|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
王先生  No.55 2009/12/6 上午 11:03:00 [點交]
|
|
|
請問我於98.9.17向桃園地方法院應買一間10樓陽台有加裝遮陽罩的17坪套房，權狀包括主建物及陽台，且查封筆錄記載「依現況點交」司法院網址的照片也有遮陽罩的照片。
98.10.30第1次點交時，前屋主說遮陽罩是她花20萬自己裝的，要我多少貼她一點，我就去問了教授法拍課的老師，老師說：「附屬建物隨主建物一起點交。」法拍代墊款的聯邦銀行也跟我說：「依現況點交即是包含遮陽罩在內。」
98.11.13.我申請第2次點交，法院執行命令上也說：「附表所示不動產已屬買受人所有，反附著於建物無法分離或非破壞建物難以分離之全部設備，均為拍賣效力所及，債務人或使用人不得卸下或毀壞，如有上開行為，將購成刑法之毀損罪責。」
98.11.15.我接到前屋主來電，她要我趕快付錢，不然她要拆了。我說等法院點交時當面釐清相關權益，沒想到她竟把遮陽罩拆除當破桶爛鐵賣了，還倒了一堆垃圾及廢棄傢俱在屋內。
98.11.20.我拍照後，拿到法院給書記官看，書記官竟跟我說當初鑑價時不包含遮陽罩，她拆她自己的東西並不違法，教我不要聽那些打行政訴訟的律師亂講，說他們對執行法不懂。
我又到教授法拍課老師的律師事務所，老師又說不要聽書記官亂講，說書記官根本就不懂，弄得我一頭霧水。
請問我的權益為何？遮陽罩算是我的財產嗎？我有權向前屋主求償嗎？(台北) |
|
站長回覆 2009/12/6 下午 12:43:00
|
|
|
您好！
您的問題與 n o.35 高雄鄭小姐的問題很雷同，回答之前先將 no.35 解答給您參考。
n o.35 問題：請問法拍屋賣出，是含傢俱鐵窗嗎？房子被拍賣出了但不瞭解的是？拍賣是含裡面的傢俱和鐵窗（這是我們自己花錢用的）嗎？因為要找房子租，想把家裡的傢俱和可用的東西都搬到新家能省則省但不知這樣會不會違法？謝謝~ (高雄)
n o.35 回覆：
民法第811條〈不動產上之附合〉動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權。
附著於房屋的裝潢因不具獨立經濟價值，稱為房屋之從物，根據主物之處分及於從物原則，買到房屋的主物，即同時一併購買到這些附著物裝潢。
而非固定的傢俱裝潢就不在估價範圍，拍賣後，仍屬原屋主所有。 法令的規定有時會有漏洞，部份裝潢介於固著物與非固著物之間，認定上會有些模糊；譬如大型中央空調、鐵窗，每位法官的看法不完全一樣。
有經驗的投資客，主要希望提早和諧交屋，遇到模糊邊界的附著物，比較不會計較，甚至在投標前會預算一筆搬遷費，換取債務人不要拆東拆西。
參考法條：
民法第 68 條
非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者，為從物。但交易上有特別習慣者，依其習慣。
主物之處分，及於從物。
民法第 862 條
抵押權之效力，及於抵押物之從物與從權利。
第三人於抵押權設定前，就從物取得之權利，不受前項規定之影響。
以建築物為抵押者，其附加於該建築物而不具獨立性之部分，亦為抵押權效力所及。
但其附加部分為獨立之物，如係於抵押權設定後附加者，準用第八百七十七條之規定。
律師接案不論輸贏都要收費，也許您詢問的律師立場卓然，不會為接案而要您打官司，依法律觀點，律師要您力爭權益是沒錯的；而書記官口頭告訴您，鑑價時不包含遮陽罩並不正確，但任何一位書記官幾乎是同樣的答案。
都已經被拆了，債務人也沒錢賠您，您要告對方，官司勞心勞力，搞了大半天，對方只是輕微的刑責，出不了氣，又連累書記官點交執行績效受影響，難怪書記官會說您的律師不懂執行法。
這種案子我們碰了很多，我們不可能讓客戶如對方要求付２０萬，但一定會請客戶預算一、兩萬授權給我們，依我們協商談判經驗，推、拖、磨三招以及軟硬兼施，最後都能讓雙方達成和解，圓滿交屋。
您絕對有權向前屋主求償，但這種小型破壞（２０多萬的金額），您要有心理準備，求財？求氣呢？官司打下去可能花錢又受氣，還是換個角度，體諒對方房子淪落法拍屋也是可憐的，發個慈悲，放了對方，善心一定會有福報的！
如果還有下一次買法拍屋機會，記徥預防優於善後，法院及法律只是一個助力，還要配合其他的動作才能順利交屋！
|
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
| 王小姐 No.54 2009/12/6 上午 08:48:00 [其它] |
|
|
已斷水斷電兩年以上的房屋..想恢復水電...包含代辦費用....應該支付多少錢?(高雄) |
|
站長回覆 2009/12/6 上午 11:18:00
|
|
|
您好！
前手積欠的水電費仍要由得標人清償，如欠太多，電費可重新聲請新表，每個新設電錶費用３３００元，欠費未達３３００元，就直接幫前手代繳，再更名換您的名字登記。
但如斷電達兩年以上（已拆電表），要透過有甲級電匠水電行聲請，費用多３０００元左右（北部工錢較貴，可能達６０００至９０００元）；水費欠費超出１５００元，重新聲請水表比較划算。 |
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(1) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
黃先生 No.52 2009/12/5 上午 12:20:00
|
|
|
朋友從事法拍屋投資,每次都是用我的名字去標,等我辦完過戶取得權狀,再過戶一次到他的名下,朋友說要把謄本上的拍賣字眼改成買賣,買家比較不會大殺價. 可是每過戶一次,,朋友就要多花一次契稅的錢,還有年底我也要再報一次財產交易所得稅,雖然朋友利潤不錯，可是為了一字之差,浪費很多,不知有沒有其它方法? (台北) |
|
站長回覆 2009/12/5 上午 11:19:00
|
|
|
您好！
提供您一個很簡單，卻很少人使用的方法，在投標時，投標單上註明您與朋友共同具名投標， 您佔持分/100，朋友佔持分99/100，得標後您們各自過戶完成，取得各自的權狀後，再將您的持分1/100， 以買賣方式過戶到朋友名下。
謄本上的登記原因，將由「買賣」取代「拍賣」字眼， 全部所增加的成本，只有多1/100的契稅及財產交易所稅，比您目前方式省99/100。 |
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
黃先生 No.52 2009/12/5 上午 12:20:00
|
|
|
朋友從事法拍屋投資,每次都是用我的名字去標,等我辦完過戶取得權狀,再過戶一次到他的名下,朋友說要把謄本上的拍賣字眼改成買賣,買家比較不會大殺價. 可是每過戶一次,,朋友就要多花一次契稅的錢,還有年底我也要再報一次財產交易所得稅,雖然朋友利潤不錯，可是為了一字之差,浪費很多,不知有沒有其它方法? (台北) |
|
站長回覆 2009/12/5 上午 11:19:00
|
|
|
您好！
提供您一個很簡單，卻很少人使用的方法，在投標時，投標單上註明您與朋友共同具名投標， 您佔持分/100，朋友佔持分99/100，得標後您們各自過戶完成，取得各自的權狀後，再將您的持分1/100， 以買賣方式過戶到朋友名下。
謄本上的登記原因，將由「買賣」取代「拍賣」字眼， 全部所增加的成本，只有多1/100的契稅及財產交易所稅，比您目前方式省99/100。 |
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
張先生 No.51 2009/12/4 上午 04:40:00
|
|
|
敝人因居住的需求，向法院投標且得標一戶四樓加四樓頂增建的房屋，法院在拍賣公告上有寫著 [四樓於拍定後點交 頂樓屬違章建築 不得以權利移轉證明 辦理建物所有權登記....] 但並沒有不點交的記載 近日向法院提出點交申請 法院的 點交通知上也僅有寫四樓點交 而沒有寫四樓頂增建部份的點交 想請問104專家 頂樓那部份也是拍賣範圍的拍品 為何法院沒通知要點交？ 四樓點交後是否視同增建也已點交 ？ 後續我該如何處理才不會有後遺症。 謝謝 (台北) |
|
站長回覆 2009/12/4 上午 09:53:00
|
|
|
您好！
頂樓增建如果未在拍賣範圍，不屬您買到，法院當然不會併同點交給您，但如有在拍賣範圍，只要拍賣公告上無第三人租約，法院就要負責點交。
如何知曉有無在拍賣範圍，各法院的公告不盡相同，有些法院針對增建物會另外囑託地政機關來測量、編臨時建號、繪畫建物平面，並訂有底價，這是最明確的公告；有些法院只是在拍賣公告註明含未保存建物拍賣。
另有部份增建物無獨立通道，獨立經濟價值，法官視為主物之從物，雖沒註明在拍賣範圍，但法院會以主物之處分及於從物之原則，一併點交給得標人。
由您的題意 [四樓於拍定後點交 頂樓屬違章建築 不得以權利移轉證明辦理建物所有權登記....] ，公告一定有含增建物的拍賣，您會領到權利移轉證明的產權，只是不能逕向地機關辦理所有權登記而已，並且要自負被拆遷的風險，表明您有買到增建違章所有權，所以法院要負點交給您的責任。
在進行點交時，記得提醒承辦法官或書記官，同時要把頂樓增建部份併同點交，這是您的權利。 |
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
李先生 No.50 2009/12/3 上午 10:37:00
|
|
|
得標的法拍屋,裡面有原屋主物品,經通知無家屬回應,申請強制拍賣又無人承買,致無法以價款提存,後續該如何處理,才能把原屋主東西清除/請專家賜教 感謝 (台南) |
|
站長回覆 2009/12/3 下午 03:07:00
|
|
|
您好！
標購法拍屋，如遇空屋無人居住，可能原屋主跑路了，但屋內卻有不少留置物，從傢俱、家電或廢棄物，得標人都不能自做主張，隨意丟棄；萬一對方回來要，找不到東西，您得賠償它。
依法院點交程序，法院會將留置物清點造冊點交拍定人保管，拍定人發函通知原屋主來領，不來領再聲請法院拍賣，將拍賣價款提存法院，就不管對方領不領了。
問題是這些破舊留置物幾乎無人來買，賣不掉只有繼續保管一途，所以務必想辦法把它賣掉；找法官協商，壓低拍賣價錢，自己買下來，再當廢棄物丟掉，是有經驗投資客常用的方法。 |
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
翁小姐 No.49 2009/12/3 上午 07:50:00
|
|
|
看到一個法拍屋很有興趣,但是查閱過去的資料一年內一拍過兩次,都只是一拍,也有成交金額,現在是第三次的一拍,請問這透露什麼意涵阿 (高雄) |
|
站長回覆 2009/12/3 上午 10:33:00
|
|
|
您好！
正常的拍賣，法拍屋經不動產鑑價公司完成估價報告，法官再詢問債權人、債務人表示竟見後，依其心證定出第一次拍賣底價，如無人應買，就８折減價．．．
第二次拍賣，無人應買，再８折減價．．．
第三次拍賣，無人應買，就原價公告應買三個月．．．
公告應買，應買期三個月中，債權人可隨時提出８折減價特別拍賣．．．
特別拍賣，再無人應買，債權人只得承受，撤回案件或另行估價拍賣 另行估價拍賣後，又從第一次開始循還，法令表面上只能拍賣四次，其實幾乎無次數之限制。
但，如拍賣三次，每一次都是第一次拍賣，極有可能在拍賣之前，債務人與債權人取得債權分期償還和解條件，債權人向法院聲請延緩執行或撤回拍賣；如債權銀行聲請延緩執行，可暫時停止拍賣三個月，到期可再延緩一次，共停止半年時間後再拍賣，也是第一次拍賣不變。
另撤回拍賣一段時日，債務人又未按期還款，債權人再發動查封動作，當然是從第一次拍賣開始。
假如曾有成交金額，因所有權人有無變換，可能會有以下幾種狀況：
１‧前後兩次房屋所有權人不一樣，代表上一次得標人又被別人查封拍賣，這一種機會不大。
２‧兩次拍賣所有權人為同一人：
１‧上一次得標人未如期於七天內繳清尾款，且債權人撤回本案執行後，又重新聲請拍賣。
２‧上一次雖被拍賣，但債權人或債務人提出異議，法院認為異議有理，形成拍賣做廢，又重新原來的第一次拍賣。
要詳細了解本案的情形，需調查前幾次拍賣的開標結果，配合調閱房屋謄本的異動索引，才能進一步判斷屬於那一種狀況。 |
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
盧先生 No.48 2009/12/2 上午 09:16:00
|
|
|
DEAR ALL: 這房子當初承租時.因為喜歡它的內部裝潢.家電/家具一應俱全..打了三年的契約.至今住不到一年.後來了解我的房東是全額貸款買下這間房.甚至超貸現金來裝潢及添購家具.自住半年以後因為不堪貸款壓力出租給我.因為房子內部設備不錯.簽約時我還付了不少押金.不過據我知道房東已經四個月收了房租沒付貸款.房子遲早會走向查封拍賣一途.跟房東談過後.他似乎也沒有想解決房子問題的能力.擺明了要跟銀行耗.我是經過簽約程序租下這間房子的.我覺得在約滿之前搬家對我會造成很多不便.況且~押金是不是還得出來都是一個問題. 要是銀行找上門追房東的貸款.我該如何自保? 假使真的不幸要被查封了.我有三年的合約在手.法院會叫我搬家嗎?除了押金.我是不是有權利要求銀行或法院付給我[搬遷賠償]呢?若是可以住到租約期滿.那房租我該付給誰? 我實在不想住家環境受到打擾.懇請貴公司為我解答.感激不盡!! (台北) |
|
站長回覆 2009/12/2 上午 11:51:00
|
|
|
您好！
民法第425條（買賣不破租賃）：出租人於租賃物交付後，縱將其所權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在。
房東房屋被拍賣，您的租約仍繼續存在，原來約定的租期、租金不受影響，但不包括押金，您不能跟新的屋主要回押金。
房子拍賣日期公告出來，原房東還是房屋所有權人，您仍然要支付房屋租金，但您可要求押金抵租金，抵還押金再繼續付房租，這一點在情理法完全站得住腳。
在法院來查封時，您必須據實向法院陳報租約，法院會把租約載明在拍賣公告中，並註明拍定後不點交；日後得標人如要求提早交屋，會跟您談一筆提前交屋和解搬家費，屆時就看願不願意接受。
萬一查封時您不在家，法院誤認為空屋無人居住，債權銀行如果有私心，或者疏於查報，您就要自力救濟，上法院寫狀紙陳報租約，保障自己的權益。
民法第８６６條：不動產所有人，設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。
第一次拍賣無人應買時，債權銀行會以「民法第８６６條」，抵押權受租約之影響，要求法院排除您的租約，此時法院原公告不點交，在第二次拍賣時就會改為「點交」，這是您要了解的。
從查封到開始拍賣，約兩個月至四個月；拍賣進行到拍定，也要三個多月。投標前租金仍要付給原屋主，但得標後就要改付新屋主；一般而言，如新屋主不願續租給您，法院點交程序約三個多月，這段期間新屋主不會要求收租金的，甚至會預算一筆搬遷費，請您早日交屋。
您是房客，有比別人投標的有利條件，您最了解房屋的屋況，從大家來看屋情況，應該很清楚，這一間房子搶手程度，您還比別人投標成本低（別人要預算一筆搬家費給您）。除非不喜歡這一間房子或另有其它考量，否則不參加投標太可惜了！！ |
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
黃小姐 No.47 2009/12/2 上午 01:05:00
|
|
|
不動產第一次拍賣如流標，法院會自動進入第二次拍賣？或是由債權人聲請？謝謝回答(高雄) |
|
站長回覆 2009/12/2 上午 09:11:00
|
|
|
您好！
第一次拍賣流標後，約一個月法院會排出第二次拍賣，再流標後約一個月跟著排出第三次拍賣，第三次仍無人投標，１０日後即公告應買三個月。
以上幾次的拍賣都是由法院主動安排。
公告應買三個月期間，債權人隨時可聲請減價拍賣，即特別拍賣，或稱第四次拍賣，也是最後一次拍賣。
在拍賣過程中，債權人有聲請「延緩執行」的權利，每次延緩三個月，到期可再延一次，共六個月。
在每一次拍賣的進行，如為後順位債權人或普通債權人聲請執行拍賣，當法院發現底價已不足清償前順位債權時，法院會以「拍賣無實益」停止該次拍賣的執行。 |
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
林先生 No.41 2009/12/1 上午 05:56:00
|
|
|
如標到法拍屋可以貸款高一點嗎??---(台北) |
|
站長回覆 2009/12/1 下午 02:26:00
|
|
|
您好！
從法院標到法拍屋，貸款成數其實彈性不大，只能依實際拍賣價借７８成５，比之市面買屋１０萬交屋，有天壤之別。
但，戲法人人會變，各有巧妙不同；您可以找間專業代標公司，先付少許訂金，以代標公司名義出資投標，再由代標公司轉售給您；此時您們之間買賣貸款就能比照市面高貸了。
一方面法拍屋得標價遠低於市價，很有可能您以２００萬得標，屆時貸款金額可能高達２５０多萬，除了免自備款外，還多出不少資金可運用來裝潢房子，買法拍屋確實蠻划算。
重點是，標到的房子要在短期就能交屋，而且選定物件，要找符合銀行高貸的條件，這兩項要件考驗代標公司的功力了。 |
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
陳先生 No.40 2009/12/1 上午 01:36:00
|
|
|
財政部在（民國九十五年底）訂定所謂的「廖文權條款」，規定個人一年內出售房屋六棟以上，經認定為營業行為，就須申報營業稅。
一年出售六間以上房屋的「民眾」，除了個人綜合所得稅的財產交易所得稅外，最好乖乖主動申報繳納營業稅，以免被補稅及罰鍰。 因為被國稅局釘上查稅的案件，只要被認定是營利目的，除了須課徵百分之五的營業稅，有賺錢的話，還會被課徵百分之廿五的營所稅。
請問如何節稅,謝謝
(高雄) |
|
站長回覆 2009/12/1 上午 04:25:00
|
|
|
您好！
請容許我把這篇報導先刊出來
2009/09/01 【聯合報╱記者賴昭穎／台北報導】廖文權條款 年賣屋逾6棟須繳營業稅
廖文權以個人名義大量買賣法拍屋避繳營業稅，為「補破網」，財政部趕緊在當年（民國九十五年底）訂定所謂的「廖文權條款」，規定個人一年內出售房屋六棟以上，經認定為營業行為，就須申報營業稅。
財稅官員私下表示，廖文權案發生後，賦稅署檢討相關規定，發現當時規定的確有不清楚之處。財政部發動全國五個國稅局調查，發現從九十一年到九十四年間，全台每年賣出超過六戶法拍屋者近四千人，這些人多數是將公司賣屋行為灌到個人買賣名義來「節稅」，為避免類似爭議日後層出不窮，決定緊急修改相關規定。
由於這項課稅原則訂得很突然，為了減輕法拍業者衝擊，財政部特別提供一年的緩衝期，九十七年才實施。
當時財政部和各國稅局訂定了查稅標準，個人在一年內出售房屋超過六棟，就會被列為查稅對象，調查買賣房屋資金流程與頻率。換句話說，一年出售六間以上房屋的「民眾」，除了個人綜合所得稅的財產交易所得稅外，最好乖乖主動申報繳納營業稅，以免被補稅及罰鍰。
因為被國稅局釘上查稅的案件，只要被認定是營利目的，除了須課徵百分之五的營業稅，有賺錢的話，還會被課徵百分之廿五的營所稅。
政府財政窘困，為了選舉，又大開福利支票，所以財政部到處在開發財源；民國９７年起開始課徵法拍屋營所稅，但上有政策，下有對策，能課到的稅是有限的；法拍大戶，甚或小咖的，沒有不找人頭的。
如果您每年得標的法拍屋數量會超過五件，建議趕快找人頭，以他的名義投標，為安全起見，得標房子每件都辦貸款，或者您直接設定第一順位抵押。
|
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
詹先生 No.39 2009/11/30 下午 11:41:00
|
|
|
請台南縣地區土地代標達人與我連絡，聯絡時間：早上9點至下午5點。(台南) |
|
站長回覆 2009/12/1 上午 03:36:00
|
|
|
這是站長的私密回覆... |
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
陳先生 No.38 2009/11/30 上午 11:10:00
|
|
|
我在今年8月28號標到一間法拍屋，請代書幫標的，得標後也請代書去和對方講請他搬家，但對方一拖再拖說甚麼房子是她老公的他人去工作阿等等...而他在11月中旬(點交前幾天)跑到我家要求搬家費但當時我並不在家我下班回來後才知他來找我爸要求6萬元的搬家費，而我爸好像有答應(對方不知和他說了甚麼回來我和我媽被罵了一頓(從買屋後到11月底才知道我買了一間房子)，而今天30號要點交了她沒有出面，請代書去和她說他堅持要6萬(她東西都搬了除了神廳有３尊神以外）我以說可給她１～２萬她還是不要，縣再代書說要向法院申請強制點交（２月份），那如點交完成我到時還要給她搬家費嗎？搬家費移定要給嗎？我以將房子裡外、電緣和水龍頭都拍照了如她破壞怎麼辦？(高雄) |
|
站長回覆 2009/11/30 下午 05:18:00
|
|
|
您好！
法院點交程序第一步發文通知對方，限１５天內自動搬遷；大部份債務人都不會搬，法院再依得標人聲請，安排時間由書記官來現場協調交屋，稱為「履勘」；協調不成，再定期強制交屋，法院每一項點交動作都會郵寄公文通知雙方，而整個流程長達四個月以上。
您從８月２８號得標，１１月３０號的點交，不論是履勘，還是強制交屋，法院真正的交屋，應該還要一個月時間；除了催促法院排出下一次點交的時間外，最好私下找對方再溝通，原則上搬遷費是少不了，只是多少罷了。
一般行情，在投標前，我們會提醒客人，投標價錢預扣１％的費用做搬遷預算，目標兩個月交屋，超出兩個月，１％的預算跟著打折扣；如果對方屋內裝潢不錯，客人也滿意，為了裝潢完整保留下來，我們會建議客人多出點搬遷費，留下裝潢，大家都是贏家。
法拍屋交屋工作是一門很專業的學問，不能讓債務人予求予取，甚至恐嚇破壞，也不能讓雙方協商弄僵，是否能圓滿交屋，負責代標的中間人是很關鍵的角色。
|
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
康小姐 No.37 2009/11/30 上午 12:34:00
|
|
|
先生名下的房子被法拍, 太太可以去法院參加競標嗎? (台南) |
|
站長回覆 2009/11/30 上午 11:03:00
|
|
|
您好！
如果太太以先生名下的房子擔保借錢，太太是債務人，先生是義務人；但先生以自己名下房子借錢，先生是債務人同時也是義務人，太太是無關係的第三人。
法律上債務人不能標購自己的法拍屋，但其它的親人，如配偶及孩子則不受限制；然而大部份的配偶都互為擔保人，萬一拍賣款不足清償，擔保人得標後又會被查封拍賣。
房子被拍賣後，法院如何分配拍賣款項呢？優先順序呢？
一 ．執行費用，指取得執行名義，聲請強制執行，從查封、測量、鑑價、拍賣登報等等，統稱為執行費用。
二．扣土地增值稅、房屋稅及地價稅
三．抵押債權人(大部份都是銀行)分配，有多順位債權人時，依順位優先受償。
四．營業稅、所得稅等國家欠稅。
五．普通債權人(幾乎是民間債權人)，有多位債權人時，依債權比例分配。
六．如有甚剩餘，分配給原屋主所有權人。 如不足清償債權人債務，法院會核發債權憑證，俟發現債務人有財產時再執行。
所以擔保人要參加投標時，必須先了解拍賣款會如何分配，債務能否完全清償？ |
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
鄭小姐 No.35 2009/11/29 上午 12:25:00
|
|
|
請問法拍屋賣出，是含傢俱鐵窗嗎？房子被拍賣出了但不瞭解的是？拍賣是含裡面的傢俱和鐵窗（這是我們自己花錢用的）嗎？因為要找房子租，想把家裡的傢俱和可用的東西都搬到新家能省則省但不知這樣會不會違法？謝謝~ (高雄) |
|
站長回覆 2009/11/29 上午 09:59:00
|
|
|
您好！
民法第811條〈不動產上之附合〉動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權。
附著於房屋的裝潢因不具獨立經濟價值，稱為房屋之從物，根據主物之處分及於從物原則，買到房屋的主物，即同時一併購買到這些附著物裝潢。
而非固定的傢俱裝潢就不在估價範圍，拍賣後，仍屬原屋主所有。 法令的規定有時會有漏洞，部份裝潢介於固著物與非固著物之間，認定上會有些模糊；譬如大型中央空調、鐵窗，每位法官的看法不完全一樣。
有經驗的投資客，主要希望提早和諧交屋，遇到模糊邊界的附著物，比較不會計較，甚至在投標前會預算一筆搬遷費，換取債務人不要拆東拆西。
參考法條：
民法第 68 條
非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者，為從物。但交易上有特別習慣者，依其習慣。
主物之處分，及於從物。
民法第 862 條
抵押權之效力，及於抵押物之從物與從權利。
第三人於抵押權設定前，就從物取得之權利，不受前項規定之影響。
以建築物為抵押者，其附加於該建築物而不具獨立性之部分，亦為抵押權效力所及。但其附加部分為獨立之物，如係於抵押權設定後附加者，準用第八百七十七條之規定。
|
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
林小姐 No.36 2009/11/29 上午 12:33:00
|
|
|
買法拍屋可以先看房子嗎? (台北) |
|
站長回覆 2009/11/29 上午 08:31:00
|
|
|
您好！
法拍屋是債權人透過法院公權力，強制拍賣，所以原屋主對來看屋子的人難免有抗性；加上拍賣之前，他仍擁有所有權，來看房子的人又不一定誰能得標，所以買法拍屋的特性，就是不能看房子。
有少部份的案例，先透過第三人與對方協商，甚至先談好後爾交屋的搬遷費，那就可以先看房子了。然而實際經驗，剛開始時，債務人的姿態是很高的，要先談好搬遷條件，幾乎是不可能的。
投資法拍屋，事先的調查與判斷是非常重要的，從左鄰右舍的探查及債權銀行的深度了解，法拍高手除了可以評估房子好壞外，研判房子有無重大瑕疵，譬如凶宅、海砂屋、輻射屋，都不是難事；最重要是要低調進行，不能因為評估調查，而引起附近想要投標人的緊張，屆時造成價格競標，反而得不償失。
對投標生手，不能看屋是一件很大的風險，但對於一位專業的投資客，不能看屋郤是利潤之所在。 每一次流標，債格即打八折，流標兩次即腰斬；容許些許的小瑕疵，花個十來萬整修，房子又是漂漂亮亮的，能少標百來萬，不能看房子當然無妨。 |
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
陳先生 No.34 2009/11/28 下午 12:50:00
|
|
|
請問若標到,國民住宅,是不是要住1年以上才能賣(高雄) |
|
站長回覆 2009/11/28 下午 10:55:00
|
|
|
您好！
【國民住宅條例 】2005/01/26修正公佈
第十九條 政府直接興建之國民住宅，其承購人居住滿一年後，得將該住宅及基地出售、出典、贈與或交換。其承購、承典、受贈或交換人，如具有國民住宅購買資格者，得按原承購人之國民住宅貸款餘額及剩餘期限，申請國民住宅貸款。
取得使用執照滿十五年以上之國民住宅，其出售、出典、贈與或交換該住宅及基地，不受前項規定之限制。
在民國九十一年十二月十一日國民住宅條例未修正前，購買法院拍賣或中古國宅均受到相當資格的限制。
在國民住宅條例第十九條修正前規定：「政府興建之國民住宅，其承購人居住滿二年後，經該管國民住宅主管機關之同意，得於提前清償國民住宅貸款本息後，將該住宅及基地出售、出典、贈與或交換。
其承購、承典、受贈或交換人應以具有購買國民住宅之資格者為限，並視同國民住宅配售戶。」第二項規定：「國民住宅及基地之出售，國民住宅主管機關有優先承購權。
原承購人及其配偶，或共同生活之直系親屬及未婚之兄弟姊妹，自出售其住宅起五年內，不得再行承購或承租國民住宅。但由國民住宅主管機關承購其住宅者不在此限。」
不過修正後第十九條已將承購國民住宅「應以具有購買國民住宅之資格者為限」等規定刪除，即從民國九十一年十二月十一日起，購買法院拍賣或中古國宅，投標人已經不再受應具有國宅資格的限制了。
但新購國民住宅條例第七條第三項內所規定，由「政府直接興建之國民住宅」，仍須受到「國民住宅出售出租及商業服務設施暨其他建築物標售標租辦法」第四條所規定之資格限制，其規定之條件即須符合下列資格：
A. 年滿二十歲，在當地設有戶籍者。
B. 與直系親屬設籍於同一戶或有配偶者。
C. 本人、配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶，均無自有住宅者。
D. 符合行政院公告之收入較低家庭標準者。有下列情形之一，得不受前項第二款之限制：
（A）年滿四十歲無配偶者。
（B）父母已死亡，戶籍內有未滿二十歲或已滿二十歲仍在學，身心障礙或沒有謀生能力且均無自有住宅之兄弟姊妹需要照顧者。
所以購屋者如要新購國民住宅，就無法像標購法拍國民住宅中無國宅資格的限制了。
新購之國民住宅，依其條例第十九條規定：「政府直接興建之國民住宅，其承購人可在於居住滿一年後，（一年指應將戶籍設於該址），則可將該住宅及基地出售。
或於取得使用執照滿十五年以上之國民住宅，其出售則不受居住滿一年之限制。」
標購法拍國宅出售有無限制
標購法院拍賣之國民住宅，如得標人日後欲再行轉讓或出售時，是否有受到國民住宅條例第十九條「居住滿一年」的限制呢？
依據內政部民國九十二年八月二十八日營署宅第0920051120號函釋，則認為購買國民住宅為取得使用執照未滿十五年者，其拍定人再行轉讓時，仍應受住滿一年之限制，若該國民住宅為
取得使用執照十五年以上者，則其拍定人再行轉讓時，不受居住滿一年之限制。
所以標購法院拍賣之國民住宅，還是有國民住宅條例第十九條須「居住滿一年」的限制。
如果您標到法拍國宅，馬上就找到價錢不錯的買主，其實雙方還是有買賣變通方法；我在民國８５年標到一間台北市士林區的國宅，那時是要受兩年設籍轉售限制，我準備先出租收取租金，等時間到再賣，沒想到竟有強烈竟願買主出現，我們打了買賣契約，對方付我七成款項，餘三成開立商業本票給我，我除了交屋給他使用，房子也給對方辦第一順位設定，等滿兩年，我們也順利完成過戶，買賣款項結清。
戲法人人會變，各有巧妙不同，上有政策，下有對策，提供給您做參考。
|
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
賈先生 No.33 2009/11/28 上午 06:36:00
|
|
|
請問，法拍屋不點交的案子投標前有可能請銀行的人閱卷嗎？還是有其他的方式可以去閱卷，謝謝！！(台北) |
|
站長回覆 2009/11/28 下午 12:49:00
|
|
|
您好！
每件不點交的拍賣案子，因承辦法官及書記官的習性，將不點交的原因、筆錄刊載在公告上詳細程度有所不同；有些租約內容公告非常清楚，如承租人姓名、租期、租金多寡全部在拍賣公告內，有些則只公告第三人租用中，拍賣後不點交，讓投標人承受很大的風險。
除了法官的習性，有時在查封時，無人在場，法院在拍賣房子門口張貼查封公告，並留字條請現住人回報，並命債權人五日內查報使用情況；如果債權人查報不實或不完整，法院只能就查報情形公告在查封筆錄內。
閱卷權利當事人為債權人、債務人及得標人，投標人在投標前是不符合資格的；所以針對不點交案子，先找債權銀行承辦人，了解查封筆錄；如有必要，請債權銀行以當事人身份聲請閱卷，由您當代理人進入法院閱卷，以便清楚不點交內容是可行的，但如何表達您投標的強烈意願，是否能說服銀行接受，看您的功力了！
其實自民國８５年強制執行法大翻修，有租約的法拍屋，在第一次拍賣雖然公告不點交，但只要第一次拍賣無人投標，債權銀行即能以民法第８６６條聲請排除租賃權，第二次拍賣即為點交公告，就不需閱卷了。 |
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
徐先生 No.32 2009/11/28 上午 04:51:00
|
|
|
請問一般法拍屋怎麼定投標底價? (台南) |
|
站長回覆 2009/11/28 下午 12:39:00
|
|
|
您好！
法院拍賣不動產標示內容是分成土地及房屋兩部份，房屋又分主建物（含附屬建物），增建物（未辦保存登記）及共同使用部份（可能含車位坪數），而座落之土地從一筆至數筆都有可能；每一樣標示都要訂底價，拍賣原則，是分別標價，合併拍賣，以總價最高者得標。
所以不動產鑑價公司在收到法院送來的法拍屋，他要根據法院查封的各項不動產標示，各別估價；原則上，土地依當年度公告現值，房屋依房屋評定現值，做小幅度略為調整，即完成估價報告書。
估價完成後，法官會再徵詢債權人及債務人的意見，除非提出的意見與估價數字有極大出入，而且法官認為估價結果確實有相當問題，否則實務上很少會再提交第二家重新鑑價。
其實目前法拍市場，資訊暢通，投標者眾，市場自動會平衡底價的高低；縱使估價與市價有落差，如偶而出現第一次拍賣底價太低，造成投標室大爆滿，第一拍就高價出標；相反訂得太高，也會有拍賣四次也賣不掉的窘境。 |
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
曾先生 No.31 2009/11/27 上午 10:47:00
|
|
|
我想標一間法拍屋,雖然很便宜,但我打聽左鄰右舍,聽說債務人80多歲母親住在裡面,行動不方便,債務人放風聲,房子拍賣後,他不會管,買的人要照顧他母親到百年,所以鄰居都不會買,請問我買了後要怎麼處理;很急～再三天就要投標了，謝謝．．．(高雄) |
|
站長回覆 2009/11/27 上午 11:39:00
|
|
|
您好！
在法院點交程序進行中，如果無法協調對方自行搬遷，只得透過法院公權力處理；碰到上年紀的老人，記得與書記官提醒，發文通知社會局配合點交派人請來協助老人送安養院，如有精神病患住在裡面，拍定人需提前向社會局說明，讓社會局安排無障礙之家到場帶走精神病患。
當社會局要帶走行動不便的老人之前，法院都會警告債務人，如任由社會局安置，債務人將有遺棄之罪；這種提醒非常有效，社會局人員通常只是到場擺場面而已，實際上債務人還是自行帶走安置的。 |
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
