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謝先生(高雄) 　No.162　2010/3/10 下午 06:50:00 　　　　[點交]
	Dear 站長: 想請教您~由於我妹日前剛標到一法拍空屋..已經繳清尾款拿到權力移轉證明..聽說屋主欠錢落跑ㄌ.還需要聲請點交嗎?法院人員告訴他自己點交比較快..自己點交正確ㄉ做法該如何ㄋ?感激不盡..(高雄)

站長回覆　2010/3/10 下午 10:58:00

您好！

很多第一次上法院標房子的新手，從司法院瀏覽拍賣房子中，特別喜歡筆錄是空屋的房子，認為比較單純，沒有點交的困擾。

殊不知空屋的房子，有時會暗藏陷阱。空屋競標多，標到的價錢通常不低；萬一得標後發現並非是空屋，屋主只是不住在那裡，並不是空無一人，那這種空屋與其他需要點交的房子並無兩樣。

法院拍賣公告筆錄是空屋，但實際上可分成四種情形：

一‧「人空屋空」：屋主可能跑路了不會回來，屋內空無一物，這是真正的空屋，最單純的法拍屋。拿到所有權，做好保全程序，即可開鎖交屋。

二‧「人空屋不空」：屋主雖然不會回來，但屋內留置很多物品，有家電、傢俱、甚至祖先牌位，有時處理上蠻棘手的。

三‧「人不空屋空」：屋內雖然空無一物，但鄰居稱屋主尚有回來走動，或跟本未斷水斷電，可能還會回來跟你要搬遷費訝！

四‧「人不空屋不空」：跟本不是空屋。

除非是「人空屋空」的空屋，另外三種空屋都是有盲點的空屋；縱使斷水斷電的空屋，確定屋主已跑路了不會回來，但屋內尚有原屋主留置物，保證讓您頭痛不己。後續要如何處置呢？

１．法院來點交時，現場清點造冊，不管耗時多久，直到清點完畢，再交給得標人保管。有些法官不怕後遺症，會同意留置物放在房屋現場保管，有些法官會堅持運往別處保管，得標人就要找出場所保管這些東西。

２．再來得標人要通知對方來領；不來領取，就要聲請拍賣留置物。這些破舊東西是賣不掉的，務必要與法官協商，壓低拍賣底價。因為最後還是得標人友要把它買下，送人或丟棄，總比繼續保管好，不然保管期何時了結呢？

處理屋內留置物，只是煩瑣，一個過程而已；令人擔心的，是得標人未經法院點交程序就開鎖進去。萬一債務人故意設下陷阱，一方面聲稱掉了很多貴重物品，另方面警告得標人擅闖民宅，準備報警處理，沒有經驗的得標人可能就要任人宰割了。

有經驗的投資客或代標公司，從空屋狀態（法院查封筆錄、斷水斷電程度、左鄰右舍訪查及債務人背景），判斷確實是空屋時；會考慮做好保全程序，自行點交，畢竟司法點交程序三～五個月太長了。

　　何謂「保全程序」？找第三人或代標公司出面，把屋內東西清點造冊，找兩名證人連屋內物品照相存證，相機有當天日期，並請相館開立收據；然後將留置物運往別處存放，約半年時間就可丟棄。

萬一對方回來抗爭、打官司，先跟第三人或代標公司講好，全部推給他們，是他們交屋給您，不是您自己交屋的。第三人或代標公司有證人照相佐證，也不會有事的。

加上對方會回來機會太低，又有保全程序。承擔一點小風險是值得，否則大筆資金多押好幾個月，也是另一種風險！

要以「自行點交」或「法院點交」解決，我未能深入了解令妹房屋情況，不敢為您們決斷，您們自己斟酌了。