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　徐小姐(高雄) 　No.196　2010/5/7 上午 12:20:00 　　　　[點交]

有間法拍屋公告的內容是，…建物第三人使用中，拍定後不點交。閱卷後得知是第三人把建物當倉庫使用，只堆放了一些個人的東西，並沒有人居住使用，也沒有租約。像這樣的情況要怎麼處理較好？可以用這個和法院申請點交嗎？（司法院第一廳74.6.29(74)廳民(二)字第四九七號函認為，債務人應交出之不動產為債務人占有者，執行法院應解除其占有點交於買受人或承受人，乃強制執行法第九十九條第一項所明定，故原由承租人占用之不動產，於拍定後既由債務人占用，執行法院即應准許點交予拍定人或承買人；如承租人於拍定前即已離去亦同(載司法周刊雜誌社印行「民事法律問題研究彙編-民事特別法」第一○○七頁至第一○○九頁)。拍定人對於此項情形，可行使其點交之權利，自不應予以忽略。）謝謝！！(高雄)

站長回覆　2010/5/7 下午 08:26:00

您好！

強制執行法在民國85年大翻修前，債權人以民法第８６６條排除租賃權，法院仍是以不點交處理，拍定人得標後，只要向民事庭提起訴訟，以無權佔有，請求遷讓房屋，約三個月即能贏得官司，強制執行點交房屋。

那時拍賣房屋以不點交居多，一般自住型民眾很少走進投標室，法拍市場幾乎是投資客天下；排除不點交障礙，除了訴訟解決外，因得標價低，投資人都有預算一筆給對方搬遷費，一方面打官司，另方面不斷與對方折衝協調，很快的時間雙方即能達成和解。

目前不點交案子很少見，大部份第一次拍賣有租約不點交，等到第二次拍賣就被銀行排除變成點交；碰到少數的不點交，除了拍賣公告的解讀外，最重要現場訪查，了解對方是善意或惡意佔用，以便預算搬遷費的高低；因公告為不點交，競標者會少，可以較低價錢得標，配合談判技巧，扣掉支付的搬遷費還是很有賺頭。

去年碰到兩件客戶委託不點交房子，投標前訪查，一件不定期租賃，底價８５０萬，為善意承租，得標後補貼對方押金５萬元，兩個月交屋；另一為底價４００萬，惡意佔有（有流氓背景），得標後給對方４０萬搬遷費，一個月交屋；雖然支付搬遷費，但兩件都只有我們一人投標，都是底價得標，客戶仍覺得很划算。

依本人經驗，拍賣公告筆錄只是一個參考，現場的訪查反而更重要，有些點交法拍屋，屋主抗爭性強，得標人又沒預算搬遷費，反而比不點交更難處理。