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楊先生 No.399 2011/12/2 上午 09:13:00
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在筆錄中看到這一點，不太了解，可以請問一下嗎?
若這件土地增值789萬，需要繳很多稅之後，才可取得權利移轉證書嗎?
土地增值稅不是賣掉之後才要繳嗎?
土地稅法第51條第2項「經法院拍賣之土地，依第30條第1項第5款但書規定審定之移轉現值核定其土地增值稅者，如拍定價額不足扣繳土地增值稅時，拍賣法院應俟拍定人代為繳清差額後，再行發給權利移轉證書。」之規定，於法務部行政執行署所屬行政執行處實施之拍賣程序亦應適用(高雄) |
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站長回覆 2011/12/2 上午 10:02:00
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呂小姐 No.279 2011/11/1 上午 10:25:00
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買賣房地產要繳奢侈稅,聽說農地不用
但農地除了做農舍外還有何用途呢(高雄) |
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站長回覆 2011/11/1 上午 10:58:00
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您好！
農地可依以下用途，聲請將農地變更為特定目的事業用地（特定建地，建蔽率60%）
（一）財團法人興辦文教設施。
（二）興建學校。
（三）設置幼稚園。
（四）發電廠、變電所、配電中心、輸配電鐵塔、油庫、輸油（氣）設施、液化石油氣分裝場、天然氣貯存槽、加油站、加氣站、加壓站、整壓站、配氣站及計量站等設施。
（五）自然泉飲用水包裝設施。
（六）農（漁）民團體興建農、水產品集貨及運銷場所、冷凍（藏）庫、糧食、肥料倉庫、辦公廳舍等相關設施。
（七）農（漁）業團體興建農、水產品集貨、運銷場所、冷凍（藏）庫等相關設施。
（八）農、漁業生產（含畜禽屠宰）、加工（含飼料製造）及運銷計畫設施。
（九）糧商興（擴）建碾米設備暨相關設施。
（十）住宿、餐飲、自產農（乳）產品加工廠、農產品及農村文物展示（售）及教育解說中心等休閒農業設施。
（十一）動物收容處所。
（十二）興辦社會福利設施。
（十三）土資場及土方銀行等相關設施。
（十四）液化石油氣及其他可燃性高壓氣體容器儲存設施。
（十五）醫療機構、護理機構及精神復健機構。
（十六）廢棄物清除處理、廢（污）水處理及防治公害等相關設施。
（十七）衛星廣播電視事業、有線廣播電視事業及無線廣播、電視電臺設置之設施。
（十八）電信機房相關設施。
（十九）電磁波相容檢測實驗室。
（二十）經區域計畫委員會審議通過之開發案件，無適當用地可供辦理變更編定者。
（二十一）宗教建築設施。
（二十二)生物技術產業設施。
（二十三)運動場館設施。
（二十四)企業營運總部（以經中央主管機關依「推動企業營運總部行動方案」等相關規定核定者為限）。 |
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呂小姐 No.279 2010/11/25 上午 01:29:00
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買金拍屋和法拍屋他的差別在那 |
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站長回覆 2010/11/25 上午 01:44:00
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您好！
法拍屋是債權人透過法院向債務人求償債務，在法院裡，這些求償的標的大都是金額較大的不動產，尤其９０％以上為欠繳銀行貸款（本金及利息），房貸的標的，銀行都有設定抵押權，且銀行均為第一順位，有優先受償之權，稱為「拍賣抵押物」。
這幾年因拍賣案量大增，法院有限人力加上法院官僚牛步化，債權求償速度根本無法滿足銀行的要求，於是產生了金拍屋；台灣唯一特許的「台灣金融資產服務股份有限公司」（簡稱金服公司）順應而生，它是由金融界３４家銀行集資成立的。
它以民間化的高效率分擔法院拍賣業務一部份，除了需要公權力介入的「查封、點交」動作仍由法院執行，餘均由金服公司處理，對投標人來說，要買金拍屋就要到金服公司投標室參加投標，金服公司為加快拍賣速度，第一次拍賣可能就接近或低於市價，且每次間隔１５天，不像法拍屋有時到第三拍還無人問津，而且每次間隔長達一個月，所以標購金拍屋，您要眼明手快。 |
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黃先生(台北) No.278 2010/11/25 上午 12:46:00
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版主你好買法拍屋需要保人嗎?要幾人ㄋ, 請代標公司買法拍屋從開標到成交要多久的時間ㄋ?需要多少的費用,包括代書費,過戶費,可以給我一個大概的數字嗎? 我上過奇摩知識看過,但是我看不懂,大概是三.四百萬的房子,需要多少錢ㄋ (台北) |
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站長回覆 2010/11/25 上午 01:51:00
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您好！
１‧買法拍屋得標七日內要請銀行代墊尾款，因屬信用放款，投標人需再一名保證人，等一個月取得權狀，辦理設定抵押，如借七成免保證人，八成以上也要找一名保證人。
２‧法院辦理點交流程約四個月，本公司代標，配合法院點交程序，另會私下找對方協商交屋，一般約兩個月左右（一個案子拖過兩個月，對我們公司時間成本也不划算）。
３‧得標人過戶要支付契稅、規費及代書費，視房子新舊大小，費用在２萬～６萬（以４００萬標價房子為例）。
４‧本公司代標服務費以底價計２～６％，視案件難易及客戶需求服務範圍而定，以３％居多。 |
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吳小姐(高雄) No.277 2010/11/22 上午 12:09:00
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請問 平拍是什麼意思呢? 是跟別人的價錢一樣要重標. 還是被屋主標回.所以才有平拍呢? 下標的支票已經取回了. 是不是就沒有機會標了呢?(高雄) |
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站長回覆 2010/11/22 上午 12:53:00
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您好！
在投標室開標正式的名詞有得標（同拍定），落標，承買及撤回或停拍（停止拍賣），平拍屬不正式名稱，應是指最高價有兩名以上相同價錢；同樣價錢，依強制執行法規定，法官會命兩人當場再加價，以加價最高者得標。
實務上，法官命兩人加價有兩種方式，一以書面再寫價錢，另一為舉手加價，法官定每舉一次手加價為若干（如舉一次定三萬元），看最後誰舉不上手者則落標。
不論那種方式，碰到同價時，最後比價都會高出原來的價錢，所以資深投資客往往價錢都會有尾數，如４２８‧９６萬元，就是為了避免同價的命運。 |
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周小姐(高雄) No.276 2010/11/18 下午 08:19:00
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請問 : 筆錄中他項權利情形:無抵押權設定是什麼意思 和拍定後抵押權塗銷一樣嗎?(高雄) |
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站長回覆 2010/11/19 上午 11:12:00
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您好！
大部份拍賣的案子都是向銀行貸款，設定抵押權，未如期繳清貸款本息時，銀行就會向法院聲請強制執行，拍賣抵押物了。
不論價金是否能清償銀行債務，拍賣後該房子的抵押權設定就要塗銷，讓買法拍屋的投標人買到乾乾淨淨的產權，這就是『拍定後抵押權塗銷』的意思。
但銀行拿不回它全部債務，怎麼辦呢？法院會核發『債權憑證』給銀行，再去找債務人其它財產執行，甚至查扣債務人上班薪水的１／３。
少部份的案件，不是因抵押權關係，而是信用借款，像信用卡或者非金融機構債務糾紛，如本票、支票、借據或貨款不還，這些非抵押債權通稱為普通債權，它只是沒有優先分配的權利，但它與銀行一樣可以對其債務人聲請查封拍賣的。
如果一件法拍案件，是由普通債權人執行，而又沒有設定抵押權時，公告就會出現『『無抵押權設定』了。 |
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黃先生(台南) No.274 2010/11/17 上午 10:16:00
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1法拍得標後，權力移轉證明什麼時候可以取得呢？ 2.是否保證金連同尾款繳清後，法院才會給我權力移轉證明。因我想找銀行辦代墊款，但沒有權力移轉證明，銀行如何幫我辦理代墊款 ？ 3.若法院無法即時給我權力移轉證明，是否有其他的文件證明我已得標呢？麻煩104法拍高手替小女子解惑，不勝感激…。 (台南) |
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站長回覆 2010/11/18 上午 01:37:00
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您好！
由於不清楚您是否已得標，依拍賣流程：
在你得標後須於7日內補足尾款，這時若需貸款者就必須找銀行代墊尾款，通常須先審核您的資格，故投標前，最好能提早與銀行洽詢，提供充足的資料，如個人資歷條件及投標房子明細，讓銀行及早進行評估。若符合貸款資格，銀行會願意先代墊尾款。
繳完尾款後，大約１３個工作天，法院才會核發不動產移轉証明書，辦理過戶。
如有任何問題，歡迎來電洽詢，我們將會為您說明，希望有機會為您服務，謝謝！ |
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J先生(台南) No.275 2010/11/17 下午 04:49:00
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您好:
請問向法院聲請應買農地重劃區之農地,當接到法院通知繳清尾款時
1.是否代表優先權人已未於法定期限內應買而喪失優先資格了?
2.當收到權利移轉證書後需到那些單位,辦理那些事項,流程為何?
3.點交是要在”第2點之流程”完成前或流程中或完成後申請才適當?
以上發問
謝謝回覆
(台南) |
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站長回覆 2010/11/18 上午 01:48:00
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您好！
１、接到法院通知繳尾款時，確實代表優先承購人未在法定期間行使優先承購權，您已確定應買得標。
２、收到權利移轉證書後，一方面委託代書辦理地政機關移轉登記，取得地政事務所核發所有權狀；另方面如公告是點交，則向法院聲請點交司法程序。
３、請點閱連結如下：點交流程 |
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黃小姐(高雄) No.273 2010/11/12 上午 09:54:00
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您好,請教您.9月底,經由法院一拍,我得標一筆土地.尾款已繳清.但未尚收到移轉証明.詢問過書記官,他表示,因為法拍資料,遺漏通知債權人甲.現在,甲提異議.法院認定有行政瑕疵.所以,預定撒銷拍定.擇日重拍.我想了解,1.法拍資料是否必要通知債權人?2.我該如何保障我的土地所有權? 以上問題,麻煩您解惑!謝謝.
(高雄) |
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站長回覆 2010/11/13 下午 11:35:00
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您好！
在拍賣過程中，確實有很多要通知的當事人，如債權人、債務人，甚至房屋有出租的房客，有些是只要公告或通知，有些是要送達通知，否則當事人將提起第三人異議之訴。
雖然可能是承辦書記官的疏忽，但有第三人異議，則您的拍定後續程序可能被迫停止，這是沒辦法的事；縱使是法院的行政瑕疵，讓您投標價金己繳清又不知是否能取得所有權，更不能得知何時能退回投標款項，法院是大家公認最官僚的地方。
因不知道台端案件詳細情況，暫不能給您滿意回覆，建議您先聲請閱卷，找有經驗的人陪您一起進入閱卷室，看完整個卷宗才能進一步主張如何保障您的權益。 |
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李小姐(台北) No.272 2010/11/8 下午 02:56:00
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我有看上的土地,但是不知道是否有陸可以走到我想要拍的土地那裡.我要如何得知是否有陸,可以到達.(台北) |
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站長回覆 2010/11/9 上午 10:57:00
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您好！
法拍土地的投資利潤通常高於法拍房屋很多，因為房屋有門牌地址，縱使還沒到現場，即已清楚得知房屋附近環境功能及市場行情，投標人數多利潤就受影響了。
而法拍土地只有地段號，要找出它的地理位置，有時比登天還難；目前本公司投入大量人物力，結合ＧＯＯＧＬＥ地圖、街景功能，提供一套非常完整地籍圖資，會員可以很方便看出土地形狀、周邊環境以及土地座落位置。
對於市區或者臨大馬路土地，使用本公司網站地籍圖資即能解決您的問題，但碰上郊區土地，您還需要一套導航系統，輸入土地座標號碼，導航系統就能精準帶您到土地現場，土地附近有無路出入馬上一清二楚了。
本公司另提供ＩＰＨＯＮＥ手機版，把法拍房屋及土地座標結合在ＧＯＯＧＬＥ地圖上，ＩＰＨＯＮＥ導航系統會讓您覺得為何蘋果手機能如此受歡迎！ |
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陳先生(台北) No.271 2010/11/4 下午 10:19:00
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請問站長,若不點交原因是房子有出租,但租期已過,承租人仍未搬離,且繼續繳租金,該如何處理?(台北) |
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站長回覆 2010/11/4 下午 11:12:00
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您好！
如果承租人租期是在查封前屆滿到期，債務人未與和他重訂租約而仍繼續收取租金，則此租賃關係為不定期租約。
雖然不定期租約是很麻煩的事，但因不定期租約無法公證，所以不能引用「民法４２５條買賣不破租賃」對抗您的拍賣所有權。等您拿到法院核發「不動產權利移轉證書」，先向對方發存證信函，表明您本人不續租之主張，請對方限期交屋。
對方一定不會屈服您的存證信函而交屋，下一步向法院提起「無權佔有，請求遷讓房屋」官司，約三個月保證您會順利取得勝訴判決，接著向民事執行處聲請強制執行點交房屋。
另外情況，對方在查封後、拍定前租期屆止，那也是一樣發存證信函終止對方佔用關係，過程同上所述。
最壞的情況，是對方租期在８８年前就到期，不定期租約是發生在８８年之前，因民法４２５條修訂不定期或五年以上租約需公證是在民國８８年通過的；由於法律不溯既往精神，對方不定期租約是不容易解決，但這種機會很低，萬一碰上了您再提出，是很棘手，但還是有另外的方法可解決。
除了配合以上的法律行動，最好透過第三人隨時與對方協商溝通（不要本人出面比較好斡旋），預算一筆可接受的搬遷和解費用，保留對方一點下台階，讓雙方和解圓滿交屋才是上策；畢竟雙方無怨無仇，買法拍屋是求財不求氣，時間就是金錢，貼補些費用是必要的。 |
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周小姐(高雄) No.270 2010/11/2 上午 10:24:00
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請問99司勇74708和99司心20666會不會被都更徵收 (高雄) |
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站長回覆 2010/11/3 上午 10:29:00
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您好！
很抱歉，您的問題不在我們回覆範圍，請另行向市政府調閱都市計劃圖。 |
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林小姐(台南) No.269 2010/10/29 下午 03:27:00
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你好...請問 若經過法拍取得土地(農地)..可以申請農地農用免增值稅嗎??(台南) |
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站長回覆 2010/10/29 下午 07:22:00
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您好！
農地上如有興建未合法的房屋，在買賣過戶時，不得免用增值稅，要比照一般土地課繳土地增值稅，所以法院拍賣取得的農地，取得之時，土地上有未保存建物，再移轉需拆除建物或課繳土地增值稅。 |
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黃先生(高雄) No.268 2010/10/24 下午 11:22:00
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請問為何看到一間拍賣房子,拍賣範圍只有1/3,公告註明拍賣應有部份,拍後不點交,這種房子怎麼買呢?(高雄) |
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站長回覆 2010/10/25 上午 12:06:00
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您好！
當三位兄弟（或好朋友）共同購買一件房子，三人各出資１／３登記所有權各１／３，其中一人發生債務糾紛時，就會產生如您所訴『拍賣應有部份，拍定後不點交的公告』，而且其餘兩位共有人有優先承買權。
這種拍賣案件在法拍市場幾無人會投標，一來產權不完整，二來又有優先權，可能會白投標，所以它的價錢會一直往下掉。
外行看熱鬧，內行看門道，當價錢降到一個很低的程度時，就會有專業投資客出手承接了；得標後運作共有人不要行使優先權，甚至把手頭的持分一併賣出。
如無法完整取得產權，譬如只買到法拍１／３，還有另一位共有人１／３，共２／３時，依法律規定即能以２／３多數持分把全部產權出售，屆時各共有人再依產權比率分配出售款。
萬一只能取得１／３產權，也能聲請『分割共有物』，因房子無法分割成三等分，通常法院會判決變價拍賣，把全部產權拍賣所得價款也同樣依產權比率分配。
最後不論何種方式，原１／３得標人所得分配款可能會超出原成本一倍以上。
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李先生(台北) No.267 2010/10/20 下午 02:42:00
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三重中興北街193巷9號3樓，是否為工業用地，到3F的樓梯是公用嗎? 還是會經過1、2樓的屋內??(台北) |
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站長回覆 2010/10/24 下午 11:36:00
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這是站長的私密回覆... |
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陳先生(台北) No.265 2010/10/15 上午 11:44:00 [點交]
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請問：
使用情形有註明"本件建物出租予第三人OOO，租期自99年1月8日起至101年1月8日止，租期尚未屆滿，惟該租賃關係目前業經本院裁定除去，如該裁定於點交前經廢棄確定，始不點交。"
這倒底有沒有點交啊？ (台北) |
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站長回覆 2010/10/19 下午 11:39:00
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您好！
不僅買法拍屋有點交問題，其實平常將房子出租，遇到惡房客，不付房租時，您上警察局，管區派出所也是愛莫能助。只有找律師告他，當然打官司一定會勝訴，但他還是不搬呢？那您就要拿勝訴判決書，到民事執行處聲請點交，跟法拍屋點交程序是一模一樣的。如果雙方未能和解交屋，司法程序約四個月時間才能強制交屋。
另外法院為什麼會有不點交呢？民法第425條「買賣不破租賃」，法律要保護經濟上的弱者(房客)；房東縱將房子出售他人，房客原有的租約不受影響，租期還有多久？租金月付多少？都不能改變，只是房東換人而已。得標人成為新房東，如果要求法院強制將房屋點交給得標人，就違反了民法第425條，所以拍賣時，法院一定會公告「第三人承租中，拍定後不點交」。
民法第８６６條：不動產所有人，設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。
第一次拍賣無人應買時，債權銀行會以「民法第８６６條」，抵押權受租約之影響，要求法院排除租約，此時法院原公告不點交，在第二次拍賣時就會裁定為「點交」。
但法院裁定後十日內如當事人不服，可向最高法院提起抗告，萬一抗告有理，最高法院廢棄地方法院裁定，而且在法院點交房屋前經確定廢棄，此時得標之法拍屋，原點交狀態將回復為不點交，這就是公告『如該裁定於點交前經廢棄確定，始不點交。』的意思。
那這種公告到底是點交或不點交呢？投標前公告點交，等得標繳足尾款又變成不點交，對投標人是不是風險太大？
對一般投標新手或無經驗自住型買主，風險確實很大，又存在不確定性，但對專業投資客或代標公司而言是小ＣＡＳＥ，只要投標前有技巧訪談現住人，就能判斷對方是否會抗告，有無機會使點交變成不點交。
縱使萬分之一機會判斷走樣，演變成不點交情況，找配合夠專業的律師向法院請求撤銷拍賣，返還投標價金，解決不點交棘手難題，只是時間成本的計算，完全沒有任何風險，這就是投標法拍屋專業所在。
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周小姐(高雄) No.264 2010/10/15 上午 10:57:00 [稅金]
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您好 如果我以300萬購入土地一筆 購買時已隱藏增值稅100萬 如今以500萬賣出 那麼我要繳的土增稅 分別以自用及一般稅負計算 各要繳多少錢 謝謝 (高雄) |
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站長回覆 2010/10/19 下午 06:04:00
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您好！
購買時已隱藏增值100萬（非增值稅100萬），代表法院土地價格低於目前公告現值１００萬，假設公告現值是２５０萬，則土地法拍價格為１５０萬，日後您出售時，是計算公告現值與土地價格之間增值為土地增值稅課徵標準。
如果同年度出售，不論您出售價格為何，公告現值２５０萬，高出土地價格１００萬，此時增值稅為１００萬２０％稅率即２０萬。
如果過五年再出售，那時公告現值假設調為３００萬，也不論出售多少錢，公告現值３００萬，高出土地１５０萬，此時稅值為３０萬。
自用稅率固定１０％，一般為２０～４０％。
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劉小姐(台南) No.266 2010/10/19 下午 05:36:00 [代標]
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請問如果要找你們代標程序如何?(台南) |
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站長回覆 2010/10/19 下午 05:49:00
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您好！
●本公司的專業，在於幫客戶過濾有瑕疵案件，並分析投標價格，使客戶標得到又標得便宜，最後協助客戶快速點交房屋，有關物件環境好壞，建議您若對本物件有興趣，本公司可進一步說明拍賣的流程及應注意事項。
●一般我們接受客戶委託後，我們必需進行下列四件評估調查事項：
一、與債權銀行及法院書記官保持互動聯繫，如有第三人陳報租約，我們會馬上知道，並通知客戶解除委託。
二、調查左鄰右舍爭投標對手，如有兇宅這種大事情，也會從鄰居得知，當然也提醒客戶放棄這間房子。
二、調查左鄰右舍是否有投標對手，也可從鄰居得知屋況及是否曾發生不好的大事情，如果有當然也會提醒客戶放棄這間房子。
二、調查左鄰右舍是否有投標對手，也可從鄰居得知屋況有無瑕疪，如果有當然也會提醒客戶放棄這間房子。
三、拜訪屋主，如果屋主抗爭性強，也請客戶考慮是否繼續進場投標；如無人居住，同時探查裡面有價值留置物的多寡，評估爾後的後續保管難易。
四、調查市價行情，以及比對附近法拍成交記錄，提供 客戶標價建議，讓客戶標得到又標得漂亮！ |
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如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
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周小姐(高雄) No.263 2010/10/14 下午 12:47:00 [稅金]
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您好 土增稅如果是自用稅率 是不是固定用1 0 計算就可 不必用累進稅率計算 謝謝(高雄) |
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站長回覆 2010/10/15 下午 10:19:00
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您好！
若符合自用優惠稅率，目前稅率為固定１０％，但要注意出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用優惠稅率。 |
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如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
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周小姐(高雄) No.262 2010/10/13 下午 10:58:00 [稅金]
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您好,土地增值稅應該由債務人負擔 為什麼公告中還要特別說明隱藏增值稅
得標人賣出該物件後 有可能會收到這樣的補稅通知嗎 可以據理力爭 拒絕繳納嗎(高雄) |
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站長回覆 2010/10/14 下午 02:33:00
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您好！
在拍賣得標之時，得標人是買方，依法是要繳納房屋契稅，土地增值稅是債務人的義務，而且法院也會從得標人繳的款項中，優先扣除土地增值稅。
跟據86年10月的法令，如果土地標價高於公告現值，就以公告現值為「移轉現值」，反之則以土地標價為移轉現值，這是稅法從低原則。
法拍屋土地標價通常會低於當年度公告現值，假設當年度土地公告現值為200萬，您的土地標價是120萬，拍賣的移轉現值就是土地標價120萬，得標後如馬上轉手出售，得標人就變成賣方；課徵土地增值稅計算時，從前手120萬移轉現值到出售公告現值200萬，短短幾個月，您的土地增值就變成200萬-120萬=80萬，自用優惠稅率10%要繳8萬增值稅，一般稅率20~40%，最少要繳16萬稅金。
也許你會說，標法拍屋是自用的，不是投資馬上轉手，不用考慮那麼多。但過了20年，您要換更大間的坪數房子時，這一間從法院買來的房子要出售，除20年來的土地增值稅外，還要加上當年買法拍屋隱藏的增值稅。早繳晚繳還是要繳，今日標法拍屋暗藏的增值稅，您能不列入投標成本嗎？
所以有經驗的投資客，對於房屋底價300萬，土地底價200萬，總底價500萬的房子，要標550萬，加價50萬時，一定會全部都加在土地上，無非就是要墊高土地取得成本，減少爾後出售的增值稅，這是寫標單最基本，又很重要的法拍常識。
萬一房子座落有兩筆土地時，加價金額要加在那筆土地，或者兩筆土地各加多少，牽涉更專業的計算，才能達到最大節稅目標。
得標人出售法拍屋，在過戶時就會收到稅捐機關的土地增值稅單，馬上要繳納才能完成過戶。
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