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藍先生(台北) No.192 2010/4/29 下午 06:19:00 [法拍程序]
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我買了一間房子由於沒錢繳納貸款,準備被法院拍賣,但已有一段時 間了,目前還沒拍賣出去,那麼我想請問,現在還可以住人嗎?(如果水 電費都有繳的話),還有我聽說房子從法拍到出售成交可能會有三到 四年的時間,這是真的嗎?那麼空著也是空著,我們家人已經都沒有住 那裡了,那麼我可以出租嗎?(到拍賣出去這段時間再賺點錢),如果出 租出去會有什麼問題產生嗎? (台北) |
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站長回覆 2010/4/30 上午 12:09:00
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您好！
房貸未按時繳納時，債權銀行即發催收函，接著向法院聲請發支付命令，約兩個月會取得對您強制執行的執行名義。
有了執行名義，便可查封拍賣您的房子；貼完了封條，法院請鑑價公司進行估價，法院針對估價報告通知債權人及您來表示意見，法官再憑其心證定出第一次拍賣的底價及投標日期。
第一次拍賣無人投標時，約一個月排出第二次拍賣，接著第三次拍賣，都賣不掉，就輪到以第三次拍賣的底價，公告應買三個月。
應買三個月中，債權人隨時可聲請減價第四次拍賣，稱特別拍賣，也是最後一次拍賣；再賣不掉，債權人必須承受或撤回查封，或重新估價拍賣，又從第一次拍賣開始，稱第二輪第一次拍賣。
底價定得太低，可能第一次拍賣就多人搶標，定得太高，有時連第四次拍賣也賣不掉。
拍賣過程，由於屋主與債權銀行達成協議，分期付款或屋主自行出售，只要債權人向法院聲請延緩執行，法院會暫時終止拍賣程序三個月，而延緩到期，又可再延緩一次，共停六個月。
由於拍賣的各種因素，從法拍開始到成交，約半年到一年時間，少部份遇特殊狀況，長達兩、三個月也時偶有所聞。
在查封前如有出租第三人，法院會公告拍定後不點交，得標人要依原租約的租期、租金繼續出租給原房客，這是民法第４２５條買賣不破租賃的精神。
但在第一次拍賣無人來買時，銀行會以租約影響抵押權，以民法第８６６條排除租約，公告又變成點交了。
有點交的房子，依法院點交程序約三、四個月強制交屋；在交屋前，您仍可以繼續居住，甚至出租給別人，但是不能對抗法院的點交；出租或出借他人，在道義上，您一定要告訴居住的人，屆時法院強制點交的情況。
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