書，再向民事執行處聲請點交。 |
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徐小姐(台南) No.238 2010/8/14 下午 06:25:00
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請問地目"雜"可蓋房屋嗎?
若要變更為建地有何限制呢?
有的法拍土地測量為"道路用地"..那可以買嗎?也可建房子嗎?
thanks.(台南) |
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站長回覆 2010/8/17 下午 04:49:00
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您好！
首先說明，都市土地的使用管制是以土地使用分區來管制，例如，如果你的土地位於住宅區，則不管地目為何，皆可建築使用，所以，你應該去清查你的土地的使用分區是什麼，來論定它是什麼土地． 其次，所謂雜地目，通常是指不屬於其他各地目別的土地，則會編列為雜地目，諸如：自來水用地，運動場，紀念埤，練兵場，射擊場，飛機場，砲台等，是否注意到，上開土地，皆可做稍許的建築行為，但又不若建地目所可以做的建築行為，此類的土地，大致上就劃編為雜地目．但得再深入說明的是，現今的土地地目已不能反應土地的實際現況，故，內政部，正逐年在廢除地目的編定，而回歸到土地使用分區及類別來管制土地的使用情形．
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陳小姐(台南) No.235 2010/8/14 上午 01:05:00
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請問什麼是法拍屋的指價拍賣???
在法拍屋公告上看到的!
是不是可以由債權人指定第幾拍價位來拍賣房屋???
是否會有拍賣無實義的問題?
(台南) |
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站長回覆 2010/8/14 上午 01:33:00
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您好！
不動產之拍賣最低價額不足清償優先債權及強制執行之費用者，執行法院應將其事由通知債權人。債權人於受通知後七日內，得證明該不動產賣得價金有賸餘可能或指定超過該項債權及費用總額之拍賣最低價額，並聲明如未拍定願負擔其費用而聲請拍賣。逾期未聲請者，執行法院應撤銷查封，將不動產返還債務人。
依債權人前項之聲請為拍賣而未拍定，債權人亦不承受時，執行法院應公告願買受該不動產者，得於三個月內依原定拍賣條件為應買之表示，執行法院於訊問債權人及債務人意見後，許其應買；債權人復願承受者亦同。逾期無人應買或承受者，執行法院應撤銷查封，將不動產返還債務人。
簡而言之，拍賣無實益的案件，債權人踐行強制執行第８０條之一的規定，指定拍賣底價並陳明願負擔拍賣費用。
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周小姐(高雄) No.234 2010/8/12 下午 08:56:00
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房屋謄本登記的權利種類有哪些 , 差別在哪裡 .(高雄) |
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站長回覆 2010/8/14 上午 01:43:00
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您好！
謄本登記的權利種類計有如下：
所有權、地上權、地役權、永佃權、抵押權及典權等六種。
以所有權及抵押權最常見，所有權即表示所有人之意思；抵押權即設定抵押權人對不動產強制執行時，擁有優先受償之權。
其它請查「奇摩知識＋」‧‧‧
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杜小姐(高雄) No.233 2010/8/12 上午 10:52:00
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請問債權人與謄本權利人有何不同,是否各有順位(高雄) |
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站長回覆 2010/8/12 上午 11:21:00
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您好！
查看謄本的他項權利部，債權人（謄本權利人）可分抵押債權人及普通債權人，抵押債權人依順序為第一順位，第二順位‧‧‧，普通債權人則依債權比率參與分配。
另外聲謮查封拍賣的債權人稱為查封債權人，其餘債權人則為參與分配債權人。 |
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林小姐(台北) No.232 2010/8/7 上午 12:53:00
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站長您好~~ 請教法拍<債權ㄉ問題>...今天收到一通法拍仲介ㄉ電話.她說用低於拍賣ㄉ3拍價格.直接向銀行買債權.我先付出10%費用給資產管理公司.債權銀行會停拍3拍..再度重新1拍拍賣.我再到法院投標.但是是假投標(做做樣子/因為1拍不會有人競標)實際上我早就低價買下ㄌ.事後我得在支付3%交易費+代書費+點交5~10萬給他們...由於不懂債權.且聽起來可以不用競標較省市.這種做法可行?風險大?..謝謝您....<一個無殼蝸牛ㄉ疑惑>(台北) |
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站長回覆 2010/8/7 上午 01:18:00
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您好！
如果以１００萬向資產公司購買２００萬的債權，然後以高於市價的２００萬向法院投標取得所有權。投標的２００萬再以債權相抵，所以也不用繳交款項，實際支付成本就是那購買債權的１００萬，這是購買資產公司債權的玩法。
購買債權是擁有法拍專業高手投資手法，除了法點交問題，其中還牽涉實際債權多寡，扣繳執行費及土地增值稅計算，一不小心成本沒盤算到，支付價錢會比投標價格還高。
這幾年，也有好幾家資產公司找過我們，原先我們蠻心動，最後實際接觸，發覺風險太高，都逐一打退堂鼓，也勸說客戶不要購買債權。
找一家口碑好的代標公司，全程委託，直接到法院投標，產權清楚，成本又容易控制，這才是上策！
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周小姐(高雄) No.231 2010/8/3 下午 08:10:00
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被假扣押的房子,與一般拍賣的物件有差別嗎.(高雄) |
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站長回覆 2010/8/4 上午 12:24:00
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您好！
所謂假扣押，是一種金權行為保全程序，當債權人為了防止債務人先行脫產，在未取得對債務人強制執行的執行名義時，先向法院聲請假扣押，提供債權額１／３金額擔保金，對債務人財產進行查封動作。
進行假扣押後，再花一段時日（本票約１～２個月，支票約２～６個月，民事訴訟時間不定）向法院聲請執行名義，有了執行名義後，即可向債務人進行強制執行，拍賣對方財產。
也許未取得執行名義前，即有其它債權人已先取得執行名義，以調閱假扣押程序進行強制執行，則假扣押的財產也面臨被拍賣結果。
所以不論有無被假扣押，只要進入強制執行的拍賣程序，對投標人都是一樣的。
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宋小姐(高雄) No.230 2010/8/2 上午 11:31:00
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請問土地和建物可以分開用2人名字去標嗎?(高雄) |
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站長回覆 2010/8/2 下午 03:22:00
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您好！
一般而言，土地與房屋是分別標價，合併拍賣，似乎不能由兩個人各別具名投標，但可以共同具名投標，如兩人各為持分１／２，得標後兩人對土地與房屋都各有一半的所有權。
實務上，我們有投標一件案子，投標單上投標人為夫妻兩人名義，土地欄願出價額後註明先生名義，房屋欄願出價額後註明太太名義，拍定成功，繳完尾款後取得移轉證書分別為土地所有權人為先生，房屋所有權人為太太，所以分別投標也是可以的，只要標單註明清楚。
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陳小姐(台南) No.229 2010/7/29 上午 10:36:00 [其它]
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請問綱頁上刊登的坪數,全都是權狀的坪數嗎????(台南) |
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站長回覆 2010/7/29 上午 11:14:00
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您好！
坪數可分一、主建物坪數，室內坪數
二、附建物坪數，如陽台，雨，花台，露台等
三、公設坪數
四、車位坪數
五、增建物坪數
各家法院公告形式不盡相同，像台北、台南法院都不會公告公設坪數，有些車位坪數是附在公共設施內的法定車位，公設坪會變成很大。高雄法院增建坪有詳細公告，台南法院則不公告，台北法院有時有，有時無。
不論那一家法院，客戶委託時，我們在投標前，都要上網調閱謄本，把房子的產權再調查一遍。 |
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李先生(高雄) No.228 2010/7/24 下午 11:43:00 [點交]
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請問--標得不點交房屋後，屋主卻拿出一份沒有經公証合約，5年租金一次付清沒有押金（合約尚未到期且較合理租金為低），合約期滿後前屋主再同意續約5年租金按月給付。假如此合約為真實無虛偽，請問這合約是否受到民法425買賣不破租賃保護，若有不當得利的部分是要跟承租人或前屋主哪位請求。(高雄) |
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站長回覆 2010/7/29 上午 10:27:00
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您好！
民法第 425 條 出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租
賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。
五年租約未超出五年，雖無公證，私約仍受到買賣不破租賃的保障，拍定人需承受房東地位，待租期屆滿才能收回房子。
但，租約約定五年到期，原屋主同意續租五年，那不是五年租約，而是十年租約，沒有公證，即不受民法保障，您終止此租約沒問題。
未看到租約詳文，其它細節無法回覆。 |
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楊小姐(高雄) No.227 2010/7/23 上午 12:36:00 [增建]
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您好.. 我有在網上看見喜歡的物件,可是在物件的說明裏陳述...."建物係未辦理所有權第一次登記,不能依權利移轉證書登記所有權",這是代表什麼意思? 是代表這個物件產權不清嗎?是不是不適合去投標? 謝謝 (高雄) |
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站長回覆 2010/7/23 上午 01:31:00
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您好！
所謂標的物未辦理所有權第一次建物登記，也稱未保存登記建物，是指該標的物未經地政事務所產權登記，也就是沒有權狀的意思；您得標後，在法院核發不動產權利移轉證書中，會註明您買到有權狀的部份，同時也買到未保存建物部份，您絕對擁有未保存建物的所有權，但您不能到地政機關辦理產權登記、取得權狀。
在台灣，大部份房子的屋主，在買到的同時或事後，將房子加以增建，如一樓屋前屋後空地增建，或頂樓增建，這是很普遍的事；這些增建部份通通稱為未保存登記建物，都是沒有權狀的，甚至還要面臨被拆遷的危險，但事實上只要不是太過份的增建，根本不會有事。
每一家法院的公告不完全相同，高雄法院對於增建部份會囑託地政機關來測量，編臨時建號，到地政事務所可以調到它的建物平面圖；而台南法院只是很簡單在公告註明「拍賣含未保存建物部份」，其它大部份的法院更簡單，未保存部份隻字不提。
以法律的見解，增建部份幾乎均附屬在主建物部份，只要該部份無獨立通道，不能單獨使用，法院均視為從物，都在抵押權效力範圍；買到主建物的人，也同時買到附屬增建物，所以大部份法院雖未公告有無拍賣未保存建物，但仍會一併點交給得標人。
所以拍賣買到增建不是產權不清，本來增建就不能取得權狀，這是很普遍的事，縱使一般房屋買賣也是一樣。
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陳小姐(台北) No.226 2010/7/17 下午 08:47:00 [點交]
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法院筆錄如下:：
本件標的物xxxx建號據債權人查報為債務人自住使用,拍定後點交,xxxxx建號且係拍賣應有部分,並無分管情形,拍定後不點交 。
請問"拍賣應有部分,無分管情形"是什麼意思?這種情形是否都是不點交。
謝謝~~
(台北) |
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站長回覆 2010/7/19 上午 01:29:00
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您好！
如果拍賣不動產的產權範圍不是全部，而是應有部份，如持分１／３，則另有持分產權２／３不在拍賣範圍，法院就會公告拍賣應有部份，拍定後不點交。
很多大樓車位產權屬非獨立產權，是附屬在共同使用部份（即公設）內，但大樓管委會有明確記載車位是何人所有，即代表此車位雖拍賣應有部份產權，因有分管契約，大部份法官拍定後會以點交處理。
另有部份拍賣案件，其分管情形是模糊的，如法院公否不點交，得標後需以訴訟方式解決，官司打贏，就能聲請強制執行，不點交變點交了。
參考連結：■法拍屋車位被 偷賣，我要如何主張？ |
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陳小姐(台北) No.225 2010/7/16 下午 11:44:00 [法拍程序]
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投標代理人資格有限制20歲嗎?謝謝~(台北) |
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站長回覆 2010/7/17 下午 04:31:00
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您好！
不動產投標須知第三條規定「投標人為未成年人或法人者，投標時應書明其法定代理人之姓名。」，而投標代理人也要為成年人，需滿２０歲。
•「行為能力」指是否能獨立為有效法律行為的能力。民法區分為有行為能力人、限制行為能力人及無行為能力人。
1. 有行為能力人：指凡能以獨立的意思，為有效法律行為者。依民法規定，年滿二十歲的成年人，及未成年人已結婚者，為有行為能力之人。
2. 限制行為能力人：滿七歲以上的未成年人，為限制行為能力人，其行為能力並非完全欠缺，只是其為法律行為時，應得法定代理人的允許。
3. 無行為能力人：指無判斷力之人，依民法規定，未滿七歲的未成年人及禁治產人，為無法律行為能力之人。為了保護他們，民法規定無行為能力人所為的法律行為絕對無效。他們的行為應分別由父母或監護人代為之，才能有效。
■不動產投標須知 |
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陳小姐(台北) No.224 2010/7/15 下午 11:24:00 [法拍程序]
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投標時若保證金高於規定的保證金金額,會不會成廢標?
例如,法院規定保證金50萬,投標時標單放入保證金60萬之銀行本票,算廢標嗎?
謝謝~(台北) |
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站長回覆 2010/7/15 下午 11:53:00
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劉小姐(台北) No.223 2010/7/14 下午 08:46:00 [其它]
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您好~
我對基隆市七堵區東新街的房子有興趣~
是否可以跟我聯絡~
請於明天中午撥打電話給我~
其他上班時間不方便接聽電話~
謝謝您~(台北) |
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站長回覆 2010/7/15 下午 11:59:00
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這是站長的私密回覆... |
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李小姐(高雄) No.222 2010/7/11 下午 01:50:00 [其它]
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高雄市鼓山區 美術東六街137號8樓<15>請問這一間房子是靠近外面的大馬路,還是靠近另一側,
或是在整建物的中間,光線及通風如何,屋主可否積欠很多管理費及水電費,要幫忙分攤什麼費用嗎???,或者得標後還得分期繳工程受益款????大概一個月管理費多少呢???方便的話可否先告知,我人現在不在台灣,下次3拍時我會儘量參與,但我想先評估一下,方便給我資料嗎???我上班挺忙的,請留言回答即可,感恩!!如果以貴公司多年經驗,大概多少錢為勝算的底限....對了,如果遇到難纏的前屋主要給搬家費嗎???大概多少呢???我想大概知道預算額度,不然倘若籍時讓貴公司白忙一場,恐非兩者之本意!!我的MAIL:AFENGWENG@YAHOO.COM.TW (高雄)) |
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站長回覆 2010/7/11 下午 09:20:00
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您好！
為了您投標的隱私，我將回覆內容傳到您的ＭＡＩＬ。 |
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吳小姐(竹苗) No.221 2010/7/11 下午 01:08:00 [點交]
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如果標到一間有租約.租約還未到期不點交房子.房客以不點交為拒絕付租金該如何處理? (竹苗) |
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站長回覆 2010/7/11 下午 01:38:00
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您好！
土地法第 100 條 出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：
一 出租人收回自住或重新建築時。
二 承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三 承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。
四 承租人以房屋供違反法令之使用時。
五 承租人違反租賃契約時。
六 承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。
民法第 440 條 承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。
租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。
租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。
民法第４２５條買賣不破租賃，在法院未排除租賃權，公告不點交情況下，您得標後要繼續出租給對方，不能要求法院點交房屋。
有很多房客，以為受到法院不點交的保障，在房子被標走後拒不繳租金，這是很傻不懂得法律的做法；碰到有經驗的投資人，在對方兩期未繳房租，就可依土地法第１００條或民法４４０條終止租約。
只要對方不繳租金，您可發存證信函催繳，並在信中請對方將房租主動匯到您指定的銀行帳號；在兩個月未收到租金，再發一次存證信通知解除租約。
解除租約後，當然對方不僅不交租金，也不會將房子交還給您；接著您要向法院訴請對方交屋，以無權佔有，請求遷讓房屋，約三個月保證取得勝訴判決，您就可向法院聲請強制執行點交房屋。
這種案件我們處理太多，只是煩瑣，不會困難，花些心力費用，將不點交變為變點交，您還是很划算，有機會希望進一步為您服務。
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