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黃先生 No.63 2009/12/10 上午 11:23:00 [點交]
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債務人把房子無償提供給公司的員工使用，法院公告不點交，但現在訪查的結果確認現住人已經搬離該住所，請問之後法律上處理的程序是要怎麼做？拍定後向該公司的員工寄出存證信函，限定其於時間內搬離，之後在透過訴訟的程序等勝訴後向法院申請點交。請問這樣處理有什麼問題嗎？當初法院之所以公告不點交的原因就是因為有第三人在使用中，雖然現住人已經離開了，但在法律上處理程序的對像是該公司的員工嗎？還是要針對債務人本身？(竹苗) |
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站長回覆 2009/12/10 下午 02:56:00
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您好！
無償使用的法拍屋，很多法官會以點交處理，少部份公告不點交；所謂無償即是無代價，意指無租金支付，而有償則是要支付房租。
民法第425條〈買賣不破租賃／租賃物所有權讓與之效力出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。
法律要保護經濟上的弱者(房客)；房東縱將房子出售他人，房客原有的租約不受影響，租期還有多久？租金月付多少？都不能改變，只是房東換人而已。得標人成為新房東，如果要求法院強制將房屋點交給得標人，就違反了民法第425條，所以拍賣時，法院一定會公告「第三人承租中，拍定後不點交」。
而無償借用不受民法第４２５條的保障，只要您得標成為新所有權人，可以向該公司的員工寄出存證信函，終止原借用關係，請其立即交屋；如未搬離，則必需透過訴訟，以對方無權佔有，請求遷讓房屋，並要求對方要賠償搬遷之前，您相當租金的損失。
這種官司約三個月左右您會取得勝訴判決書，之後再向民事執行處請求點交房屋，執行對象當然是對方公司的員工，而非債務人。
如果確定對方已搬離，已斷水斷電，或者鄰居宣稱已沒人，您可以考慮直接開鎖交屋；保險起見，多找幾位朋友做證，萬一屋內有留置物，看是請法院來處理，或者自行清點造冊及照相存證，移置別處保管等對方回來拿；這一部份的處理，其實與標得法拍屋，屋主跑路，得標人自行交屋方式是一樣的。
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