|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
許先生(台北) No.200 2010/5/17 下午 03:53:00
|
|
|
房子即將被法拍...99/05/03來貼封條...請問法院最快何時進行第一次拍賣..會寄通知給原屋主嗎? 有沒有其他方式可解決(台北) |
|
站長回覆 2010/5/18 上午 10:19:00
|
|
|
您好！
⊙債務人本人一定會收到拍賣公告，除非您沒有住在戶籍地，又沒有向法院陳報送達地，否則當天的拍賣是無效的 ; 通知方式是以雙掛號郵寄的。
法拍屋經不動產鑑價公司完成估價報告，法官再詢問債權人、債務人表示竟見後，依其心證定出第一次拍賣底價，如無人應買，約一個月就８折減價．．．
第二次拍賣 :無人應買，約一個月再８折減價．．．
第三次拍賣 :無人應買，約十天就原價公告應買三個月．．．
公 告 應 買:應買期三個月中，債權人可隨時提出８折減價特別拍賣．．．
特 別 拍 賣:再無人應買，債權人只得承受，撤回案件或另行估價 拍賣
另行估價拍賣後，又從第一次開始循還，法令表面上只能拍賣四次，其實幾乎無次數之限制。
⊙要保留房子，有三種方式
第一：想辦法與債權銀行協商，先付一筆頭期款請銀行撤封或暫緩執行（停止拍賣三個月，可延緩兩次），再分期清償本金及利息；債權銀行立場是確保債權，進入拍賣程序，銀行也是勞心勞力，只要有誠意，提出償債計劃，一般銀行都不會太強硬。
第二：銀行的債務實在太大，甚至超過房屋市價，要考慮另找親友名義標回來，找一位信用、資力良好親友投標，很多銀行都有提供法拍屋代墊尾款業務，只要準備兩成保證金就可參加投標。
第三：萬一兩成保證金有困難時，但親友的信用條件尚不錯，可找一家可靠代標公司，以代標公司名義及資金投標，屆時再以買賣方式過戶給您的親友；這時銀行會以市價８成貸款，不再以拍賣價格核貸，說不定貸款的金額會高於投標價格，或者您們只需補足少數差額。
第二及第三的方法還有一個好處，新貸款的條件會比原貸款好很多，爾後每月支付貸款本息會輕鬆多了。 |
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
吳先生(高雄) No.199 2010/5/13 下午 02:24:00
|
|
|
達人你好,依照NO.197你所回答:債權人聲請停拍分兩種，一為短期停拍，稱延緩執行，暫停三個月，強制執行過程中可聲請兩次，累計可停止拍賣六個月.
請問,債務人應準備什麼文件資料來聲請停拍呢?那應該是去向債權銀行提出申請還是法院呢?(高雄) |
|
站長回覆 2010/5/14 上午 09:54:00
|
|
|
您好！
聲請延緩執行是債權人權利，要與債權銀行協商和解還款條件，再由債權銀行向法院提出聲請；
只要銀行同意，需要何文件，銀行會主動請您配合。 |
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
吳先生(高雄) No.198 2010/5/13 下午 02:14:00
|
|
|
請問達人,當法拍屋在得標後,得標者最快多久能點交完成取得房屋,最慢又要多久呢?如果是屋主自住的房屋且法拍資料上也說明是點交物件.無論在房屋拍定前或拍定後,屋主是否有其他方式拖延時間??(高雄) |
|
站長回覆 2010/5/14 上午 09:54:00
|
|
|
您好！
點交工作是標購法拍屋重要工作，點交時間長短牽涉得標人點交專業能力，債務人抗爭程度及承辦書記官執行有無魄力。
依我們實務經驗，點交時間從一個月到四個月都有可能，也曾碰到同業處理不當，拖了一年房子還交不出來。
買到法拍屋,原屋主多久會搬走交屋給我 ? 請參考連結這裡 |
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
吳先生(高雄) No.197 2010/5/10 下午 03:08:00 [法拍程序]
|
|
|
請問法拍達人 ,如果房屋已經被法院執行拍賣,要如何做才能停止並撤回拍賣?需要準備什麼文件呢?(高雄) |
|
站長回覆 2010/5/10 下午 03:55:00
|
|
|
您好！
強制執行拍賣的發動人是債權人，只要與債權人協商還款和解條件，債權人具狀聲請停止拍賣，則強制執行即停止。
債權人聲請停拍分兩種，一為短期停拍，稱延緩執行，暫停三個月，強制執行過程中可聲請兩次，累計可停止拍賣六個月；另一為撤回整個強制執行。
除了債權人聲請停拍外，債務人可提供擔保，撤回本案之執行，此種方式均是雙方無法達成和解，債務金額又有爭議，債務人不得己才要提供全額擔保金，聲請停止拍賣。 |
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
徐小姐(高雄) No.196 2010/5/7 上午 12:20:00 [點交]
|
|
|
有間法拍屋公告的內容是，…建物第三人使用中，拍定後不點交。閱卷後得知是第三人把建物當倉庫使用，只堆放了一些個人的東西，並沒有人居住使用，也沒有租約。像這樣的情況要怎麼處理較好？可以用這個和法院申請點交嗎？（司法院第一廳74.6.29(74)廳民(二)字第四九七號函認為，債務人應交出之不動產為債務人占有者，執行法院應解除其占有點交於買受人或承受人，乃強制執行法第九十九條第一項所明定，故原由承租人占用之不動產，於拍定後既由債務人占用，執行法院即應准許點交予拍定人或承買人；如承租人於拍定前即已離去亦同(載司法周刊雜誌社印行「民事法律問題研究彙編-民事特別法」第一○○七頁至第一○○九頁)。拍定人對於此項情形，可行使其點交之權利，自不應予以忽略。）謝謝！！(高雄) |
|
站長回覆 2010/5/7 下午 08:26:00
|
|
|
您好！
強制執行法在民國85年大翻修前，債權人以民法第８６６條排除租賃權，法院仍是以不點交處理，拍定人得標後，只要向民事庭提起訴訟，以無權佔有，請求遷讓房屋，約三個月即能贏得官司，強制執行點交房屋。
那時拍賣房屋以不點交居多，一般自住型民眾很少走進投標室，法拍市場幾乎是投資客天下；排除不點交障礙，除了訴訟解決外，因得標價低，投資人都有預算一筆給對方搬遷費，一方面打官司，另方面不斷與對方折衝協調，很快的時間雙方即能達成和解。
目前不點交案子很少見，大部份第一次拍賣有租約不點交，等到第二次拍賣就被銀行排除變成點交；碰到少數的不點交，除了拍賣公告的解讀外，最重要現場訪查，了解對方是善意或惡意佔用，以便預算搬遷費的高低；因公告為不點交，競標者會少，可以較低價錢得標，配合談判技巧，扣掉支付的搬遷費還是很有賺頭。
去年碰到兩件客戶委託不點交房子，投標前訪查，一件不定期租賃，底價８５０萬，為善意承租，得標後補貼對方押金５萬元，兩個月交屋；另一為底價４００萬，惡意佔有（有流氓背景），得標後給對方４０萬搬遷費，一個月交屋；雖然支付搬遷費，但兩件都只有我們一人投標，都是底價得標，客戶仍覺得很划算。
依本人經驗，拍賣公告筆錄只是一個參考，現場的訪查反而更重要，有些點交法拍屋，屋主抗爭性強，得標人又沒預算搬遷費，反而比不點交更難處理。
|
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
陳先生(台北) No.195 2010/5/4 下午 03:07:00 [法拍程序]
|
|
|
有人說第一拍沒賣掉第二拍是第一拍的八折第三拍是第二拍的八折是這樣計算嗎還是要看債權銀行自己決定阿 總拍底價400萬 目前是第一拍如果到第三拍或特拍大約各是多少 有時候特拍價格會是第一拍的一半價格左右嗎麻煩一下 (台北) |
|
站長回覆 2010/5/4 下午 09:32:00
|
|
|
您好！
Ａｎｓ１：法院在查封後，會將拍賣標的送交鑑價機關估價，目前全省各地方去院鑑價單位都是不動產鑑價公司的不動產估價師。
一般而言，估價師估價原則會將房屋及土地分別估價；房屋以建築年限，結構估算房屋現值，土地以公告現值做標準，兩者加總後再和當地市場行情（買屋成交行情及出租行情）做部份調整，完成估價結果交還法院，法官再將估價結果請債權人及債務表示意見後，法官依其心證調整成「第一次拍賣」的底價。
第一次拍賣，無人應買，就８折減價．．．
第二次拍賣，無人應買，再８折減價．．．
第三次拍賣，無人應買，就原價公告應買三個月．．．
公告應買，應買期三個月中，債權人可隨時提出８折減價特別拍賣．．
特別拍賣，再無人應買，債權人只得承受、撤回案件或另行估價拍賣；再重新估價拍賣，又從第一次拍賣開始，俗稱第二輪的第一拍；法院拍賣理論上只能拍賣四次，其實是無限制，直至賣出為止。
Ａｎｓ２： 一拍 400萬 二拍 320萬 三拍 256萬 特拍 204.8萬；由此可見一拍到特拍減價幅度48.8％。幾乎巳經是一拍拍價的一半價格。
|
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
黃小姐(高雄) No.194 2010/4/30 上午 10:00:00 [增建]
|
|
|
法院筆錄中【建物 部分佔用毗鄰之同段698號土地，佔用部分將來有被訴請拆除之虞，佔用之土地不在拍賣範圍】。這種建物似乎還蠻多的，請問有解決的辦法嗎?(高雄) |
|
站長回覆 2010/5/1 下午 09:25:00
|
|
|
您好！
透天的房子蓋好交屋後，幾乎屋主沒有不違章增建，這些增建部份沒有權狀，俗稱未保存登記建物；而真正有權狀合法房子，在建築時，從聲請建築執照到交屋請領使用執照，實際上不可能蓋到別人的土地，所以會佔用到他人土地清一色都是增建物，而且佔用到的地方以道路用地居多。
這類房子碰到被法院查封時，由於地政事務所沒有未保存建物的登記資料，如建號、面積、平面圖，法院為能登載在拍賣公告，會發文囑託地政機關代為測量，編臨時建號、測面積、描繪平面圖，讓想要投標的人，也可從地政機關調閱資料；等房子被拍賣出去，法院又會發文另囑託塗銷未保存登記，從此未保存部份又在地政事務所消失了。
因為是臨時建號，在地政機關是不合法的，所以大部份的拍賣公告都會註明「拍定人不能依不動產移轉證書登記所有權，該建物來有被拆除之虞」；然而台灣的透天房子沒有違章增建反而是稀有動物，不要說買法拍屋，就是一般房子買賣，買主也要面對被拆除之虞，但只要不是太過份的增建，這會被拆除嗎，答案是不太可能的。
另外對於建物佔用毗鄰土地，因佔用部份大抵是道路用地或是鄰居的法定空地，通常占用面積不大，甚至只是房子上面突出物，如下雨接水漕；房子居住那麼多年無人抗議拆遷，您買了這種法拍屋，會被檢舉報拆除機會微乎其微。
縱使萬分之一的機會被您碰上，一定要將佔用部份拆除，因佔用面積不大，只要稍為花個幾萬塊，略為修建，也可以解決的。
如果您不放心，可先到地政事務所調閱平面圖，仔細查看，清楚佔用部份的詳細情形後，再決定是否投標，也許是比較保險的方法。 |
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
陳先生(台北) No.193 2010/4/29 下午 11:26:00 [其它]
|
|
|
本人近日向法院標得房屋一棟,但該屋社區管理費已積欠甚多,本人不想繳納前手所積欠的管理費,找遍任何法條及法院判例,本人也無義務繳納,但保全公司及轄下的守衛以此為理由,不讓我將傢俱遷入,請問我是否可以告他妨害自由?(台北) |
|
站長回覆 2010/4/30 下午 11:50:00
|
|
|
您好！
前手積欠管理費，除非拍賣告有註明得標人需負擔前手積欠額，否則拍定人是無義務代為繳納；這都是保全公司不懂法令，當初債務人遲繳時，即應以法律行動處理，疏於追繳，只想等得標人來再追討。
您已是所有權人，百分之百有權自由進出，保全公司拒絕您的傢俱進入，實務上是犯了妨害自由之罪；但如果保全公司以您未經法院點交，尚未取得房子使用權，不讓您所有權人出入，在理字及法上還是勉強站住得腳。
如果您是自行點交，也許您要與保全公司委婉溝通，但如您是經由法院點交取得房子使用權，不妨先找管區派出所協助，萬不得己再向檢查官提起妨害自由之訴。 |
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
藍先生(台北) No.192 2010/4/29 下午 06:19:00 [法拍程序]
|
|
|
我買了一間房子由於沒錢繳納貸款,準備被法院拍賣,但已有一段時 間了,目前還沒拍賣出去,那麼我想請問,現在還可以住人嗎?(如果水 電費都有繳的話),還有我聽說房子從法拍到出售成交可能會有三到 四年的時間,這是真的嗎?那麼空著也是空著,我們家人已經都沒有住 那裡了,那麼我可以出租嗎?(到拍賣出去這段時間再賺點錢),如果出 租出去會有什麼問題產生嗎? (台北) |
|
站長回覆 2010/4/30 上午 12:09:00
|
|
|
您好！
房貸未按時繳納時，債權銀行即發催收函，接著向法院聲請發支付命令，約兩個月會取得對您強制執行的執行名義。
有了執行名義，便可查封拍賣您的房子；貼完了封條，法院請鑑價公司進行估價，法院針對估價報告通知債權人及您來表示意見，法官再憑其心證定出第一次拍賣的底價及投標日期。
第一次拍賣無人投標時，約一個月排出第二次拍賣，接著第三次拍賣，都賣不掉，就輪到以第三次拍賣的底價，公告應買三個月。
應買三個月中，債權人隨時可聲請減價第四次拍賣，稱特別拍賣，也是最後一次拍賣；再賣不掉，債權人必須承受或撤回查封，或重新估價拍賣，又從第一次拍賣開始，稱第二輪第一次拍賣。
底價定得太低，可能第一次拍賣就多人搶標，定得太高，有時連第四次拍賣也賣不掉。
拍賣過程，由於屋主與債權銀行達成協議，分期付款或屋主自行出售，只要債權人向法院聲請延緩執行，法院會暫時終止拍賣程序三個月，而延緩到期，又可再延緩一次，共停六個月。
由於拍賣的各種因素，從法拍開始到成交，約半年到一年時間，少部份遇特殊狀況，長達兩、三個月也時偶有所聞。
在查封前如有出租第三人，法院會公告拍定後不點交，得標人要依原租約的租期、租金繼續出租給原房客，這是民法第４２５條買賣不破租賃的精神。
但在第一次拍賣無人來買時，銀行會以租約影響抵押權，以民法第８６６條排除租約，公告又變成點交了。
有點交的房子，依法院點交程序約三、四個月強制交屋；在交屋前，您仍可以繼續居住，甚至出租給別人，但是不能對抗法院的點交；出租或出借他人，在道義上，您一定要告訴居住的人，屆時法院強制點交的情況。
|
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
黃小姐(高雄) No.191 2010/4/26 上午 11:19:00 [點交]
|
|
|
有一棟位在高雄楠梓區的大樓，法院筆錄載明空屋但不點交，原因是之前有無償借用的關係，後來人搬走了。如果想標下該屋，如何處理交屋的問題呢?麻煩為我釋疑好嗎?謝謝!(高雄) |
|
站長回覆 2010/4/27 上午 11:23:00
|
|
|
您好！
如果是無償借用的不點交，它不受民法４２５條「買賣不破租賃」的限制，得標後先發終止借用關係存證信函，再向民事庭訴以無權佔有，請求遷讓房屋進行訴訟，約三個月您會取得勝訴判決書，即可向民事執行處聲請點交了。
以上是最安全的做法，只是耗費時日最少七個月以上，如果能判斷對方是善意的，已搬遷離開，回來抗爭機會很低，則可做好保全程序，直接開鎖交屋；我們很多案件都是如此做，十多年來只有兩次被對方回來強力抗爭，還經檢查官起訴，因我們無犯意，最後法官都判無罪。
法拍很多交屋案例，有時要非常謹慎，有時要膽大心細，否則漫長交屋時間成本，也是另一種風險。 |
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
裘先生(竹苗)  No.190 2010/4/24 上午 10:38:00 [法拍程序]
|
|
|
站長大大安安...
我母親有一筆土地
當年因為外婆過世不懂該如何繼承土地 所以就先把所有土地過給我表弟
卻沒想到 他居然將土地貸款 又無力還款
遭到法拍已經於本月22日第3拍流標
(新竹縣尖石鄉義興村24臨 案號 98司豪17032甲)
請問大大 第3拍流標後 所謂的10日公告期 還有該如何承買
我母親是地上物的所有人 亦為優先承買權人....
我跟母親打算要承買回來土地建物那一標
為保住僅有的一份祖產.......
(竹苗) |
|
站長回覆 2010/4/25 上午 01:23:00
|
|
|
您好！
在法拍市場實務上，拍賣土地不含地上建物的案件，一來土地產權使用不完整，二來有優先權問題，很少有投資客會進場投標，再加上本件有投標人資格限制（原住民身份），幾乎是無人問津的。
第三拍無人投標十日後，法院會排出應買公告，不用加價，不用投標，只要向法院陳報應買狀，並附上兩成保證金，法院收狀後詢問債權人沒意見時，約一個月法院即會書面通知應買人繳交投標尾款。
如果應買價錢覺得划算的話，本次可直接向法院購買，或者等別人應買或應買再減價（即第四次拍賣）有人投標時，您們再行使優先權買回，您們保住祖產的機會是非常大的。 |
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
羅先生(台南) No.189 2010/4/21 上午 12:51:00 [點交]
|
|
|
標購的法拍屋如有設定第二順位抵押權，是否較容易會有糾紛發生?(台南) |
|
站長回覆 2010/4/21 下午 02:32:00
|
|
|
您好！
⊙在拍賣公告上，均會記載「拍定後抵押權塗銷」，得標人繳清尾款後，10天左右法院核發不動產權利移轉證書時，法院巳同步通知地政事務所塗銷抵押權設定，所以無論房子設定抵押權順位有幾，得標人買到的產權絕對是乾乾淨淨的。
但是大部份的拍賣，連第一順位的抵押債權人都拿不足債權，更遑論普通債權人；一毛錢都拿不到的普通債權人，像信用卡銀行委外催帳公司，也許不知道拍賣已終結，仍不時寄來催收函，這是很常見的事，您可以不用管它。
比較要注意的是，有些債權人是地下錢莊，他們可能不干損失，會將求償對象轉移為得標人；謊稱受屋主委託，要求給予搬家費，或稱屋內留置物遺失，要求補償費。
為了避免地下錢莊後續擾亂，如委託代標公司，可在委託前與代標公司約定，代標公司點交房屋後，以受屋主委託出售，門前貼售字１０來天，得標人再以新買主身份遷入，再有前債權人上門，一律推給代標公司。
本公司經營法拍屋業務十數年，均是以此方式延後１０多天交屋，讓客戶無後顧之憂的搬入，是我們最重視的事情。
|
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
駱先生(高雄) No.188 2010/4/19 下午 10:56:00 [法拍程序]
|
|
|
高雄法院的投標書欄位有限，如果拍賣的編號超過他的編號，那其他部分要怎麼填寫？可以自己加紙貼上去嗎？(高雄) |
|
站長回覆 2010/4/21 下午 02:38:00
|
|
|
您好！
有些拍賣標的過多，如多筆地號或建號，而且分別標價，投標書欄位寫不下時，可以加紙貼上去，然後騎縫處蓋上投標印章，不會被判廢標的，我們經常如此做． |
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
王先生(高雄) No.187 2010/4/19 下午 02:35:00 [點交]
|
|
|
請問履勘完後到強制點交應為幾天，是否有相關規定明確之天數或其他特殊規定，如有亦請版主告知該規定之全名及章節，感恩! (高雄) |
|
站長回覆 2010/4/19 下午 06:55:00
|
|
|
您好！
有關查封拍賣的法律規定主要為強制執行法及辦理強制執行事件應行注意事項，其中法條為強制執行法第九十九條 （不動產之點交）第一百二十四條 （交付不動產之執行方法）及辦理強制執行事件應行注意事項
五七 關於第九十九條、第一百條、第一百十四條、第一百二十四條部分：
六六 關於第一百二十四條部分：
均沒有履勘後多久期限需完成強制點交的記載。
目前法院執行點交三大動作，命債務人１５天自動執行命令、法院現場履勘及最後強制執行交屋，各法院作法不一，甚至同一家法院不同的承辦法官也是不相同的程序；像高雄地方法院，有些法官核發不動產權利移轉證書會同時發自動執行命令，但部份法官卻要拍定人另行聲請才核發。
在履勘時，通常書記官出面也是一國多制，書記官協商雙方交屋期限後，如到期債務人不履行，拍定人再提出點交聲請，時間會多擔擱好幾個月；有些書記官會記明筆錄，逾期未搬視同廢棄物，由拍定人自行處理，少數書記官則直接定出下次強制點交日期，如雙方協商４月３０日交屋，書記官即定５月１日點交，這對債務人履行點交有相當催促作用。
面對各家法院不同作風，對於專業有經驗投資客，法院的點交程序只是協助手段之一，重點在與債務人如何折衝協調，讓對方能和諧快速交屋才是高招與圓滿！
|
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
江先生(高雄) No.186 2010/4/15 上午 12:42:00
|
|
|
請問什麼是機關用地?
使用分區裡的住宅區及商業區為何會分成第一種到第五種 ?
建蔽率是為何?容積率是為何?..謝謝解開我疑惑...謝謝(高雄) |
|
站長回覆 2010/4/16 上午 11:03:00
|
|
|
這是站長的私密回覆... |
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
江先生(高雄) No.185 2010/4/14 下午 07:09:00
|
|
|
土地增值稅率的自用稅率10%是指?一般稅率的20%,30%,40%是指?
(高雄) |
|
站長回覆 2010/4/14 下午 07:28:00
|
|
|
您好！
在拍賣得標之時，得標人是買方，依法是要繳納房屋契稅，土地增值稅是債務人的義務，而且法院也會從得標人繳的款項中，優先扣除土地增值稅。
跟據86年10月的法令，如果土地標價高於公告現值，就以公告現值為「移轉現值」，反之則以土地標價為移轉現值，這是稅法從低原則。
法拍屋土地標價通常會低於當年度公告現值，假設當年度土地公告現值為200萬，您的土地標價是120萬，拍賣的移轉現值就是土地標價120萬，得標後如馬上轉手出售，得標人就變成賣方；課徵土地增值稅計算時，從前手120萬移轉現值到出售公告現值200萬，短短幾個月，您的土地增值就變成200萬-120萬=80萬，自用優惠稅率10%要繳8萬增值稅，一般稅率20~40%，最少要繳16萬稅金。
一般稅率20~40%的計算，對於一般人很難了解；我以三個簡單例子來試算，可能較清楚(暫不考慮物價指數)：
１‧前手１００萬到後手１５０萬，增值額150-100=50萬，在前手100萬一倍的範圍內，20%稅率，所以增值稅為50萬*20％=10萬元。
２‧前手１００萬到後手２５０萬，增值額250-100=150萬，在前手100萬一倍的範圍內，20%稅率，第二倍範圍內，３０％稅率；所以增值稅為100萬*20％＋50萬*30％=35萬元。
３‧前手１００萬到後手３５０萬，增值額350-100=250萬，在前手100萬一倍的範圍內，20%稅率，第二倍範圍內，３０％稅率；第二倍以上部份，４０％稅率；所以增值稅100萬*20％＋100萬*30％＋50萬*40％＝70萬元。
也許你會說，標法拍屋是自用的，不是投資馬上轉手，不用考慮那麼多。但過了20年，您要換更大間的坪數房子時，這一間從法院買來的房子要出售，除20年來的土地增值稅外，還要加上當年買法拍屋隱藏的增值稅。早繳晚繳還是要繳，今日標法拍屋暗藏的增值稅，您能不列入投標成本嗎？
所以有經驗的投資客，對於房屋底價300萬，土地底價200萬，總底價500萬的房子，要標550萬，加價50萬時，一定會全部都加在土地上，無非就是要墊高土地取得成本，減少爾後出售的增值稅，這是寫標單最基本，又很重要的法拍常識。
萬一房子座落有兩筆土地時，加價金額要加在那筆土地，或者兩筆土地各加多少，牽涉更專業的計算，才能達到最大節稅目標。 |
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
江小姐(台北) No.184 2010/4/13 下午 05:05:00 [點交]
|
|
|
請問房子拍定後.若要自行點交.何時可請屋主搬家.要等產權移轉證明下來.還是要等過戶完成後?(台北) |
|
站長回覆 2010/4/14 上午 09:44:00
|
|
|
您好！
自行點交分兩種，一為確認空屋無人居住，自行開鎖進入，另一為與現住人協商交屋。
拿到產權移轉證明即代表取得房子所有權，過戶只是進一步完成地政機關登記，如能與對方達成協商交屋，只要有產權證明即可。
實務上，與對方溝通協商交屋，通常均不是短期一、兩次能夠達成，而且協商後也要給對方一、兩個月搬遷準備，所以我們在得標後，就馬上與對方洽談搬家事宜了。
在自行協商過程中，法院的點交程序我們仍然在進行，配合法院點交三步驟（１５天自動搬遷命令、現場履勘、強制交屋命令），才能快速讓雙方達成和解條件。
|
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
林○○(台南) No.183 2010/4/12 下午 09:53:00 [點交]
|
|
|
大樓中一大套房物件是"建物內堆滿雜物及垃圾,現係空屋,已無水電,請自查,拍定後按現況點交",
我若拍得,1.如何快速有"保全程序"下自行點交2.風險性如何?3.可否請代標服物中包辦點交.
這樣從標得台南法院到拿到已清理完房子約多少天.
(台南) |
|
站長回覆 2010/4/13 上午 11:33:00
|
|
|
您好！
請您連結參考空屋的陷阱
最安全的做好就是請法院來點交，但付出的代價就是明明最簡單的空屋，卻要秏上三、四個月才能取得房子使用權。
是否能快速自行點交，這需要專業判斷，而決定自行點交，又要做那些保全程序，才不會產生後遺症，都是要考量的因素。
如果要自行點交，又要避免後遺症，建議委託專業代標公司處理，並要求自行點交後，代標公司提供『空屋交屋聲明書』給您，表明您收到的房子是已騰空了，屋內留置物已由代標公司保管，完全與您無涉。 |
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
江先生(台北) No.182 2010/4/12 上午 10:00:00 [其它]
|
|
|
請問金融服務公司的案件是屬於那一種拍賣的類型,好像在司法院的拍賣公告裡面看不到這案件.(台北) |
|
站長回覆 2010/4/13 上午 10:59:00
|
|
|
您好！
金融服務公司的案件簡稱為『金拍屋』，這一家公司是國內３４家銀行集資成立的，主要為分擔法院拍賣案量，增進拍賣速度，讓債權銀行早日取得拍賣分配款項。
金融服務公司的案件沒有指定特別的類型，只有案量的多寡，這牽涉與法院合約內容，外人不得而知，而它的案件公告在金融服務公司網站，當然司法院的拍賣公告就看不到了。
|
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
白小姐(高雄) No.181 2010/4/11 上午 12:23:00
|
|
|
請問為什麼會有撒回和停拍？(高雄) |
|
站長回覆 2010/4/11 上午 11:01:00
|
|
|
您好！
拍賣是債權人透過法院強制力將債務人財產出賣來償還債務，強制執行是最後一道程序，在投標前只要債務人與債權人達成和解，債權人向法院提出聲請，都能使拍賣暫時終止，甚至債務人提存擔保金，拍賣也要喊「卡」。
以下為拍賣停拍的各種原因：
１‧債權人未刊登報紙拍賣公告，約延遲一個月會再重新公告拍賣。
２‧債務人未合法送達，約延遲一個月會再重新公告拍賣。
３‧債權人提出延緩執行，可停止拍賣三個月，屆期可再延緩一次，共停六個月。
４‧債權人與債務人達成債務解決方案，債權人聲請撤回執行。
５‧拍賣條件變更，如租約被排除，本次原公告不點交，下次要重新公告點交。
６‧債務人提出債務全額為擔保金，拍賣將停止。
|
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
