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牟○○(台北) No.159 2010/3/7 上午 10:05:00 [代標]
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請代標公司我幫代標結果標到凶宅.他們說會幫我過濾排除陷阱或暇疵物件.但是還是讓我標到凶宅.請問代標公司應該負責嗎?謝謝!(台北) |
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站長回覆 2010/3/9 上午 12:11:00
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您好！
專業代標公司代理客戶投標，由於嫺熟法拍程序，一方面協助民眾解決法院官僚式投標作業，另方面投標前，過濾排除有陷阱或瑕疵物件，如投標時產權有無變化，點交是否變為不點交，避免買到產權不完整或糾紛疑難案件。
還有最重要評估標價，讓客戶買得到，又買得便宜，是考驗代標公司的專業功力；而得標後的點交工作更是整個代標的重頭戲，如何快速、和諧交屋，才是代標圓滿的結果。
一般法拍屋凶宅，是整個社區重大事項，只要明查暗訪，有９９％的機會很容易判斷出來，如果代標公司讓客戶標到凶宅，那表示這家代標公司專業不夠。
依本公司作業習性，我們會請求客戶與本公司同步調查，萬一買到凶宅，不論是否承辦人員不夠專業，還是碰到不容易發現的１％機率，我們將退回收受的服務費。
如果客戶要求１００％無凶宅的保證，我們會酌收無凶宅保證的服務費，如果買到凶宅，雙方契約可以事先約定，由本公司以原價買回，或是如何賠償，客戶就完全沒有這方面的風險了。 |
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陳○○(高雄) No.158 2010/3/5 上午 10:42:00 [其它]
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最近地震頻繁,若剛好標到了法拍屋,也剛繳了尾款,但不動?移轉証明未收到,很不幸的大地震來了,把你的法拍屋震倒了,請問那要怎麼辦,可以退還給法院嗎, 若剛標到尾款還未繳時發生同樣事情,可以退嗎 >麻煩了,謝謝(高雄) |
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站長回覆 2010/3/6 下午 07:14:00
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您好！
【強制執行法 第 69 條】 拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權。
一般房屋買賣，買方有瑕疵無擔保請求權，買到漏水屋、海砂屋、輻射屋，甚至兇宅，買方可向賣方求償，撤銷買賣或要求減少價金。
但法拍屋是法院代理賣方，強制將房屋賣出，原屋主非自願性出售，一來無財力擔保房屋品質，二來也不願擔保，法院更不可能負責，所以才有強制執行法第６９條的立法。
投標人事先的調查與判斷是標購法拍屋重要的工作，拍賣公告的解讀，現場明查暗訪，加上專業的經驗，才能免於買到瑕疵房子的風險。
只要一經拍定，即代表買賣契約成立，投標時繳交兩成（有些法院三成）保證金，即是投標的擔保金，是不允許後悔不買的。
只要是買房子，不論一般買賣或法拍屋，甚至擁有房子，都有遭受天災地變的風險，這是無可奈何的事。
不買房子，把錢定存於銀行，偏低的利率及通貨澎漲，其實也是另一種的風險，不是嗎？ |
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周先生(高雄) No.157 2010/3/4 下午 07:22:00 [其它]
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依法院筆錄內詳載如下(是否就是要拍定人支付前債務人所有積欠的費用)：民法第826條之1第3項規定：「共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任。」，債務人有無積欠管理費，投標人應自行查明，如有爭執，仍應以實體確定判決為準，請投標人注意。(高雄) |
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站長回覆 2010/3/5 上午 04:52:00
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您好！
有關債務人積欠社區管理費，是否該由拍定人負責繳納？
一、拍賣公告如載明，由拍定人承擔，則拍定人就必須承擔。﹝臺中地院八十九年度訴字第二○二二號判決參照﹞
二、拍賣公告未載明，則後手不必承擔 。﹝臺北地院九十二年度訴字第五○○九號判決、高雄地院八十九年度小上字第一四二號判決參照﹞
民法８２６－１條自中華民國九十八年一月二十三日公佈修正，同年七月二十三日實施，「共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任。」
本件承辦法官認為，前手債務人（讓與人）積欠的管理費，後手拍定人（受讓人）要連帶負清償責任，所以在拍賣公告特別註明「是否積欠管理費，請投標人自行查明。」，但意有不清，又加註「如有爭議，以實體確定判決為準，請投標人注意。」
建議投標前到管委會查明有否欠繳管理費，將費用列入投標成本，得標後再與管委會協商，免繳前手欠繳費用或負擔部份費用。
參考法條：
民法第 826-1 條 不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第八百二十條第一項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。
動產共有人間就共有物為前項之約定、決定或法院所為之裁定，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限，亦具有效力。
共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任。 |
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方小姐(高雄) No.156 2010/3/3 上午 12:41:00 [其它]
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我大哥欠多家銀行卡債無力償還，他的戶籍在我家，日前銀行寄來法務催告函指：所屬管轄法院民事執行處可查封台端所有動產，法院人員、管區警察機關及鎖匠得至戶籍地強制執行（查封項目包括：電視機、冷氣機等）。欠錢的不是我們，我大哥也沒任何動產，家裡全部東西都是我們的，請問銀行及上述人員有權利來搬東西嗎？我們該如何自保？ (高雄) |
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站長回覆 2010/3/3 上午 10:03:00
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您好！
您的大哥欠債未償，但戶籍在您家，銀行催收函寄送到債務人戶籍所在地是必然的，日後法院訴訟或執行文件，也都會以戶籍地為送達處所，除非您大哥將戶籍遷出，否則仍會收到上開文件。
另債權人（銀行）向法院取得執行裁定後，即可再向法院民事執行處聲請強制執行債務人的財產，但法律規定，僅限於債務人的財產才能強制執行。
您大哥雖設籍於您家，但戶籍地的財產並非都是銀行可執行的財產，銀行須證明該財產確屬您大哥所有，法院民事執行處才能進行查封、拍賣等執行程序，只憑債務人設籍，就聲請該房屋內的動產等進行查封、拍賣，不會被法院接受，除非法院誤認而查封拍賣。
若您的財產被法院誤判查封，可提起第三人異議之訴的救濟途徑；此外，除非有法院命令，否則任何人都無權利查封。
您收到的催告函，應該只是債權人或其委託的催債公司催繳動作，目的是給您壓力，希望您們趕快還債，而非法院的查封程序。
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黃先生(台北) No.155 2010/3/2 上午 08:59:00 [法拍程序]
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什麼叫延緩執行啊(台北) |
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站長回覆 2010/3/2 上午 10:35:00
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您好！
【強制執行法 第 10 條 】 實施強制執行時，經債權人同意者，執行法院得延緩執行。
前項延緩執行之期限不得逾三個月。債權人聲請續行執行而再同意延緩執行者，以一次為限。每次延緩期間屆滿後，債權人經執行法院通知而不於十日內聲請續行執行者，視為撤回其強制執行之聲請。
實施強制執行時，如有特別情事繼續執行顯非適當者，執行法院得變更或延展執行期日。
會發生延緩執行的情形，大都是在拍賣進行中，債務人協商債權人，提出還債計劃，或分期付款，或將找到房子買主出售，取得債權人同意，向法院聲請延緩執行，暫時中止拍賣的執行。
每次延緩可停止拍賣三個月，到期還可再延一次，共計六個月。 |
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楊先生(台北) No.154 2010/2/27 上午 12:01:00 [點交]
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我買一個法拍屋屋主欠朋友的錢，所以約定給對方有二十年的租約抵債租約經過公證，因為租約抵債也收不到租金，目前已經跟屋主及其債務人協商好用一定金額，處理搬遷及租約問題那要用什麼樣的書面契約來保障自己的權益啊？(台北) |
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站長回覆 2010/2/27 上午 12:32:00
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您好：
民法第425條〈買賣不破租賃／租賃物所有權讓與之效力出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。
法律要保護經濟上的弱者(房客)；房東縱將房子出售他人，房客原有的租約不受影響，租期還有多久？租金月付多少？都不能改變，只是房東換人而已。得標人成為新房東，如果要求法院強制將房屋點交給得標人，就違反了民法第425條，所以拍賣時，法院一定會公告「第三人承租中，拍定後不點交」。
民法第866條〈其他權利之設定〉
不動產所有人，設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。
其實法律更保護財團，所有的租約在第一次拍賣流標後，均會被債權銀行以民法第８６６條排除，變成有點交案子。
民法第425條〈買賣不破租賃）精神，就是租期與租金不受影響；得標人變為新房東，向承租人收取租金；但萬一您碰上惡劣假租約。如
一．租金一次付清
二．長租期，低租金
三．以押金抵租金（或以債務抵租金）
四．以押金利息抵租金（或以債務利息抵租金）
五．不定期租約
那都是有類似「海蟑螂」的法拍高人在指點，如果沒有高超的法拍功力，您還是收不到租金。
如果這一件案子尚未投標，而且仍為不點交，縱使已跟對方談妥搬遷條件，對您還是風險很大，何不催請銀行以民法第８６６條排除，變成點交再進場投標呢？
假若您已得標，要將雙方和解條件訴之法律契約，最好的方法，聲請鄉鎮公所調解委員會做調解筆錄，或請公證人為雙方簽公證契約；調解筆錄或公約契約都是視同判決，有很大強制力量，對雙方都有保障！
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林小姐(高雄) No.153 2010/2/24 上午 08:42:00 [其它]
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我在網路上查詢一些法拍屋的資訊, 發現有一間房子有兩個地號(點交), 可是法拍的內容只有拍賣其中一個地號和建號, 這樣的房子,買來之後房屋的使用權會不會有問題? 另外,如果我找到屋主想要想他買下另外一個地號的土地所有權, 價格應該怎麼開才好? 另外我想補充一下, 我查詢公告地價後,法院所拍賣的地號是兩個地號中, 比較值錢的那一個地號(高雄) |
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站長回覆 2010/2/24 上午 10:09:00
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您好！
您所說的情形，應該是拍賣房子及房子所座落兩個地號其中一個，而另一個地號因為不是債務人所有，所以不在拍賣範圍。
為什麼債務人房子會蓋在別人土地上呢？得標人能繼續使用他人土地或會被拆屋還地呢？有下列三種狀況：
一、非債務人土地為道路用地（或預定地），很多透天的房子，在增建時蓋到旁邊的道路地很平常，有時只是鐵皮屋部份蓋到而已，真正主建物（有權狀部份）是不可能蓋到馬路上的。
只要不是嚴重影響交通往來，會被拆除機會微乎其微。
二、債務人與鄰地地主為親戚關係，很多更是兄弟，大家共同蓋房子時，你蓋到我的，或我蓋你的部份也不足為奇。
【民法 第 796 條 】土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築物。但得請求土地所有人，以相當之價額，購買越界部分之土地，如有損害，並得請求賠償。
因為當被加蓋時，鄰地地主默許同意，所以加蓋完成，鄰地地主無權要求拆屋還地，只能向得標人請求使用土地租金，或要求得標人購買佔地部份；如果雙方不能達成價錢協議，可聲請法院裁定。
法院裁定依據，則是以公告地價為準，斟酌調整，依現今行情，鄰地地主比較不利；所以您若得標，既然對方公告地價較低，不用急，等對方提出符合您心目中理想價格，您再向他買。
三、債務人與鄰地地主訂立租地蓋屋的租約，這種情形反而少見。是不是會被拆屋還地，就看契約怎麼約定了。
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楊○○(高雄)  No.152 2010/2/21 下午 01:16:00 [法拍程序]
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土地法拍後多久的程序就能收到錢呢? 要多久的時間(高雄) |
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站長回覆 2010/2/21 下午 01:57:00
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您好！
土地法拍後多久的程序就能收到錢呢? 要多久的時間
您是指書記官完成分配表，債權人多久拿到分配款嗎？
依各法院，甚至各股書記官的做法，沒有一個統一或最後期限的時間；拍定人七天內繳交投標尾款後，書記官函請地政機關塗銷查封登記及稅捐機關計算債務人土地增值稅，公文往返，加上書記官各人勤惰及案量多寡，完成分配表製作沒有標準的時間。
寄發分配表後，如有當事人發示異議，確定的分配時間又會往後拖延。
原則上，約三個月到半年不等，如碰到有優先承買權問題，通知人數多時，拖上一年以上也是有可能的。
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林先生(台南) No.151 2010/2/20 上午 09:52:00 [稅金]
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我想買一塊法拍農地,我看公告有一句話,「拍賣之土地，如拍定之價格低於所核定之土地增值稅者，依土地稅法第51條第2項規定，拍定人應代為繳足其差額，本院始能發給權利移轉證書，應買人請自行注意。」,請問是何意思?代繳差額是多少呢? (台南) |
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站長回覆 2010/2/20 上午 10:54:00
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您好！
拍定的房屋或土地，法院收到得標人七天內繳清的尾款，拍賣的執行費用是第一優先分配，再來是土地增值稅；而法拍的土地，由於拍定價可能低市價很多，有很大的可能，拍賣價錢不足繳清土地增值稅。
依現今的稅法規定，拍定人需代繳債務人土地增值稅，法院才會核發不動產權利移轉證書。
土地增值稅如何計算呢？
調閱拍賣土地謄本，從債務人前次移轉的公告現值與拍賣價錢計算此次拍賣的土地增值稅（一般而言，拍賣價會低於現今公告現值，所以需以拍賣價為本次移轉現值），萬一土地增值稅高於拍賣價時，就要把差額列入投標成本了。
【法規參考】
土地稅法第 51 條
欠繳土地稅之土地，在欠稅未繳清前，不得辦理移轉登記或設定典權。
經法院拍賣之土地，依第三十條第一項第五款但書規定審定之移轉現值核定其土地增值稅者，如拍定價額不足扣繳土地增值稅時，拍賣法院應俟拍定人代為繳清差額後，再行發給權利移轉證書。
第一項所欠稅款，土地承受人得申請代繳或在買賣、典價內照數扣留完納；其屬代繳者，得向繳稅義務人求償。
土地稅法第 30 條
土地所有權移轉或設定典權，其申報移轉現值之審核標準，依左列規定：
一、申報人於訂定契約之日起三十日內申報者，以訂約日當期之公告土地現值為準。
二、申報人逾訂定契約之日起三十日始申報者，以受理申報機關收件日當期之公告土地現值為準。
三、遺贈之土地，以遺贈人死亡日當期之公告土地現值為準。
四、依法院判決移轉登記者，以申報人向法院起訴日當期之公告土地現值為準。
五、經法院拍賣之土地，以拍定日當期之公告土地現值為準。但拍定價額低於公告土地現值者，以拍定價額為準；拍定價額如已先將設定抵押金額及其他債務予以扣除者，應以併同計算之金額為準。
六、經政府核定照價收買或協議購買之土地，以政府收買日或購買日當期之公告土地現值為準。但政府給付之地價低於收買日或購買日當期之公告土地現值者，以政府給付之地價為準。
前項第一款至第四款申報人申報之移轉現值，經審核低於公告土地現值者，得由主管機關照其自行申報之移轉現值收買或照公告土地現值徵收土地增值稅。前項第一款至第三款之申報移轉現值，經審核超過公告土地現值者，應以其自行申報之移轉現值為準，徵收土地增值稅。
八十六年一月十七日本條修正公布生效日後經法院判決移轉、法院拍賣、政府核定照價收買或協議購買之案件，於本條修正公布生效日尚未核課或尚未核課確定者，其申報移轉現值之審核標準適用第一項第四款至第六款及第二項規定。 |
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劉先生(台北) No.150 2010/2/17 下午 04:51:00 [法拍程序]
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請問
有一土地法拍案件.註明持分2分之1.土地共有人有優先承購權是何意?
是說就算我標到也不一定買得到嗎?持分2分之1的土地不能分割嗎?
何謂金融服務公司案件?
土地使用分區的第一種住宅區是何意?(台北) |
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站長回覆 2010/2/18 下午 11:55:00
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您好！
一．土地法第 34-1 條
共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。
第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。
共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
前四項規定，於公同共有準用之。
依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣 (市) 地政機關調處。不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。
共有的土地出賣時，其他共有人有優先承購權，投標人拍定時，法院會依同一價錢通知各共有人，是否要行使優先權，無人購買時，法院才會通知得標人來繳投標尾款。
二．持分土地２分之１原則上可聲請分割，如原物無法分割，可訴請變價分割。
三．五、六年前由於法院拍賣量過大，為消化法拍屋，所以政府立法特許成立「台灣金融服務公司」，協助法院民事執行處進行拍賣程序，金融服務公司案件即俗稱金拍屋，有別於目前的法拍屋。
無關公權利力部份，如拍賣作業及拍後分配款發放，法院視情況委由金融服務公司協辦，但查封及點交房屋仍為法院處理。
四．區域土地分為”非都市土地”及”都市土地”兩種，各自依據其土地計畫目的之使用強度及使用類別而劃定土地使用分區，並做為管制之依據。
非都市土地分為特定農業區、一般農業區、工業區、鄉村區、森林區、山坡地保育區、風景區、國家公園區及其他使用區或專用區；都市土地則分為住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區、風景區及其他使用區或特定專用區等，視各地方之都市計畫而定；同時各使用區還可以再細分分區，如住三之一、工一、工二、工三等分區。
目前住宅區與商業區建蔽率、容積率如下所示：
第一種住宅區 建 蔽 率４０％ 容 積 率８０％
第二種住宅區 建 蔽 率５０％ 容 積 率１５０％
第三種住宅區 建 蔽 率５０％ 容 積 率２４０％
第四種住宅區 建 蔽 率５０％ 容 積 率３００％
第五種住宅區 建 蔽 率６０％ 容 積 率４２０％
第一種商業區 建 蔽 率４０％ 容 積 率２４０％
第二種商業區 建 蔽 率５０％ 容 積 率３００％
第三種商業區 建 蔽 率６０％ 容 積 率４９０％
第四種商業區 建 蔽 率６０％ 容 積 率６３０％
第五種商業區 建 蔽 率７０％ 容 積 率８４０％
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周先生(高雄) No.149 2010/2/15 上午 11:15:00 [點交]
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請問有關98溫11104這間公寓持分是兩個人共有，點交時會不會有問題??(高雄) |
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站長回覆 2010/2/17 上午 09:18:00
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您好！
本件房屋產權為兩人共有，各持分１／２，兩人均為債務人，拍賣範圍仍為房屋全部，得標人買到的房屋所有權是完整的。
拍賣公告註明「據債務人陳●●在場陳稱自住；又據債權人於98年3月23日及98年5月15日具狀陳報，該房地係債務人自住，拍定後依現況點交；惟實際使用情形，投標人應自行查明。」，本件拍賣目前為點交案子，與房屋產權分屬兩人是無關的。
債務人自住，無出租別人，拍定為點交，在投標前仍要查明投標室的緊急公告欄或詢問書記官，有無第三人向法院陳報租約（可能都是假租約），使法院重新公告為不點交，這就是公告裡『請投標人自行查明』的提醒。
有點交的房子，法院點交時間約三、四個月，專業的法拍業者一方面配合法院點交程序，另一方面會以第三者名義出面與對方折衝、協調，除了避免房子被破壞，也可早日交屋結案。
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郭小姐(台南) No.148 2010/2/15 上午 08:45:00 [點交]
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請問購買一塊法拍地 1.要如何才知道這塊地有沒有被租賃出去即便只是一塊完完全全的空地,因為我不知道要在那裡才能查到他們的租賃契約(如果原地主不說的話)?且這租賃契約是否合法(例如有到法院公證),甚至只是他?私相授受的一紙不具法律效用的白紙黑字而已? 2.若有地上建物的話也是同樣的問題要如何才知道這建物有沒有被租賃出去 3.要購買法拍地之前要用甚麼方式才能精準地到土地現場找到那塊被拍賣的地(例如要到地政事務所調閱何種地籍圖或座標圖甚至有人配合GPS去尋找)? 請站長幫我解答,謝謝 (台南) |
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站長回覆 2010/2/16 下午 04:42:00
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您好！
Ａｎｓ１＆Ａｎｓ２：法院在查封時，所做的查封筆錄有絕對的效力，縱使第三人要翻案，必需承擔舉證責任，所以第一步您要先查看拍賣公告內容，有無記載第三人佔用或租用。
其次現場查訪，了解土地上的使用情況，並配合左鄰右舍明查暗訪，如有不同於拍賣公告情況，可向查封債權人詢問。
很多的拍賣公告都會註明「惟實際使用情形，投標人應自行查明」，代表查封後可能有第三人會來向法院陳報租約，使公告點交變為不點交，甚至拍定後才向法院主張租賃關係。
但，只要拍賣公告未明白公告「不點交」，拍賣後點交產生變化，投標人都可以自立救濟，據理力爭，請求法院撤銷拍賣，返還投標價金。
Ａｎｓ３：
法拍地只有地號，沒有門牌地址可查詢，對一般人而言，要找物件所在位置是比較困難，茲列出幾種方法，也許有機會找得到。
１．從謄本中找出債權人或債務人，直接拜訪，債權人查封過現場，一定知道位置；債務人當然也清楚自己的地在那裡。
２．因法拍屋均有詳細房屋與土地的資料，查閱歷年的法拍屋相鄰地號，從對應門牌號碼，可以找出您的法拍地位置；經營２０年法拍屋的透明房訊www.tom.com.tw有非常完整的資訊可供查詢。
３．目前上網調閱謄本資料很方便，可先查地籍圖，在相鄰地號的標示部，如發現有建物，再調閱建物標示部，即得知相鄰地號的位置。
４．直接到地政事務所測量課，私下找測量人員在下班時間帶您去現場看；拍賣的土地，他們都受法院囑託測量過，下班賺個外快，每件行情約３０００元，皆大歡喜。
５．上網內政部地籍圖資網路便民系統（網址http://easymap.land.moi.gov.tw/），除顯示地籍圖外，還有ＧＯＯＧＬＥ土地位置圖。
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鄭小姐(高雄) No.147 2010/2/13 上午 10:33:00 [代墊貸款]
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B君是A君的保証人 A君決定擺爛不還銀行的錢所有貸款皆為B君所承受 B君就這樣沒沒的還了幾年的貸款但有一天A君收到法院公文說要法拍B君的財產(房子) 但A君的名下共有兩棟房子和一塊地(都有貸款) 照理說應該是要先拍賣A君的東西吧?? 為什麼會要先拍賣B君的房子勒??? 那請問會從誰的財產開始拍賣啊?? 因為好像再過不久B君的就要開始被扣三分之一的薪水..好像是先從薪水開始..再慢慢的法拍房子...但這樣子A君不就什麼事都沒有?? (高雄) |
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站長回覆 2010/2/14 上午 12:50:00
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您好！
一般保證要等主債務人追償不足，才能對保證人求償；但銀行房貸保證都是連帶保證，銀行可對主債務人或保證人個別優先求償，尤其主債務人的房子銀行設有第一順位抵押權，銀行不擔心主債務人跑了，先強制執行保證人Ｂ君的財產，以後再慢慢找Ａ君房子處理，銀行這一招是很聰明的。
銀行既然可以先向Ｂ君求償，因為房子一般都有別家銀行設有抵押權，所以銀行向保證人查封薪水的１／３是很通常的事。
保＝人加呆，做保證人就要有承擔當事人債務的覺悟，Ｂ君被查封的損失，可以轉向Ａ君求償，但大前提Ａ君要有剩餘財產才有用。
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邱先生(竹苗) No.146 2010/2/10 上午 10:26:00 [法拍程序]
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何謂”承受屋”? (竹苗) |
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站長回覆 2010/2/10 下午 08:02:00
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您好！
強制執行法第94條（流標之處置）
拍賣之不動產無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額，而到場之債權人於拍賣期日終結前聲明願承受者，執行法院應依該次拍賣所定之最低價額，將不動產交債權人承受，並發給權利移轉證書。其無人承受或依法不得承受者，由執行法院定期再行拍賣。
依前項規定再行拍賣時，執行法院應酌減拍賣最低價額；酌減數額不得逾百分之二十。
簡單的說：從第一次拍賣到第三次拍賣，甚至特別拍賣（第四次拍賣），在法官開完標，仍無人應買時，法官會當場詢問『有無債權人要承受』。
而債權人承受的房屋就為承受屋。
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李先生(高雄) No.145 2010/2/9 上午 10:54:00 [法拍程序]
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站長您好: 想請教您..若使用<台支本票>..應該如何開立..抬頭為"高雄地方法院"嗎?還是自己ㄋ?...最近眾說分芸..究竟應該如何開立才不會有問題ㄋ...3Q順心 (高雄) |
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站長回覆 2010/2/9 下午 01:37:00
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您好！
早期有限定台支本票，現在任何一家銀行本票均可，個人支票則是不行。
抬頭是高雄地方法院或是自己都可以，以自己名字為抬頭，投標前記得在支票背面背書，不然有些法官會判您廢標，但不嚴格的法官則請您當場補背書，法院是一國多制，最好還是小心點。
抬頭用高雄地方法院，沒得標時，書記官自動會在支票幫您背書，但萬一投標前，法院已貼出撤回拍賣，您的支票事後要找書記官蓋背書，也許您會碰釘子。
建議還是以自己名字為抬頭比較省事。 |
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牟小姐(台北) No.144 2010/2/7 下午 06:44:00 [其它]
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104法拍網可以用社區名稱查詢歷年來得標紀錄.那請問舊公寓要如何查詢紀錄?謝謝(台北) |
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站長回覆 2010/2/7 下午 07:26:00
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您好！
您可以設定年份，如９５年，拍賣種類為公寓，開標結果為得標，有必要時路名或地址欄位輸入路街名，應該可以得到您要的結果。
另一種地圖搜尋，設定縣市、區域、公寓及得標，不設定地址，出來的的結果也會符合您需要，只是前幾年的拍賣資料地圖經緯度座標尚未完全建檔齊全，只能找尋一年內資料。 |
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李先生(高雄) No.115 2010/1/20 上午 10:19:00
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請問
土地地目為原,無三七五租約之約定,編定為河川區農牧用地.一般人也能買嗎?
原是什麼意思.如何找土地位置呢?(台北) |
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站長回覆 2010/2/6 下午 08:50:00
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您好！
一、何謂地目為原，地目是「原」：代表荒蕪未經利用及已墾復荒之土地均屬之。所謂"已墾復荒"係指雖經開墾過土地，但未加以利用復為荒蕪之地。
※有關法令相關規定 _
依土地法第二條第一項依土地使用方法將土地分四大類：
第一類 :建築用地。地目如建、雜、祠...等。
第二類 :直接生產用地。地目如田、旱、林...等。
第三類 :交通水利用地。地目如道、線、水...等。
第四類 :其他土地。地目如堤、原...等。
而河川區農牧用地買賣移轉有無限制？旱期農地農有，買賣農地需聲請自耕能力證明，目前政策為農地農用，買賣已無限制，只是使用上需符合農業使用。
二、法拍地只有地號，沒有門牌地址可查詢，對一般人而言，要找物件所在位置是比較困難，茲列出絃種方法，也許有機會找得到。
１．從謄本中找出債權人或債務人，直接拜訪，債權人查封過現場，一定知道位置；債務人當然也清楚自己的地在那裡。
２．因法拍屋均有詳細房屋與土地的資料，查閱歷年的法拍屋相鄰地號，從對應門牌號碼，可以找出您的法拍地位置；經營２０年法拍屋的透明房訊www.tom.com.tw有非常完整的資訊可供查詢。
３．目前上網調閱謄本資料很方便，可先查地籍圖，在相鄰地號的標示部，如發現有建物，再調閱建物標示部，即得知相鄰地號的位置。
４．直接到地政事務所測量課，私下找測量人員在下班時間帶您去現場看；拍賣的土地，他們都受法院囑託測量過，下班賺個外快，每件行情約３０００元，皆大歡喜。
５．上網內政部地籍圖資網路便民系統（網址http://easymap.land.moi.gov.tw/），除顯示地籍圖外，還有ＧＯＯＧＬＥ土地位置圖。
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方先生(台北) No.142 2010/2/5 下午 09:25:00 [代標]
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一般請仲介買法拍屋,是需要多少金額,才算是..合理的(台北) |
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站長回覆 2010/2/5 下午 11:57:00
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您好！
法拍屋代標業務是不動產仲介的一環，不同的地方，在於仲介向買方收２％、賣方收４％，而法拍屋只有買方一邊可收費，所以服務費一般行情收費約３～６％，視案件難易程度及客戶需求服務範圍而定。。
代標服務是房地產新興的行業，除了幫客戶過濾瑕疵有陷阱的案件外，評估標價及點交房屋是服務重頭戲；找對人，買到物超所值、俗擱大碗的法拍屋，就像透過仲介買房子一樣輕鬆；萬一砸下大筆購屋資金，標得太貴，或交屋拖太久，縱使服務費很便宜，買法拍屋保證令人難回味。
所以服務費多寡，與代標業者專業程度，以及雙方約定服務範圍有關，有些兼營代標業務的房屋公司或代書，雖然擁有房地產專業常識，但對法拍屋卻涉獵不多，稍微碰上有點難度的法拍問題常會不知所措，無法處理後續難題。
得標後的點交工作，是煩瑣且吃力的，與債務人折衝協調不是一、兩次就能達成交屋協議，不勤跑書記官櫃台催促點交程序，點交公文就是遲遲下不來；對代標而言，偏低的佣金，服務品質一定會大打折扣。
代標行業，進入門檻不高，業者又良莠不齊，兩、三人公司佔了市場一半，很多剛成立的小公司，經驗不夠，誤認有點交案子就萬事ＯＫ，為了生存不惜低價搶生意，因此市場上常聽到２萬、３萬、５萬或者１％的低服務費；運氣好的話，碰上好點交的ＣＡＳＥ，交屋結案沒問題；如遇上難纏案件，整個公司可能面臨停擺，甚至要ＢＹＥ＿ＢＹＥ解散，留下客戶尚未交屋的爛攤子。
更有些惡劣的業者，也會以低價先承攬客人，等得標後，再巧立名目，不斷向客戶騙取其它費用，諸如法院點交公關費用，或鉅額交屋搬家費，從中牟取高額變相服務費。
買法拍屋會委託代標業者，大多數是對法院拍賣作業生疏的民眾，由於得標就不能拒買，且同行間很忌諱中途接案，低價業者就是賭客戶不能另找他人，又沒能力自己處理而予取予求。
買法拍屋最好能有熟識、深具法拍經驗朋友協助，退而其次再尋求代標業者幫忙；找代標公司，務必先查證公司歷史規模，有無加入仲介公會繳交營業保證金；公司及專業人員談吐是否讓人感覺正派及專業，服務費及服務範圍是否契約化，整個標購總成本，如標價、稅金及搬家費等等，是否在投標前明確分析。
總之，「一分錢一分貨」，合理的代標服務報酬，才能相對有安心、高保障的購屋品質！
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楊○○(高雄) No.141 2010/2/5 上午 12:18:00 [其它]
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我有收到通知書
上面有寫債權人是 杏友公司
債務人下面有3個抵押權人都不是親氣的名字再來還有一個是 假扣押債權人 是第一商業營行
三個人也沒在財產所有人裡面 但是債權人裡有杏友公司的名字 真的是看不懂 法院的公文 只是很疑惑我沒拿土地借錢阿怎會便債務人?
(高雄) |
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站長回覆 2010/2/5 下午 02:53:00
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您好！
如前兩題回覆，這是共有人聲請分割的判決，與所有人有無債務糾紛無關。 |
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楊○○(高雄) No.140 2010/2/5 上午 12:01:00 [其它]
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還有強制執行變價分割是什麼是有人根銀行借錢所以被法院執行強制分割嗎?
1.那其它 所有人 會連代受到影響嗎?
這片土地的債權人 是依間公司
2.但是所有人沒根銀行借到錢 為何會變成債務人呢?債權人不是土地所有人嗎??
(高雄) |
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站長回覆 2010/2/5 下午 02:52:00
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您好！
變價分割如無法原物分割，法院就會判決變價分割，跟所有人有無向銀行借錢無關。
拍賣告的備註「十、拍賣公告本件係分割共有物之變價分割，共有人有優先承買權，如有二人以上共有人願優先承買時，以抽籤定之。」，２９位共有人拍賣後有優先承買權，如不願承買，可依各人持分比例分配拍賣款。
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