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駱先生(高雄)  No.116 2010/1/20 下午 09:08:00
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為什麼現在法院的公告還會有 ：建物有人居住使用，惟使用情形不明。實際使用情形，投標人應自行查明。" 的字眼？另外，貴公司有辦法處理海蟑螂佔用至不點交的經驗嗎？(高雄) |
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站長回覆 2010/1/20 下午 09:28:00
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您好！
法院進行查封時，會對現住人使用情形做查封筆錄，這筆錄在法律上有絕對的效力；但因是否還有其它未出現的現住人，在投標前，查封後向法院呈報使用情況，而使點交產生變化；或者有爭議性的租約發生。基於法院執行拍賣的單位為民事執行處，對有爭議之紛爭，秉持「形式上之審查，不做實體上認定」，實務上各法院法官做法不一，法官的查封筆錄模糊、預留尾巴，也就不足奇怪了。
從民國７０年代經常出現的筆錄：「依實際使用現況點交」，到８０年代：「如債權人陳報屬實則點交，如不屬實則不點交」，到９０年代「實際使用情形，請投標人自行查明」。不明確的點交筆錄，履見不鮮。
辦理強制執行事件應行注意事項第41、43點，明文規定，執行法院應確實調查占有人及占有關係，並詳載公告筆錄。然而，在實務上仍有不少比例，占有權源標示不明。
[拍定後依債務人占有現況點交]，即是依債務人實際占有部份點交；萬一有第三人主張租約，則債務人部份點交，第三人部份就要另以訴訟解決。
所以投標人，除了依公告筆錄外，另實地現場訪查，只要是債務人自住，沒有出租第三人情形，法院應點交給得標人。
目前拍賣案件點交狀況可歸類為五種：
一．可確定點交(佔４０％)
查封時確定為空屋、屋主自住、第三人無權佔有、承租人被排除租賃權，拍定後法院會依得標人之聲請，以司法程序將房屋點交給得標人。
二．有條件點交(佔４０％)
查封時無人在場，法官命債權人查報使用情況，債權人為使拍賣價提高，以確保債權，因此經常查報不確實，所以拍賣筆錄會註明：「債權人陳報空屋，若屬實則點交，投標人應自行查明」，此為有條件之點交。
三．確定不點交(佔１０％)
查封前即有租約，且無法被排除租賃權，拍定後確定不點交。
在銀行貸款設定之前即有租約存在，此租約便無法被法院排除；通常此類案件，債務人牽涉偽造文書之刑責居多，遇上強勢的債權銀行，便會另行訴訟排除。銀行未排除之前，投標人有很大的投標風險。
四．點交變不點交(佔５％)
拍賣筆錄註明點交，但拍定前臨時有第三人主張租賃關係，法院改為不點交處理。
當標得此類型案件，如不願承受不點交的麻煩，就要保握時效，向法院據理力爭，請求撤銷拍賣，返還投標價金；縱然耗費心力，但總是亡羊補牢，避免「不點交」風險。
五．不點交變點交(佔５％)
拍賣筆錄註明不點交，但現住人已搬離，且為善意第三人，只要做好保全程序，待取得「權利移轉證書」，即可自行開鎖點交房屋。
以上五種點交狀況，對於有專業經驗之投標人，因個案及承辦法官的自由心證，而有不同判斷及解決方法；但如亳無經驗投標人，經常會有誤判情況及不正確處理，造成拍定後交屋極大困擾，不可不慎 ！！
法拍屋沒有不能解決的問題，只是要花多少代價？不點交要多付搬遷費，但投標者少，標價也能隨之殺低，反而更划算；但如何不讓對方獅子大開口，這是應付海蟑螂佔屋的主要「眉角」，這方面我們有蠻多的經驗。
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