|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
吳小姐(高雄) No.180 2010/4/8 下午 09:59:00
|
|
|
請問變價分割拍定之後
怎麼分配是大家分倒都一樣嗎? 還是要看土地權狀的持分來分配呢?
假如法院寄來的單子只有20個人就是 一些費用扣一扣的剩餘除以20嗎?
(高雄) |
|
站長回覆 2010/4/10 下午 11:28:00
|
|
|
您好！
變價分割拍定後，法院會將拍定款項做出分配表，其分配優先順序如下：
一 ．執行費用，指取得執行名義，聲請強制執行，從查封、測量、鑑價、拍賣登報等等，統稱為執行費用。
二．扣土地增值稅
三．房屋稅，地價稅，所得稅等國家欠稅。
四．原所有權人依不動產持分比率分配，如有２０位所有權人，其中一名佔１／２，另１９名平均持有１／２，即每人持分１／３８，則２０名各依持分分配，不是除以２０。
|
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
羅先生(竹苗)  No.178 2010/4/6 下午 06:08:00
|
|
|
想請教一下站長
一般所謂的債權分配大概要多少時間?我向資產管理公司買了一間法拍屋是用承受方式取得˙已等了半年之久˙但一直無下文˙還沒發權利移轉證明˙也自己打電話去法院詢問但法院的理由只有一個(案件很多部要一直催)˙讓我很無奈˙請問是否還有其他方式可解決˙感謝......(竹苗) |
|
站長回覆 2010/4/8 上午 09:57:00
|
|
|
您好！
法院不只是個官僚機關，更是一國多制，它不像稅捐單位、監理所、戶政、地政機關，目前己有相當便民改進措施，每個公文至少還有最慢完成時效。
民事執行處最基本、重要的承辦人是書記官，他的任事精神及勤惰，決定很多投標人的權益；除了核發移轉證明書外，還有點交進度的進行，都掌控在書記官手上，正常點交流程應該在四個月內完成，但拖到半年，一年也是時有所聞。
當然有多數的書記官是很敬業，只是無奈碰到的案子難纏，債務人用盡各種方法不斷抗爭，縱使神仙下凡也無濟於事。
我們處理法拍業務十多年，除了要熟悉每位書記官的習性外，安排專人每日守住執行處櫃台，隨時堵人，大演哀兵戲，哀求書記官趕快排進度；另方面要自力救濟，自行與債務人週旋，協商交屋，沒有這樣雙管齊下，案子拖太久，時間成本不划算，也沒辦法向客戶交待。
一般債權分配約三個月至半年，但如果債權人承受，而且又是以債權相抵的話，時間再拖半年也是有可能的，您的情形很有可能是資產管理公司以債權相抵承受，那就耐心的等吧！ |
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
江先生 No.179 2010/4/6 下午 10:55:00
|
|
|
第三次拍賣，無人應買，原價公告應買三個月....
公告應買狀的價格 (原價) 是多少? |
|
站長回覆 2010/4/7 下午 01:00:00
|
|
|
您好！
所謂原價公告應買三個月，原價是指第三次拍賣的底價；不用加價，但要以第一位送應買狀的人為優先。
以我們公司統計，每五件送應買狀，買到機會為八成，有一件速度比別人慢就買不到了。 |
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
江小姐(台北) No.177 2010/4/3 下午 03:57:00 [點交]
|
|
|
1.請問雖然法拍屋有註明點交.但由法院點交的時間拖了好幾個月.可以不由法院點交.而自己自行點交嗎 ?那要怎麼自已自行點交?
2.若自行開鎖,構不構成犯法.?而發現屋子裡全部是淨空的可以直接搬進去住嗎?或屋子裡有東西可以直接丟掉嗎?(台北) |
|
站長回覆 2010/4/4 下午 11:37:00
|
|
|
您好！
法院整個點交流程約四個月之久，確實長又煩，我們幫客戶代標法拍屋，如果每一件都要花那麼長的時間，我看兩、三年就要關門大吉，我們能經營二十來年，當然不可能都依靠法院點交程序。
法院點交分三步驟，一發文通知現住人自動搬遷命令，二書記官安排現場履勘並協商雙方交屋時間，最後協商不成則進行強制交屋。
在法院三項程序進行中，我們有點交小組與對方不斷協商溝通，並協助對方辦理退稅，配合一些專業技巧，加上一筆客戶己預算合理的搬遷費，我們案子平均要求兩個月內結案交屋。
萬一碰上無人居住的法拍屋，我們就要判斷是否要自行點交；從公告查封筆錄，左鄰右舍的訪談，以及斷水斷電情形，如果評估對方回來抗爭機會不高，經過公司三位資深主管簽字，我們就代替法院執行點交動作，讓房子得標一個月內交屋，客戶趕快進住使用，我們則結案收錢。
但，這樣做會有後遺症嗎？當然有，而且萬分之一的機會不好收拾，這就是我們專業代標，收取服務費應負擔的風險，就像銀行放款，己經很保守了，但還是有呆帳的風險。
做法拍點交工作愈久，其實擔心的事更多，為了減少後遺症的發生，自行點交時，我們會做下列保全程序：
當日點交進行中，最少有五位以上工作人員，開鎖的鎖匠是我們長期配合的夥伴，屋內留置物一一清點造冊，並由現場人員照相簽名，再送交公司專用倉庫存放半年以上，對方均未回來索取，再以廢棄物處理。
點交當天，將房屋交給客戶使用，並給客戶一張點交保固書，內容聲明房子已由本公司騰空交客戶，如有第三人要索取留置物，請直接與本公司接洽，完全與客戶無涉。
客戶委託我們，支付服務費，我們就有義務讓客戶無交屋後遺症發生。
有少數的案件，對方逾半年回來要求返還屋內留置物，而東西己被我們丟棄，我們會意思、意思貼補對方，如雙方無法達成和解，甚至檢察官將我們起訴，我們的律師也有辦法打贏官司，讓法官判我們無罪。
也許有些風險或者煩索，但有那些行業沒風險呢？只要我們專業夠，而且謹慎，這行業的風險對我們而言是很低的。
|
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
蔡小姐(竹苗) No.176 2010/4/3 下午 01:16:00 [其它]
|
|
|
你好 我有看到一筆土地拍賣,但只有地號.想請問有什麼方法可以知道這筆土地的正確的位置呢??麻煩了~~謝謝!(竹苗) |
|
站長回覆 2010/4/3 下午 01:42:00
|
|
|
您好！
法拍土地只有地號，要找它的位置在那裡，確實是一門學問，也因為難找，法拍土地的投資利潤比房子好太多。
法拍地只有地號，沒有門牌地址可查詢，對一般人而言，要找物件所在位置是比較困難，茲列出下列幾種方法，也許有機會找得到。
１．從謄本中找出債權人或債務人，直接拜訪，債權人查封過現場，一定知道位置；債務人當然也清楚自己的地在那裡。
２．因法拍屋均有詳細房屋與土地的資料，查閱歷年的法拍屋相鄰地號，從對應門牌號碼，可以找出您的法拍地位置；經營２０年法拍屋的透明房訊www.tom.com.tw有非常完整的資訊可供查詢。
３．目前上網調閱謄本資料很方便，可先查地籍圖，在相鄰地號的標示部，如發現有建物，再調閱建物標示部，即得知相鄰地號的位置。
４．直接到地政事務所測量課，私下找測量人員在下班時間帶您去現場看；拍賣的土地，他們都受法院囑託測量過，下班賺個外快，每件行情約３０００元，皆大歡喜。
以上的方法為傳統方法，最先進的方式，是透過專業圖資公司，以ＧＰＳ衛星定位找尋，配合空照圖，找到比率可達九成以上，我們公司都是用這種方法找的。 |
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
賴先生(竹苗) No.174 2010/3/31 下午 09:53:00 [代墊貸款]
|
|
|
請問各銀行對法拍屋的套房(15坪↓)是否還有做承貸，如果有~可貸成數及利率為多少?(竹苗) |
|
站長回覆 2010/4/3 下午 01:22:00
|
|
|
您好！
15坪以下套房，極少銀行有承做貸款，目前只知渣打銀行尚有承做，個人信用條件佳的話，可貸到８成，利率２％左右。 |
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
何小姐(高雄) No.175 2010/4/1 下午 04:03:00 [法拍程序]
|
|
|
若第一拍流標,法院格隔多久會再行二拍? (高雄) |
|
站長回覆 2010/4/1 下午 08:26:00
|
|
|
您好！
第一次拍賣流標後，各法院習性雖然不一樣，但大抵在三星期到六星期之間會排出第二次拍賣的日期，萬一超出六星期仍未排出，這個案件可能就有問題了，主要原因有下列幾種可能：
１、債務人已與債權人達成債務清償條件，銀行向法院聲請撤回本案之執行。
２、債權人為了給債務人還款期限，向法院聲請延緩執行，每次可暫時中止拍賣執行三個月，到期又可再延一次，總共可停六個月。
３、債務人、債權人之間債務有爭議，尚在訴訟中‧‧‧
４、承辦法官或書記官個人問題，延宕拍賣的進行。
以上的情況，可以透過債權人及法院探詢或者到地政事務所調閱謄本即可得知。
|
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
周先生(台北) No.173 2010/3/31 上午 12:30:00 [稅金]
|
|
|
~法拍土地增值稅若是146萬元,而法拍屋是450萬元,是否要再繳146萬元ㄋ? 這樣比市價還貴很多ㄝ~ (台北) |
|
站長回覆 2010/3/31 上午 09:20:00
|
|
|
您好！
在拍賣得標之時，得標人是買方，依法是要繳納房屋契稅，土地增值稅是債務人的義務，而且法院也會從得標人繳的款項中，優先扣除土地增值稅。
根據86年10月的法令，如果土地標價高於公告現值，就以公告現值為「移轉現值」，反之則以土地標價為移轉現值，這是稅法從低原則。
法拍屋土地標價通常會低於當年度公告現值，假設當年度土地公告現值為200萬，您的土地標價是120萬，拍賣的移轉現值就是土地標價120萬，得標後如馬上轉手出售，得標人就變成賣方；課徵土地增值稅計算時，從前手120萬移轉現值到出售公告現值200萬，短短幾個月，您的土地增值就變成200萬-120萬=80萬，自用優惠稅率10%要繳8萬增值稅，一般稅率20~40%，最少要繳１６萬稅金。
所謂法拍土地增值稅若是146萬元，應是指法拍土地增值１４６萬，代表土地底價低於現在公告現值１４６萬；如您在投標加價３０萬，全部加在土地上，則與公告現值距即少３０萬，土地增值為１４６萬－３０萬＝１１６萬，再看使用自用稅率或一般稅率 ，並且在轉手出售時才要課繳。 |
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
吳小姐(高雄) No.172 2010/3/29 上午 01:26:00
|
|
|
2010/1月有購買法拍屋公寓,前天收到之前那位屋主借錢的那間銀行寄債權委外催收通知書來,受文者是上一位屋主,收文地址是寫我家,上一位屋主還積欠一些錢,這樣與我有關聯性嗎?我有查詢一些資訊法拍屋再拍定時所有有關那間房屋的債務會勾消掉??是正確的媽我要怎麼做?? (台南) |
|
站長回覆 2010/3/26 下午 02:04:00
|
|
|
您好！
在拍賣公告上，均會記載「拍定後抵押權塗銷」，得標人繳清尾款後，１０天左右法院核發不動產權利移轉證書時，法院己同步通知地政事務所塗銷抵押權設定，得標人買到的產權絕對是乾乾淨淨的。
但是大部份的拍賣，連第一順位的抵押債權人都拿不足債權，更遑論普通債權人；一毛錢都拿不到的普通債權人，像信用卡銀行委外催帳公司，也許不知道拍賣已終結，仍不時寄來催收函，這是很常見的事，您可以不用管它。
比較要注意的是，有些債權人是地下錢莊，他們可能不干損失，會將求償對象轉移到得標人；謊稱受屋主委託，要求給予搬家費，或稱屋內留置物遺失，要求補償費。
為了避免地下錢莊後續擾亂，如委託代標公司，可在委託前與代標公司約定，代標公司點交房屋後，以屋主身份出售房屋，門前貼『售』字１０來天，得標人再以新買主身份遷入，再有前債權人上門，一律推給代標公司。
本公司經營法拍屋業務十數年，均是以此方式延後１０多天交屋，讓客戶無後顧之憂的搬入，是我們最重視的事情。
|
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
張小姐(台南) No.171 2010/3/26 下午 01:04:00
|
|
|
2010/1月有購買法拍屋公寓,前天收到之前那位屋主借錢的那間銀行寄債權委外催收通知書來,受文者是上一位屋主,收文地址是寫我家,上一位屋主還積欠一些錢,這樣與我有關聯性嗎?我有查詢一些資訊法拍屋再拍定時所有有關那間房屋的債務會勾消掉??是正確的媽我要怎麼做?? (台南) |
|
站長回覆 2010/3/26 下午 02:04:00
|
|
|
您好！
在拍賣公告上，均會記載「拍定後抵押權塗銷」，得標人繳清尾款後，１０天左右法院核發不動產權利移轉證書時，法院己同步通知地政事務所塗銷抵押權設定，得標人買到的產權絕對是乾乾淨淨的。
但是大部份的拍賣，連第一順位的抵押債權人都拿不足債權，更遑論普通債權人；一毛錢都拿不到的普通債權人，像信用卡銀行委外催帳公司，也許不知道拍賣已終結，仍不時寄來催收函，這是很常見的事，您可以不用管它。
比較要注意的是，有些債權人是地下錢莊，他們可能不干損失，會將求償對象轉移到得標人；謊稱受屋主委託，要求給予搬家費，或稱屋內留置物遺失，要求補償費。
為了避免地下錢莊後續擾亂，如委託代標公司，可在委託前與代標公司約定，代標公司點交房屋後，以屋主身份出售房屋，門前貼『售』字１０來天，得標人再以新買主身份遷入，再有前債權人上門，一律推給代標公司。
本公司經營法拍屋業務十數年，均是以此方式延後１０多天交屋，讓客戶無後顧之憂的搬入，是我們最重視的事情。
|
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
周先生(高雄) No.170 2010/3/26 下午 12:14:00
|
|
|
A小姐的妹妹第一次買房子，所以A小姐擔任她的保證人，後來妹妹繳不出房貸，被查封，現已拍賣了，那麼A小姐名下還可以有財產嗎？A小姐會被銀行追討嗎？(高雄) |
|
站長回覆 2010/3/26 下午 01:05:00
|
|
|
您好！
債務人財產被查封償還債權人債務不足時，債權人會繼續找保證人Ａ小姐求償。
銀行只要拿法院裁定Ａ小姐的執行名義公文，到國稅局調閱Ａ小姐財產變化，Ａ小姐名下不動產、股票、車輛及銀行存款清清楚，甚至上班薪水的１／３都在查扣範圍。
銀行追債時效為１５年，但屆期前，銀行聲請中斷時效，又可延長１５年時效，所以可說是追一輩子的。
等拍賣後，法院寄發分配表給債務人時，Ａ小姐要了解還要多少債務未能清償，以便決定往後如何面對？
希望Ａ小姐早日解決保證責任，脫離苦海！ |
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
張小姐(台南) No.171 2010/3/26 下午 01:04:00
|
|
|
2010/1月有購買法拍屋公寓,前天收到之前那位屋主借錢的那間銀行寄債權委外催收通知書來,受文者是上一位屋主,收文地址是寫我家,上一位屋主還積欠一些錢,這樣與我有關聯性嗎?我有查詢一些資訊法拍屋再拍定時所有有關那間房屋的債務會勾消掉??是正確的媽我要怎麼做?? (台南) |
|
站長回覆 2010/3/26 下午 02:04:00
|
|
|
您好！
在拍賣公告上，均會記載「拍定後抵押權塗銷」，得標人繳清尾款後，１０天左右法院核發不動產權利移轉證書時，法院己同步通知地政事務所塗銷抵押權設定，得標人買到的產權絕對是乾乾淨淨的。
但是大部份的拍賣，連第一順位的抵押債權人都拿不足債權，更遑論普通債權人；一毛錢都拿不到的普通債權人，像信用卡銀行委外催帳公司，也許不知道拍賣已終結，仍不時寄來催收函，這是很常見的事，您可以不用管它。
比較要注意的是，有些債權人是地下錢莊，他們可能不干損失，會將求償對象轉移到得標人；謊稱受屋主委託，要求給予搬家費，或稱屋內留置物遺失，要求補償費。
為了避免地下錢莊後續擾亂，如委託代標公司，可在委託前與代標公司約定，代標公司點交房屋後，以屋主身份出售房屋，門前貼『售』字１０來天，得標人再以新買主身份遷入，再有前債權人上門，一律推給代標公司。
本公司經營法拍屋業務十數年，均是以此方式延後１０多天交屋，讓客戶無後顧之憂的搬入，是我們最重視的事情。
|
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
陳先生(台北) No.169 2010/3/23 上午 12:07:00 [點交]
|
|
|
假租約大致上可分「租金一次付清」、「高押金低租金」、「租期長」(不定期租賃)、「以債抵租」、「長租期，低租金」等…，請問要如何破解假租約，要舉證的話可以從拿些方面著手？謝謝！！(台北) |
|
站長回覆 2010/3/23 上午 09:16:00
|
|
|
您好！
自民國８５年強制執行大翻修以來，這種於惡性假租約已經如鳳毛麟角很少見了，縱使存在，也會被債權銀行以民法第８６６條，在第一次拍賣流標後聲請排除，變成有點交單純的案件。
但仍有少數假租約的案件，背後有高人指點操刀，租約承租日寫在銀行設定抵押前，讓銀行無法引用民法第８６６條排除租賃權，使拍賣一直保持為不點交狀態。
這種案件不僅一般民眾不敢碰，連法拍投資客敢進場投標也是少之又少，所以它會一直流標，價錢不斷往下掉，市價行情也許１０００萬，但拍賣底價可能不到５００萬，這對於專業功力高強的投資客，反而是投資的最愛，雖然有高風險，但也相對有高利潤。
假的就真不了，一定會有他的破綻，但在投標前很難找出真偽，需在拍定後訴訟時，要求對方提出租約資料，再從承租人、出租人簽章真偽，以及租押金給付、雙方資金往來記錄著手；很多假租約的漏洞，我們從以上兩種方式，八成就能突破。
只要能找出破綻，即能以對方『虛偽通謀』打贏官司，繼而強制執行點交房屋。
當然假租約形形色色，也不是三言兩語能道出全部破解之道，最重要法拍臨場經驗要足，還有標價取得成本低，除了高穫利的預期，還要有一筆和解預算金，一方面官司打前鋒，另方面隨時給對方下台階，早日解決交屋，才是最好的策略！ |
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
謝先生(竹苗) No.168 2010/3/20 下午 12:16:00 [點交]
|
|
|
法拍屋要3個月才過戶完成.是否要先申請設定?若是"點交"的房子.就沒有關係了?(竹苗) |
|
站長回覆 2010/3/20 下午 09:25:00
|
|
|
您好！
⊙標到法拍屋，需於七天內繳清尾款，再於十天左右收到法院核發不動產權利移轉證書，代表得標人取得法拍屋所有權；透過代書辦理過戶，在１５天內就會過戶到得標人名下取得權狀。
完成產權過戶，即可向銀行辦理設定貸款，一般貸款銀行會要求看屋內及照相，但法拍屋只要提供法拍證明（如不動產權利移轉證書），銀行上網查看拍賣公告，確定是有點交房子，則不需等三個多月點交才貸款，便可把馬上撥款；依我們作業程序，從拍定到取得銀行貸款約一個月。
⊙除貸款外，還需銀行提供七天內代繳尾款服務，則在投標前，最好能提早與銀行洽詢，提供充足的資料，如個人資力條件及投標房子明細，讓銀行及早進行評估。
原則上，銀行答應的墊款條件，屆時變化的機會幾乎為微，但有萬分之一的情況，可能是分行答應的，到時總行變卦；一般而言，１０００萬以上的案子，都要經過總行審核，與銀行洽商墊款時，務必要求與銀行先完成對保動作，那就不可能被銀行賴帳了。
※※※如果委託代標公司，事先要約定，萬一銀行墊款有變卦，代標公司要負責找資金墊款，而且墊款利息需比照銀行利率。
|
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
陶小姐(高雄) No.167 2010/3/18 下午 11:44:00 [投資]
|
|
|
請問，高雄透天法拍屋，如何評估投標價？若以公告現值參考估算，大概與市價差距多少？(高雄) |
|
站長回覆 2010/3/19 上午 12:39:00
|
|
|
您好！
您的問題非常大，非三言兩語能講完，最重要您要了解投資報酬率的計算與投標生態的判斷，沒有兩三年的實戰鑽研，是無法領會及精準評估。
請參考連結奇摩知識＋●投資報酬率的計算●
在法拍市場，有些案件屬於購屋自住類型，投資報酬率只能設定１０％左右，有些為投資獲利型，利潤在１０～２０％，少數為高利潤案件，轉手獲利最少有２０％以上，這些投標生態的分析，沒有長時間相當的投入，不是那麼容易判斷的。
縱使能１００％掌握投資報酬的計算，但無法了解投標生態，就會發生如下現象，明明只有１０％的利潤，您設定為高利潤，您每一次投標都要落標（摃龜）；碰到高投資報酬率案件，卻設定１０％利潤，不是糟榻了這個案件，就是處理非常棘手，得標後可能會套牢。
僅提供以上幾點方向，請自行再鑽研努力了。 |
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
陳先生(高雄) No.166 2010/3/16 下午 11:46:00 [點交]
|
|
|
我家兩個月前標到一間法拍屋,債務人已跑路了,原以為法院來履勘時,馬上會把房子交給我們,法院公文要來時間是下午3點半,我們準時找警察鎖匠,但書記官到的時間已是快4點半,鎖匠打開門一看,發現屋內一大堆東西,多是小電子零件,裡面又沒有電,我們也沒帶手電筒,書記官準備清點造冊交給我們保管,然而房子內很暗看不清楚,書記官說沒辦法清點,下次再排時間來. 請問後續我們要怎麼處理才好,清點給我們保管要怎麼保管,很頭痛,拜託指點迷津...(高雄) |
|
站長回覆 2010/3/17 上午 12:33:00
|
|
|
您好！
在投標前最好要查要查明有無斷水電，已斷多久？從大樓管理員或左鄰右舍訪查，屋內有無留置物品？不然在得標後法院履勘前，也要先探查屋內狀況，事先復電或者準備照明工具（不只是手電筒），像您這樣，最少還要浪費一個月時間，很不值得。
依我們處理的方式，下次法院再來時，電力公司先復好電，當天多帶三、五名人手（最好有清點造冊經驗）協助書記官清點，務必一個小時內清點完畢（書記官的時間是很寶貴的），並請書記官同意放在現場保管。
等書記官離去，我們馬上把留置物品搬至本公司專用貨櫃屋保管，房子先交給客戶使用；後續的處理快則一個月，慢則半年以上，我們要通知對方來領取，通知不到，憑法院公文到戶政事務所調閱戶籍地址再通知一次，又沒收到，只得向法院聲請公示送達，刊登報紙通知了；辦完通知程序，對方又不來領，再來聲請法院拍賣，將拍賣款項提存法院，就不管對方會不會去領了。
問題是這些破舊東西幾乎無人來買，如果我們不承買下來，那要保管至何年何月呢？所以這些留置物拍賣前需協商書記官價錢不能訂得太高，好讓我們買下當垃圾丟掉能省點錢。
客戶委託我們，也支付服務費，只要法院清點完畢，對客戶而言就是圓滿交屋了，後續處理是我們的責任。
提供以上我們處理的方法給您做個參考，也祝您早日順利交屋！ |
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
陳先生(台北) No.165 2010/3/15 上午 10:22:00
|
|
|
本人看中桃園大有區近新光三越百貨一高級社區位於一F之電梯大廈,因房仲介紹得知此屋已被拍賣且前二拍都流標即將進行第三拍,底價508.8萬元(第一拍795萬),之前做了很多有關法拍屋之功課得知法拍屋是一項不錯的投資管道加上此屋環境甚為優質因此甚為心動,想請教幾個問題如下敬請貴網站協助回答與建議: 1.此屋第一拍底價為795萬,因本人同住此社區之第一期(該社區為第二期),劇我的了解並沒有此行情(我認為約700萬),請問是否是我錯估市場行情還是此底價會受人為因素影響? 2.由於此屋主狀況根據側面了解純因財務周轉不靈導致房屋被拍賣,且屋主素質甚高,目前仍住在此屋,由於法院資訊設定為有點交,若是如此我有必要多花3%-5%的服務費請代標公司協助?還是自己來即可! 3.如依劇我上述所提供之房屋資料,此屋屋齡五年,如能以510-520萬價格標得此屋是否划算? 以上問題煩請貴網站協助回答,小弟不勝感激!(台北) |
|
站長回覆 2010/3/15 下午 02:29:00
|
|
|
您好！
1.此屋第一拍底價為795萬,因本人同住此社區之第一期(該社區為第二期),劇我的了解並沒有此行情(我認為約700萬),請問是否是我錯估市場行情還是此底價會受人為因素影響?
Ａｎｓ：法院拍賣不動產標示內容是分成土地及房屋兩部份，房屋又分主建物（含附屬建物），增建物（未辦保存登記）及共同使用部份（可能含車位坪數），而座落之土地從一筆至數筆都有可能；每一樣標示都要訂底價，拍賣原則，是分別標價，合併拍賣，以總價最高者得標。
所以估價公司在收到法院送來的法拍屋，他要根據法院查封的各項不動產標示，各別估價；原則上，土地依當年度公告現值，房屋依房屋評定現值，做小幅度略為調整，即完成估價報告書。 估價完成後，法官會再徵詢債權人及債務人的意見，除非提出的意見與估價數字有極大出入，而且法官認為估價結果確實有相當問題，否則實務上很少會再提交第二家重新鑑價。
其實目前法拍市場，資訊暢通，投標者眾，市場自動會平衡底價的高低；縱使估價與市價有落差，如偶而出現第一次拍賣底價太低，造成投標室大爆滿，第一拍就高價出標；相反訂得太高，也會有拍賣四次也賣不掉的窘境。
2.由於此屋主狀況根據側面了解純因財務周轉不靈導致房屋被拍賣,且屋主素質甚高,目前仍住在此屋,由於法院資訊設定為有點交,若是如此我有必要多花3%-5%的服務費請代標公司協助?還是自己來即可!
Ａｎｓ：法拍投標牽涉到法拍程序、代書及法律很多專業問題，尤其法院的點交公告時有變化；甚至有點交的房子，在點交過程萬一碰上難纏的債務人，沒經驗的投標新手經常被搞得灰頭土臉，心力交疲；如果您是第一次標法拍屋，不一定要找代標公司，至少要找有經驗朋友協助。
|
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
陳先生(高雄) No.164 2010/3/13 上午 11:32:00 [稅金]
|
|
|
請問我若標到一間160萬的房子，除了160萬房價外，我還要付哪些費用，及稅金(高雄) |
|
站長回覆 2010/3/13 下午 01:20:00
|
|
|
您好！
除了標價１６０萬以外，您還會有以下成本：
１、現住人搬遷費：縱使有法院點交保障，因點交流程長達三、四個月，為了提早交屋，並避免屋內裝潢被破壞，預算一筆可接受的搬遷費是免不了的；通常對方都會要價很高，如能找有經驗的第三人出面折衝協調，比較能控制在標價１％範圍。
２、稅金：
Ａ．契稅
契稅是針對房地產中的房屋部份，繳納對象是買方，從法院得標取得權利移轉證書後，辦理產權地政登記，拍定人要繳納房契稅，計算方式為房屋評定現值當稅基，再乘以６％稅率。
Ｂ．財產交易所得稅（轉手出售才需繳納）
財產交易所得稅提房屋出售時，房屋所得要納入年底綜合所得一併課稅，每位投資人各人所得除售屋所得外，另有薪資所得，股票所得，種種 所得，都要合併報繳所得稅，並視所得多寡有不同的稅率，甚至售屋所得稅率，也視各縣市及年度內出售幾戶而有不同課稅標準，所以「財交稅」的計，雖不是很大的數額，但也要在投標前粗略算出。
Ｃ．房屋稅
每年５月份，房屋所有權人都會收到稅捐機關核課之房屋稅單，課徵期是從前年７月１日到今年６月３０日，稅基為房屋評定現值，稅率依用途分下列三種：
１．住家用：１．２％
２．營業用：３％
３．非營業、非住家：２％
房屋稅一年１２個月份，若得標取得移轉證書日起至課徵６月３０日止，持有時間未滿一年，可依月份比率聲請分算，如當年５月１日才取得 移轉證書，根據分算比率，只需繳納２／１２而已。
Ｄ．地價稅
地價稅為每年１１月份開徵，課徵期為當年１月１日至１２月３１日，地價稅不像房屋可依持有持時間聲請分算，以９月１５日為納稅義務基準日，拍定人如在９月１５日前取得移轉證書，則當年度地價稅為拍定 人繳納，如在９月１５日後才取得移轉證書，則地價稅與拍定人無涉。
地價稅稅基為公告地價，稅率分
１．自用住宅用地（非出租及供營業）：０．２％
２．其它:１～１．５％
以上兩者相差５倍以上
Ｅ．土地增值稅（轉手出售時需繳納）
土增稅為不動產買賣中土地部份，賣方土地如有增值，即應繳納土地增值稅；在拍賣時，如土地標價低於公告現值，再轉手即有土增稅成本產生；依一般稅率計算，第一倍增值，稅率２０％，第二倍增值，稅率３０％，第二倍以上增值，稅率４０％，如能符合「自用住宅優惠稅率」，則其稅率為１０％。
所以有經驗的投資客，對於房屋底價300萬，土地底價200萬，總底價500萬的房子，要標550萬，加價50萬時，一定會全部都加在土地上，無非就是要墊高土地取得成本，減少爾後出售的增值稅，這是寫標單最基本，又很重要的法拍常識。
萬一房子座落有兩筆土地時，加價金額要加在那筆土地，或者兩筆土地各加多少，牽涉更專業的計算，才能達到最大節稅目標。
３、其它費用：
Ａ．水，電，瓦斯費：前手積欠的水電費仍要由得標人清償，如欠太多，電費可重新聲請新表，費用３３００元，但如斷電達兩年以上，要透過有甲級電匠水電行聲請，費用多３０００元左右；水費欠費超出１５００元，重新聲請水表比較划算。
Ｂ．大樓管理費：很多大樓管理會多會從得標人處追討前欠管理費，但依法律關係，得標人是不需負擔手積欠，要跟管委會據理力爭。
C．代書費：過戶或設定貸款及規費。
D．工程受益費：前欠費用要由得標人支付才能完成過戶，有這種費用的案例不多，注意附近有無重大工程建設在進行，左鄰右多訪查，有必要前往稅捐機關或公所詢問。
|
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
謝先生(高雄) No.162 2010/3/10 下午 06:50:00 [點交]
|
|
|
Dear 站長: 想請教您~由於我妹日前剛標到一法拍空屋..已經繳清尾款拿到權力移轉證明..聽說屋主欠錢落跑ㄌ.還需要聲請點交嗎?法院人員告訴他自己點交比較快..自己點交正確ㄉ做法該如何ㄋ?感激不盡..(高雄) |
|
站長回覆 2010/3/10 下午 10:58:00
|
|
|
您好！
很多第一次上法院標房子的新手，從司法院瀏覽拍賣房子中，特別喜歡筆錄是空屋的房子，認為比較單純，沒有點交的困擾。
殊不知空屋的房子，有時會暗藏陷阱。空屋競標多，標到的價錢通常不低；萬一得標後發現並非是空屋，屋主只是不住在那裡，並不是空無一人，那這種空屋與其他需要點交的房子並無兩樣。
法院拍賣公告筆錄是空屋，但實際上可分成四種情形：
一‧「人空屋空」：屋主可能跑路了不會回來，屋內空無一物，這是真正的空屋，最單純的法拍屋。拿到所有權，做好保全程序，即可開鎖交屋。
二‧「人空屋不空」：屋主雖然不會回來，但屋內留置很多物品，有家電、傢俱、甚至祖先牌位，有時處理上蠻棘手的。
三‧「人不空屋空」：屋內雖然空無一物，但鄰居稱屋主尚有回來走動，或跟本未斷水斷電，可能還會回來跟你要搬遷費訝！
四‧「人不空屋不空」：跟本不是空屋。
除非是「人空屋空」的空屋，另外三種空屋都是有盲點的空屋；縱使斷水斷電的空屋，確定屋主已跑路了不會回來，但屋內尚有原屋主留置物，保證讓您頭痛不己。後續要如何處置呢？
１．法院來點交時，現場清點造冊，不管耗時多久，直到清點完畢，再交給得標人保管。有些法官不怕後遺症，會同意留置物放在房屋現場保管，有些法官會堅持運往別處保管，得標人就要找出場所保管這些東西。
２．再來得標人要通知對方來領；不來領取，就要聲請拍賣留置物。這些破舊東西是賣不掉的，務必要與法官協商，壓低拍賣底價。因為最後還是得標人友要把它買下， 送人或丟棄，總比繼續保管好，不然保管期何時了結呢？
處理屋內留置物，只是煩瑣，一個過程而已；令人擔心的，是得標人未經法院點交程序就開鎖進去。萬一債務人故意設下陷阱，一方面聲稱掉了很多貴重物品，另方面警告得標人擅闖民宅，準備報警處理，沒有經驗的得標人可能就要任人宰割了。
有經驗的投資客或代標公司，從空屋狀態（法院查封筆錄、斷水斷電程度、左鄰右舍訪查及債務人背景），判斷確實是空屋時；會考慮做好保全程序，自行點交，畢竟司法點交程序三～五個月太長了。
何謂「保全程序」？找第三人或代標公司出面，把屋內東西清點造冊，找兩名證人連屋內物品照相存證，相機有當天日期，並請相館開立收據；然後將留置物運往別處存放，約半年時間就可丟棄。
萬一對方回來抗爭、打官司，先跟第三人或代標公司講好，全部推給他們，是他們交屋給您，不是您自己交屋的。第三人或代標公司有證人照相佐證，也不會有事的。
加上對方會回來機會太低，又有保全程序。承擔一點小風險是值得，否則大筆資金多押好幾個月，也是另一種風險！
要以「自行點交」或「法院點交」解決，我未能深入了解令妹房屋情況，不敢為您們決斷，您們自己斟酌了。
|
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
林先生(台南) No.160 2010/3/8 上午 04:18:00 [車位]
|
|
|
最近想去標法拍屋,請問以下問題: 1.有關停車位問題:因資料顯示,除建物外,尚有3個建物的共同使用,其中有1建物使用約有12坪,經打聽後,知其為停車位,但主委說,前屋主已將其使用權賣給第3者,所以,停車位使用問題很複雜,請問站長先進,大樓的停車位(無獨立產權),只有共同使用權,其權利義務如何劃清. 2.除停車位問題外,是不是前手所欠的管理費及..,都必須由後手負責清掉 3.還有什麼需注意的(本標的物為典交),ps:問過法院,他說:沒說有停車位的典交,就是沒停車位,真得是這樣嗎 (台南) |
|
站長回覆 2010/3/8 下午 12:34:00
|
|
|
您好！
Ａｎｓ１：
投標法拍屋大樓，最常見的糾紛，就是大樓車位問題。
早期大樓車位產權，除管理委員會的停車證，地政機關也是獨立產權，它擁有一張權狀，房屋被查封，房子與車位併同拍賣，比較沒有爭議。
但從民國８０年後蓋的大樓，車位產權大部份登記在公共設施裡，與真正的大樓公共設施混在一起，法拍屋的車位糾紛就層出不窮；這些被拍賣的屋主，房子被查封，含在公共設施的車位，理所當然也同時被查封；有時連他自己也不曉得，或者他是惡意的，竟在被標走前，憑管委會的停車證，把車位先賣掉了。
車位屬不動產，要以登記為主，未經地政機關產權轉移是無效；這些法律常識不見得大家都懂，有很多的案例，債務人憑管委會的停車證，出售車位，除了有代書辦理買賣合約外，還找該棟大樓的住戶當見證人呢！
買法拍屋大樓時，要先辨明有無車位，可從歷年來，該棟大樓曾被拍賣的案例，分析公共設施比例有無異狀，有車位的公共設施比例一定比較偏高。
第二步查明該拍賣房子，每月繳納管理費金額中，有無含車位清潔費或維修費的數字；並詢問管理員詳細使用情形。探詢要有技巧，問到您想要問的，低調的調查，千萬不要打草驚蛇。
最後如確定有車位，但實際已出售別人，如果還要買，要當做沒有車位行情，壓低投標價位。得標後，透過訴訟，打官司取回車位。
在訴訟進行中，隨時與對方保持互動，只要他願意和解，貼補些和解費，讓官司早點落幕。不論他是善意第三者，還是蓄意與債務人勾結，反正您少標一個車位的錢，願意和解，用１／４或１／５車位的和解預算和諧結案，您也不吃虧！！
Ａｎｓ２：
從法院的判決及營建署的解釋，法拍屋的得標人從取得不動產權利移轉證書開始，即有負擔管理費責任，但之前積欠的管理費則與其無關，管理委員會無權也不該向得標人催討。
但如在拍賣公告中有記明『拍定人應繼受執行債務人所積欠之管理費債務』，則拍定人繼受前手積欠管理費為本次拍賣必要條件，得標人當然得繳清前手債務。
所以法拍屋得標人是否應繳清前手積欠的管理費，分為兩種情形：
（１）拍賣公告載明，由拍定人承擔，則拍定人就必須承擔。
參考判決：臺中地院八十九年度訴字第二○二二號判決
（２）拍賣公告未載明，則後手不必承擔 。
參考判決：
A．臺北地院九十二年度訴字第五○○九號判決
B．高雄地院八十九年度小上字第一四二號判決
如確定拍賣公告未註明拍定人負擔，則手積欠旳管理費與您無關，請持法院判決與管委會協商，或者直接聲請鄉鎮公所調解委員會調解。
Ａｎｓ３：
法院的公告點交筆錄，每一家法院，甚至同一家法院不同的承辦法官做法也不盡相同；有明確的車立點交筆錄當然代表同時點交車位，也有不少無車位字眼，但最後卻能爭取到車位，則看法拍功力及經驗的高低了。
|
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
