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林先生 No.21 2009/11/21 上午 12:16:00
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我在高雄法院的拍賣公怖欄 看到很多被拍賣的房子,有些是「拍定後點交」 有些是「拍定後不點交」 還有「一樓有點交,二樓不點交」 為什有那麼多種 ?
(高雄) |
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站長回覆 2009/11/21 下午 02:18:00
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您好！
目前拍賣案件點交狀況可歸類為五種：
一．可確定點交(佔４０％)
查封時確定為空屋、屋主自住、第三人無權佔有、承租人被排除租賃權，拍定後法院會依得標人之聲請，以司法程序將房屋點交給得標人。
二．有條件點交(佔４０％)
查封時無人在場，法官命債權人查報使用情況，債權人為使拍賣價提高，以確保債權，因此經常查報不確實，所以拍賣筆錄會註明：「債權人陳報空屋，若屬實則點交，投標人應自行查明」，此為有條件之點交。
三．確定不點交(佔１０％)
查封前即有租約，且無法被排除租賃權，拍定後確定不點交。
在銀行貸款設定之前即有租約存在，此租約便無法被法院排除；通常此類案件，債務人牽涉偽造文書之刑責居多，遇上強勢的債權銀行，便會另行訴訟排除。銀行未排除之前，投標人有很大的投標風險。
四．點交變不點交(佔５％)
拍賣筆錄註明點交，但拍定前臨時有第三人主張租賃關係，法院改為不點交處理。
當標得此類型案件，如不願承受不點交的麻煩，就要保握時效，向法院據理力爭，請求撤銷拍賣，返還投標價金；縱然耗費心力，但總是亡羊補牢，避免「不點交」風險。
五．不點交變點交(佔５％)
拍賣筆錄註明不點交，但現住人已搬離，且為善意第三人，只要做好保全程序，待取得「權利移轉證書」，即可自行開鎖點交房屋。
以上五種點交狀況，對於有專業經驗之投標人，因個案及承辦法官的自由心證，而有不同判斷及解決方法；但如亳無經驗投標人，經常會有誤判情況及不正確處理，造成拍定後交屋極大困擾，不可不慎 ！！
另外有混合以上五種點交狀態，例如拍賣一間透天二樓房子，一樓原屋主自住，二樓出租別人，就是「一樓有點交，二樓不點交」；這也叫「房子部份點交，部份不點交」。 |
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