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吳先生 No.30 2009/11/27 上午 12:34:00
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我爸媽去年9月辦好產權過戶.(十月初有辦第一次點交).可是到現在,原屋主一直推拖不搬走,說什麼要隔壁房子蓋好才要搬.請問面對這種情況,法院通常會拖多久才會進入第二次強制點交呢?版主能不能回答一下!感激不盡~!謝謝! (台南) |
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站長回覆 2009/11/27 上午 10:51:00
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您好！
●法院對有點交的房子，所提供的點交服務流程如下：
一‧得標人繳清尾款，取得「不動產權利移轉證書」後，向法院聲請點交；法院收文後，發文給債務人，命債務人１５天內自動交屋給拍定人。同時副本寄送拍定人。
二‧拍定人在１５天內隨時查看後，發現債務人並未搬遷；１５天期滿即向法院陳報債務人未搬離，請法院繼續進行點交動作。法院收文後，再發文通知債務人，法院將定期來房屋現址履勘，請債務人在現場等候。同時副本寄送拍定人，並請拍定人通知管區派出所，派警員前來協助。發文內容特別註明：「履勘不因債務人不在而停止」。
三‧履勘時，法院協調雙方交屋時間，此時債務人都會要求搬家費及拖延交屋時日，法院不介入搬家費多寡爭議，但會以「公親角色」引導雙方逹成和解。
四‧如協調不成，拍定人可即遞狀，請求法院進行後續點交流程；法院收文後，再發文通知債務人，法院將定期強制執行點交房屋。副本寄送拍定人，除請拍定人安排管區警員外，另準備搬家公司待命。 從拍定日到交屋完成，如依賴司法程序解決，約四個月至六個月不等；但如中途有狀況發生，時間又會順延，點交時間超過一年的案子，在法院是時有所聞。
●會有何狀況發生呢？
1.履勘或強制點交時，債務人自己鎖在裡面，此時法官會叫拍定人安排鎖匠，萬一鎖匠叫不到或延遲不到呢？甚至菜鳥鎖匠打不開特殊門鎖，當日法官流程又不只一處，等太久也許法官就會順延您的案子了。
2.強制點交時，債務人躲起來不出現，屋內郤留置一大堆東西，法院只得現場清點造冊。清點時間１、２個小時，法官還會接受；萬一像板橋法院一間錄影帶的房子，法官清點五個多小時仍未完成，最後還是喊暫停，打道回府。 緃使順利清點ＯＫ，所有留置物都要交給拍定人保管；有些法官不怕後遺症，會同意留置物放在房屋現場保管，有些法官會堅持運往別處保管，拍定人就要馬上提供保管地方，否則又要順延了。
3.法院履勘，協調雙方和解時，如強硬債務人遇上「好好先生」的法官或書記官，拍定人又不懂得據理力爭，當和解條件一面倒向有利債務人時，拍定人可就進退兩難。
●高桿點交，配合法院強制公信力，與債務人耐心溝通 有經驗的投標人或代標公司，非常了解法院點交程序，事先會推演點交過程各種狀況，絶對不讓「順延」事情發生。法官踓然有較同情債務人的「天性」，但引導法官合理配合有利於拍定人，並非難事，就看拍定人現場應變功力高低了。高桿的點交，除配合法院強制公信力，另一方面不斷與債務人有耐心溝通、協調，貼補少許搬家費，讓債務人和諧早日交屋，才是上策！！ |
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張先生 No.26 2009/11/25 上午 09:07:00
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我曾經出售過房子,，我知道買方要繳房屋契稅，賣方要繳土地增值稅
我訂了一份法拍屋資訊，才知道買法拍屋也要繳土地增值稅，這是為什麼？
(竹苗) |
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站長回覆 2009/11/25 下午 02:34:00
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您好！
在拍賣得標之時，得標人是買方，依法是要繳納房屋契稅，土地增值稅是債務人的義務，而且法院也會從得標人繳的款項中，優先扣除土地增值稅。
跟據86年10月的法令，如果土地標價高於公告現值，就以公告現值為「移轉現值」，反之則以土地標價為移轉現值，這是稅法從低原則。
法拍屋土地標價通常會低於當年度公告現值，假設當年度土地公告現值為200萬，您的土地標價是120萬，拍賣的移轉現值就是土地標價120萬，得標後如馬上轉手出售，得標人就變成賣方；課徵土地增值稅計算時，從前手120萬移轉現值到出售公告現值200萬，短短幾個月，您的土地增值就變成200萬-120萬=80萬，自用優惠稅率10%要繳8萬增值稅，一般稅率20~40%，最少要繳16萬稅金。
一般稅率20~40%的計算，對於一般人很難了解；我以三個簡單例子來試算，可能較清楚(暫不考慮物價指數)：
１‧前手１００萬到後手１５０萬，增值額150-100=50萬，在前手100萬一倍的範圍內，20%稅率，所以增值稅為50萬*20％=10萬元。
２‧前手１００萬到後手２５０萬，增值額250-100=150萬，在前手100萬一倍的範圍內，20%稅率，第二倍範圍內，３０％稅率；所以增值稅為100萬*20％＋50萬*30％=35萬元。
３‧前手１００萬到後手３５０萬，增值額350-100=250萬，在前手100萬一倍的範圍內，20%稅率，第二倍範圍內，３０％稅率；第二倍以上部份，４０％稅率；所以增值稅100萬*20％＋100萬*30％＋50萬*40％＝70萬元。
也許你會說，標法拍屋是自用的，不是投資馬上轉手，不用考慮那麼多。但過了20年，您要換更大間的坪數房子時，這一間從法院買來的房子要出售，除20年來的土地增值稅外，還要加上當年買法拍屋隱藏的增值稅。早繳晚繳還是要繳，今日標法拍屋暗藏的增值稅，您能不列入投標成本嗎？
所以有經驗的投資客，對於房屋底價300萬，土地底價200萬，總底價500萬的房子，要標550萬，加價50萬時，一定會全部都加在土地上，無非就是要墊高土地取得成本，減少爾後出售的增值稅，這是寫標單最基本，又很重要的法拍常識。
萬一房子座落有兩筆土地時，加價金額要加在那筆土地，或者兩筆土地各加多少，牽涉更專業的計算，才能達到最大節稅目標。 |
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李先生 No.29 2009/11/26 下午 01:16:00
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我家被法拍了~今天也收到分配表,於12月二十一日會實行分配~家人都無異議的情況下, 剩餘的金額大概多久會通知我們領取呢?又要如何領取才不會被其它欠錢的銀行所領走呢? 支票跟匯款哪一種的風險比較小?這剩下的金額雖然很小可是卻對我們家的幫助很大, 我們真的很需要這筆錢來渡過難關,可是卻也很怕被其它沒有參與分配的銀行所領走, 請幫幫我,教我如何才能儘快領到這筆錢好嗎?謝謝!! (高雄) |
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站長回覆 2009/11/26 下午 03:35:00
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您好！
分配表註明於12月二十一日實行分配，其實是12月二十一日前可提出異議，如屆期前無人異議，承辦書記官還需七天作業時間才能寄出款項。
如分配表中的債權人尚有未參加分配的債權額，債權人立即聲請強制執行，您們剩餘款項絕對拿不到；如果是其它未參加分配的債權人，根本不知分配時間，那不管支票或匯款，您們都會領得到，理論上還是拿支票比較保險。
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王先生 No.28 2009/11/26 上午 10:25:00
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看到法拍屋,價錢合理,地點OK,屋況從對面大樓看過去也OK,且確定是空屋問題是,這個拍案只拍建物,不包含土地持分如果買下來,後續可能會有哪些困擾 (台北) |
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站長回覆 2009/11/26 下午 01:11:00
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土地法 (民國 95 年 06 月 14 日 修正) 第 104 條
基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。
前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。
出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。
類似這種土地與房屋產權分割拍賣的案子，如果另外未拍賣的土地所有權人是屬於私人所有，有很大的可能投標是白做工，因為對方會行使優先購買權，以您得標價格優先承買。
民法 (民國 98 年 06 月 10 日 修正) 第 876 條
設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之。不能協議者，得聲請法院以判決定之
。
設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而以土地及建築物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，適用前項之規定。
假如土地與房屋同屬於一人所有，則您買到房屋，即同時擁有土地的地上權；萬一不為同一人所有，而且房屋對土地是無權占有，地主會等您標到，向法院聲請拆屋還地，屆時您投標血本將一去不還。
另有一種情況，土也產權為政府單位，像高雄市，有很多土地所有權為土地銀行或高雄市政府，您得標，他們不會行使優先承購權，而且土地會長期出租給您，不會要求拆屋還地；等價錢很便宜時，不妨投資標下來，扣掉土地租金，不管自住或再轉出租，每年不用繳地價稅，早晚土地也是要賣給您，應該也是蠻划算的。
但要注意，無法取得銀行貸款。 |
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林先生 No.27 2009/11/26 上午 10:08:00
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朋友的房貸繳不出來,房子要被查封了,之前也有借錢給他,但他無法還清我借他的錢,剛好最近有想要換房子,請問我有機會優先購買他的房子嗎??他連房地契都交給我了說?? 他貸了7百萬,我可以跟銀行商量用5百萬買下嗎??(高雄) |
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站長回覆 2009/11/26 上午 10:30:00
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您好！
不論是租屋的房客或債權人，在拍賣程序進行中都沒有優先購買權。
銀行的抵押債權是優先於您的普通債權，拍賣款還要先扣法院執行費用、土地增值稅，再輪到銀行貸款分配後才輪到您，可能拍賣後您分不到錢，您要有心理準備。
房地產權狀可以報遺失再聲請，一般借款拿權狀保管，是怕借款人再拿權狀脫產過戶或抵押借款；拿權狀保管時，雙方訂有保管協議，屋主再向地政機關報遺失聲請，他就了犯違造文書的刑事罪了。
銀行借７００萬，要協商銀行５００萬沖帳，幾乎是不可能的事，銀行的姿態很高，最多少收遲延利息或違約金而已。
建議等拍賣再進場投標，您比別人能知道房子內部屋況好壞，您標到後，點交房屋時您朋友應該不會對您抗爭，您擁有比別人投標的好條件。
以上回覆，希望您能滿意，歡迎繼續發問 |
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李小姐 No.25 2009/11/25 上午 12:11:00
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請問朋友欠數家銀行卡債,房屋被法拍後其金額仍不足償還卡債,其拍賣金額是如何分配給債權銀行的~再請問此一狀況下~銀行會算滯納金及利息嗎~
(台南) |
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站長回覆 2009/11/25 上午 01:13:00
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您好！
Ｑ１：房子被拍賣後，法院如何分配拍賣款項呢？優先順序呢？
一 ．執行費用，指取得執行名義，聲請強制執行，從查封、測量、鑑價、拍賣登報等等，統稱為執行費用。
二．扣土地增值稅、房屋稅、地價稅（民國９６年修法將房屋稅、地價稅從第四順序改為同土地增值稅優先分配）
三．抵押債權人(大部份都是銀行)分配，有多順位債權人時，依順位優先受償。
四．營業稅、所得稅等國家欠稅。
五．普通債權人(幾乎是民間債權人)，有多位債權人時，依債權比例分配。
六．如有甚剩餘，分配給原屋主所有權人。
如不足清償債權人債務，法院會核發「債權憑證」，俟發現債務人有財產時再執行。
Ｑ２：債權銀行本金＋利息及滯納金（也稱違約金）總額如在設定抵押額內，則為第三順序分配的抵押債權；如有超出，超出部份列為第五順序普通債權。
一般銀行的違約金是以未繳納貸款利息的１０％計算，但超過六個月後，則以利息２０％計算。
以上的回覆，希望您能滿意，歡迎繼續發問。
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廖先生 No.23 2009/11/23 上午 01:30:00
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大師好, 有法拍農地的疑問要請教, 請解惑之
甲: 法拍農地土地所有權人，農地上有乙之建物，謄本標示部其他登記事項為空白，特定農業區/農牧用地。
乙: 建物起造人(建物無保存登記 , 有房屋稅籍)，建物未併入甲農地法拍。
丙: 已有與法拍農地相鄰之農地(地面上無建物), 本次想法拍購買甲之農地。
問題1.丙購買甲之農地後，是否可將原先就有之農地與新購甲之農地做合併分割，將有建物基地之農地獨立一小塊，沒有建物基地之農地並入丙原先就有之農地? 要是無法拆屋還地損失也較少.
問題2.假設甲與乙曾同為一人，則耕地拍賣後與耕地上之違建物是否也適用民法第876條，而形成不定期租約?
問題3.如耕地與耕地上之違建物適用民法第876條，形成不定期租約時, 因耕地上有違建物可否引用土地法第114條及民法第432條終止租賃關係? 解除租賃關係後再依民法第767條要求乙拆屋還地?
Thanks and Best Regards, David (台北) |
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站長回覆 2009/11/24 上午 12:28:00
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您好！
甲與乙如同為一人，債權人理應併同查封甲地與乙屋，所以實際上甲地與乙屋應不為同一人。
有可能同一人所有，為避免債權人同時查封，趕快脫產把建物從甲移轉為乙。
民法８７７條併付拍賣是針對未保存登記建物，只要同一人所有而且建物是在設定抵押之後才蓋的，債權人可以併同建物拍賣；但有一些不肖業者會教導債務人，把建物過戶給第三人所有，或者讓第三人宣稱該建物為其所起造，讓債權人無法併付拍賣，這種案子對債權人及投標人相當頭痛。
所幸民國９７年民法８７７條做了修正，只要為設定抵押之後所蓋，不論起造人是債務人或第三人，債權人均可聲請併付拍賣。
向銀行設定抵押之時，銀行標準作業程序，均會請債務人切結聲明，設定抵押之時，抵押物無出租及增建物，如果他日被拍賣，竟跑出第三人主張在抵押前即有增建物，讓債權人不能併付拍賣，那債務人就牽涉到偽造文書，使公務員登載不實之刑罰了。
如果您目前看到的拍賣公告乙屋未在拍賣範圍，第一步先找債權銀行詢問，為何沒有併付拍賣，是銀行承辦人疏於職責或者未了解民法８７７條的新修正呢？這條法令是可以朔及既往的，縱使設定抵押時間是在９７年修法之前，目前也能重新要求法院併付拍賣。
對不起，沒能針對您的問題直接回答，希望這樣的回覆也同樣能解決您的問題，歡迎繼續發問。
參考法條：
【民法第 877條】 土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於
必要時，得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與土地併付拍賣。但對
於建築物之價金，無優先受清償之權。
前項規定，於第八百六十六條第二項及第三項之情形，如抵押之不動產上
，有該權利人或經其同意使用之人之建築物者，準用之。
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吳先生 No.22 2009/11/23 上午 12:54:00
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我有注意一棟法拍屋，私人查封，底價連還第一胎銀行都不夠
法院曾公告拍賣無實益停止拍賣，可是前幾天卻被標走
為什麼還會拍賣出去呢？ (高雄) |
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站長回覆 2009/11/23 上午 11:14:00
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您好！
名稱：強制執行法 (民國 96 年 12 月 12 日 修正)
第 50-1 條 應查封動產之賣得價金，清償強制執行費用後，無賸餘之可能者，執行法
院不得查封。
查封物賣得價金，於清償優先債權及強制執行費用後，無賸餘之可能者，
執行法院應撤銷查封，將查封物返還債務人。
前二項情形，應先詢問債權人之意見，如債權人聲明於查封物賣得價金不
超過優先債權及強制執行費用時，願負擔其費用者，不適用之。
相關網址如下：
http://law.moj.gov.tw/Scripts/Query1B.asp?no=1B001000450-1
這一種情形都是發生在第一順位債權銀行並未提出強制執行動作，可能是後順位債權人提出的，或是普通債權聲請查封。
如果連底價都不足清償第一順位債權人時，法院會以拍賣無實益要求強制執行債權人撤回執行；如債權人堅持繼續執行，則此債權人需切結願負擔執行費用，法院才會淮其繼續拍賣。
會有這種狀況發生，主要有三種可能，其一是債權人認為有可能超底價出標，願意賭賭看；其二要強逼債務人與其和解，看債務人會不會讓房子低價被標走，而在開標前與其和解；其三債權人也中意這一間法拍屋，有意進場投標。
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陳先生 No.20 2009/11/20 下午 09:26:00
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民法規定，房屋租賃契約租期超過五年，須經公證才能適用「買賣不破租賃」之規定。
我雖然取得租約影本，上面也完全沒有公證的印章或文字，可是還是不敢確定該租約有無辦理公證。請問：目前法院公證處或一般公證機構辦理公證時，會在原租約上蓋印章及加註文字嗎？還是另外開給公證證明書，或者兩項都有。如果在原租約上蓋印章，請問一般多蓋在哪裡？加註文字，會寫些什麼？我拿到的租約影本完全沒有公證機構的印章或文字，是否可以認定沒有辦過公證？(台北) |
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站長回覆 2009/11/21 上午 12:10:00
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您好！
【民法425條】
出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租
賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，
不適用之。
法律要保護經濟上的弱者(房客)；房東縱將房子出售他人，房客原有的租約不受影響，租期還有多久？租金月付多少？都不能改變，只是房東換人而已。新所有權人成為新房東，如果要求房客交屋，就違反了民法第425條「買賣不破租賃」之規定。
但為防止長租期假租約綁住新所有權人，政府在中華民國八十八年四月二十一日公佈修法，五年以上長租期的租約需經公證才受民法第４２５條的保障。
由於法律不溯既往，如果租約是在８８年４月２１日之前簽訂超出五年的長租約，縱使是私約非經公證，承租人還是有「買賣不破租賃」之保障。
租約公證除了在法院進行外，也可透過民間公證人公證，但公證租約一定有「公證」字眼，而且租約內容也能看到是法院或民間公證人的名稱，您如果拿到的租約影本完全沒有公證機構的印章或文字，那就表示是私約，未經公證。
雖未經公證，您還是要注意租約簽訂起始日期是否在８８年４月２１日之前，那是關鍵之所在。
以上的回覆，希望您能滿意。 |
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林先生 No.21 2009/11/21 上午 12:16:00
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我在高雄法院的拍賣公怖欄 看到很多被拍賣的房子,有些是「拍定後點交」 有些是「拍定後不點交」 還有「一樓有點交,二樓不點交」 為什有那麼多種 ?
(高雄) |
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站長回覆 2009/11/21 下午 02:18:00
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您好！
目前拍賣案件點交狀況可歸類為五種：
一．可確定點交(佔４０％)
查封時確定為空屋、屋主自住、第三人無權佔有、承租人被排除租賃權，拍定後法院會依得標人之聲請，以司法程序將房屋點交給得標人。
二．有條件點交(佔４０％)
查封時無人在場，法官命債權人查報使用情況，債權人為使拍賣價提高，以確保債權，因此經常查報不確實，所以拍賣筆錄會註明：「債權人陳報空屋，若屬實則點交，投標人應自行查明」，此為有條件之點交。
三．確定不點交(佔１０％)
查封前即有租約，且無法被排除租賃權，拍定後確定不點交。
在銀行貸款設定之前即有租約存在，此租約便無法被法院排除；通常此類案件，債務人牽涉偽造文書之刑責居多，遇上強勢的債權銀行，便會另行訴訟排除。銀行未排除之前，投標人有很大的投標風險。
四．點交變不點交(佔５％)
拍賣筆錄註明點交，但拍定前臨時有第三人主張租賃關係，法院改為不點交處理。
當標得此類型案件，如不願承受不點交的麻煩，就要保握時效，向法院據理力爭，請求撤銷拍賣，返還投標價金；縱然耗費心力，但總是亡羊補牢，避免「不點交」風險。
五．不點交變點交(佔５％)
拍賣筆錄註明不點交，但現住人已搬離，且為善意第三人，只要做好保全程序，待取得「權利移轉證書」，即可自行開鎖點交房屋。
以上五種點交狀況，對於有專業經驗之投標人，因個案及承辦法官的自由心證，而有不同判斷及解決方法；但如亳無經驗投標人，經常會有誤判情況及不正確處理，造成拍定後交屋極大困擾，不可不慎 ！！
另外有混合以上五種點交狀態，例如拍賣一間透天二樓房子，一樓原屋主自住，二樓出租別人，就是「一樓有點交，二樓不點交」；這也叫「房子部份點交，部份不點交」。 |
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陳小姐 No.19 2009/11/19 上午 11:12:00
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我想買一棟透天法拍屋，昨天我朋友突然告訴我，說拍賣公告有一段話，『建物佔用毗鄰土地，該建物來有被拆除之虞』，我有點怕怕
，請問可以標嗎？(khh) |
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站長回覆 2009/11/19 下午 10:51:00
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您好！
透天的房子蓋好交屋後，幾乎屋主沒有不違章增建，這些增建部份沒有權狀，俗稱未保存登記建物；而真正有權狀合法房子，在建築時，從聲請建築執照到交屋請領使用執照，實際上不可能蓋到別人的土地，所以會佔用到他人土地清一色都是增建物，而且佔用到的地方以道路用地居多。
這類房子碰到被法院查封時，由於地政事務所沒有未保存建物的登記資料，如建號、面積、平面圖，法院為能登載在拍賣公告，會發文囑託地政機關代為測量，編臨時建號、測面積、描繪平面圖，讓想要投標的人，也可從地政機關調閱資料；等房子被拍賣出去，法院又會發文另囑託塗銷未保存登記，從此未保存部份又在地政事務所消失了。
因為是臨時建號，在地政機關是不合法的，所以大部份的拍賣公告都會註明「拍定人不能依不動產移轉證書登記所有權，該建物來有被拆除之虞」；然而台灣的透天房子沒有違章增建反而是稀有動物，不要說買法拍屋，就是一般房子買賣，買主也要面對被拆除之虞，但只要不是太過份的增建，這會被拆除嗎，答案是不太可能的。
另外對於建物佔用毗鄰土地，因佔用部份大抵是道路用地或是鄰居的法定空地，通常占用面積不大，甚至只是房子上面突出物，如下雨接水漕；房子居住那麼多年無人抗議拆遷，您買了這種法拍屋，會被檢舉報拆除機會微乎其微。
縱使萬分之一的機會被您碰上，一定要將佔用部份拆除，因佔用面積不大，只要稍為花個幾萬塊，略為修建，也可以解決的。
如果您不放心，可先到地政事務所調閱平面圖，仔細查看，清楚佔用部份的詳細情形後，再決定是否投標，也許是比較保險的方法。 |
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康先生 No.18 2009/11/17 下午 11:52:00
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我堂弟上個月買了法拍屋,目前正透過代標公司與原屋主洽談交屋問題,原屋主說要向我堂弟租,租金條件不錯,出租給原屋主好嗎? |
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站長回覆 2009/11/19 上午 10:59:00
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您好！
標到法拍屋，７天內要繳清尾款，約１０至１５天即可收到法院核發之「不動產權利移轉證書」，收到證書即代表取得所有權。
此時一方面您們請代書辦理產權過戶，約１５天左右，會取得地政機關之權狀，另一方面開始向法院聲請點交。
取得所有權後，自住或投資轉手出售或是任何其它處分，那是您們的權利；原屋主要買回或承租，就看雙方談妥的條件以及您們是否接受。
一般而言，法拍市場中，經常會碰到原主要買回或繼續承租；如果自己不是急著要使用，只要條件合意，賣給原屋主或出租，省了四個多月交屋時閶，也免了搬家費支出，何樂不為？但對有經驗投資人，這是很棘手的事情，賣給原屋主，在他被拍賣的困境時，也知道您標的價錢，您要賺他一筆，很難讓他接受；不賣給他，可能會引起他的點交抗爭度。
原屋主就是財務困難，才會淪落法院被拍賣，縱使談妥價錢，其付款條件也會拖拖拉拉，搞不好最後付不出尾款；房子又在他手上，您急他是不急的，原來是有點交，只要雙方簽下買賣契約，執行法院就不再負責點交了；買賣行為暫時停頓，此時點交變成不點交，這是賣給原屋主最大夢饜，您們一定要小心。
另外如出租給他，萬一付了幾個月房租，付不出來了；或是租期屆止，要交屋了，他跟您要求一大堆條件，當然您不能讓他牽著鼻子走；可是您已不能回頭再找法院（民事執行處）聲請點交，您們的紛爭，您要委請律師，向法院（民事庭）進行訴訟，等官司打贏了，再向民事執行處聲點交．．．
原屋主要買回或承租時，大部份的代標公司為了早日結案，都會樂觀其成。但有職業道德的代標公司，會分析利害關係，建議得標人拒絕，以１０００個理由推掉。但如何推得漂亮，讓原屋主感覺，得標人很願意配合，但有太多無奈因素阻擋；使原屋主死了這條心，又不會反彈，這是考驗您的代標公司，折衝協調的功力夠不夠！！ |
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j先生 No.17 2009/11/16 下午 07:59:00
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您好：若遇標的物中三分之一由第三人某企業公司租賃占有中,租期約迄兩年後止,剩餘三分之二部分原所有權人某企業公司於前案具狀陳報尚未交付債務人,仍由其占有中,雙方買賣契約已解除;惟確實權源及現在實際情形如何不明,拍定後不點交，請問貴公司面對此問題如何處理，謝謝 |
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站長回覆 2009/11/16 下午 11:02:00
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您好！
如果拍定人是委託本公司代標此間法拍屋，針對三分之一的部份，取得不動產權利移轉證書時，我們第一步向法院聲請閱卷，找出對客戶有利之處進行租約破解；縱使租約無破綻，則請客戶租期屆止前收取租金收益，若對方逾期兩期未付租金，我們依法律規定即可終止其租約；或者等租期屆滿要回房子。
另外三分之二部份，原所有權人己將房屋過戶給債務人，依不動產以登記為準，原所有權人不能對抗善意拍定人，拍定人能以原所有權人「無權佔有請求遷讓房屋」為由，透過民事訴訟，取得勝訴判決後，即能強制執行，進行房屋點交。
對這種不點交案子，雖有點複雜，但還不是很棘手的事，投標前仔細評估，幫客人從投標價錢中預留處理費用（訴訟費、訴訟時間成本及與對方和解費用），一方面循法律途徑，另方面與對方協商談判，讓事情快速、和諧解決，才是圓滿之道。
因未看到詳細公告內容，只能重點回答，希望您能滿意，如還有疑問，歡迎繼續發問。 |
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黃小姐 No.15 2009/11/9 上午 08:42:00
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請問買法拍屋有繳納什麼稅金，如何才能節稅？ |
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站長回覆 2009/11/11 上午 08:52:00
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您好！
從法院拍定後到出售結案，政府課徵的稅金項目非常多，佔整個投標成本時多時少，務必詳細評估，以免失之東隅。總歸重要稅金有下列五大項：
第一項：契稅
契稅是針對房地產中的房屋部份，繳納對象是買方，從法院得標取得權利移轉證書後，辦理產權地政登記，拍定人要繳納房契稅，計算方式為房屋評定現值當稅基，再乘以６％稅率。
第二項：財交稅
財產交易所得稅提房屋出售時，房屋所得要納入年底綜合所得一併課稅，每位投資人各人所得除售屋所得外，另有薪資所得，股票所得，種種 所得，都要合併報繳所得稅，並視所得多寡有不同的稅率，甚至售屋所 得稅率，也視各縣市及年度內出售幾戶而有不同課稅標準，所以「財交稅」的計，雖不是很大的數額，但也要在投標前粗略算出。
第三項：房屋稅
每年５月份，所有房屋所有權人都會收到稅捐機關核課之房屋稅單，課徵期是從前年７月１日到今年６月３０日，稅基為房屋評定現值，稅率依用途分下列三種：
稅率分１．住家用：１．２％
２．營業用：３％
３．非營業、非住家：２％
房屋稅一年１２個月份，若得標取得移轉證書日起至課徵６月３０日止，持有時間未滿一年，可依月份比率聲請分算，如當年５月１日才取得 移轉證書，根據分算比率，只需繳納２／１２而已。
第四項：地價稅
地價稅為每年１１月份開徵，課徵期為當年１月１日至１２月３１日，地價稅不像房屋可依持有持時間聲請分算，以９月１５日為納稅義務基準日，拍定人如在９月１５日前取得移轉證書，則當年度地價稅為拍定 人繳納，如在９月１５日後才取得移轉證書，則地價稅與拍定人無涉。
地價稅稅基為公告地價，
稅率分１．自用住宅用地（非出租及供營業）：０．２％
２．其它:１～１．５％
以上兩者相差５倍以上
第五項：土增稅
土增稅為不動產買賣中土地部份，賣方土地如有增值，即應繳納土地增值稅；在拍賣時，如土地標價低於公告現值，再轉手即有土增稅成本產 生；依一般稅率計算，第一倍增值，稅率２０％，第二倍增值，稅率３０％，第二倍以上增值，稅率４０％，如能符合「自用住宅優惠稅率」，則其稅率為１０％。 |
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胡先生 No.14 2009/11/6 上午 09:52:00
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我的朋友標了一間法拍屋，法院公告是空屋點交，以為很單純，不用花搬家費，所以標的價錢不低；得標隔天就開鎖進去，卻發現堆積如山的東西，怎麼辦？
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站長回覆 2009/11/7 下午 08:14:00
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您好！
很多第一次上法院標房子的新手，從司法院瀏覽拍賣房子中，特別喜歡
筆錄是空屋的房子，認為比較單純，沒有點交的困擾。
殊不知空屋的房子，有時會暗藏陷阱。空屋競標多，標到的價錢通常不低；萬一得標後發現並非是空屋，屋主只是不住在那裡，並不是空無一人。像您朋友遇到，房子裡面有堆積如山的物品，這種空屋與其他需要點交的房子並無兩樣。
法院拍賣公告筆錄是空屋，但實際上可分成四種情形：
一‧「人空屋空」：屋主可能跑路了不會回來，屋內空無一物，這是真正的空屋，最單純的法拍屋。拿到所有權，做好保全程序，即可開鎖交屋。
二‧「人空屋不空」：屋主雖然不會回來，但屋內留置很多物品，有家電、傢俱、甚至祖先牌位，有時處理上蠻棘手的。
三‧「人不空屋空」：屋內雖然空無一物，但鄰居稱屋主尚有回來走動，或跟本未斷水斷電，可能還會回來跟你要搬遷費訝！
四‧「人不空屋不空」：跟本不是空屋。
除非是「人空屋空」的空屋，另外三種空屋都是有盲點的空屋；?使斷水斷電的空屋，確定屋主已跑路了不會回來，但堆積如山的留置物，保證讓您頭痛不己。後續要如何處置呢？
１．法院現場清點造冊，不管耗時多久，直到清點完畢，再交給您朋友保管。有些法官不怕後遺症，會同意留置物放在房屋現場保管，有些法官會堅持運往別處保管，您朋友就要找出場所保管這些東西。
２．再來您朋友要通知他來領；不來領取，就要聲請拍賣留置物。這些破舊東西是賣不掉的，務必要與法官協商，壓低拍賣底價。因為最後還是您朋友要把它買下， 送人或丟棄，總比繼續保管好，不然保管期何時了結呢？
處理堆積如山的物品，只是煩瑣，一個過程而已；我比較擔心，是您朋友得標隔天就開鎖進去。還未繳尾款，也未拿到代表產權的不動產權利移轉證書，也?有經過法院點交程序，這麼多的「?有」，就大膽開鎖進去，後果可大可小哦！
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夢小姐 No.13 2009/11/3 上午 11:33:00
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第一次沒人標法拍屋那麼第二天就直接打八折公告嗎？公告時間多久？每次與每次的時間間隔多久？謝謝！ |
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站長回覆 2009/11/4 上午 09:10:00
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您好！
法拍屋經不動產鑑價公司完成估價報告，法官再詢問債權人、債務人表示竟見後，依其心證定出第一次拍賣底價，如無人應買，就８折減價．．．
第二次拍賣，無人應買，再８折減價．．．
第三次拍賣，無人應買，就原價公告應買三個月．．．
公告應買，應買期三個月中，債權人可隨時提出８折減價特別拍賣．．．
特別拍賣，再無人應買，債權人只得承受，撤回案件或另行估價拍賣
另行估價拍賣後，又從第一次開始循還，法令表面上只能拍賣四次，其實幾乎無次數之限制。所以您才會聽到流標五、六次的案子。
強制執行法第 93 條：前二條再行拍賣之期日，距公告之日，不得少於十日多於三十日。
相關網址：http://law.moj.gov.tw/Scripts/Query1B.asp?no=1B001000493
而在第一次拍賣無人投標時，法院會主動公告第二次拍賣，依據強制執行法第９３條 ，公告時間距離投標日不得少於十日多於三十日；照各法院實務做法，如未碰到特殊狀況，第二次拍賣日距第第一次投標日時間約四星期到五星期。
第三次拍賣日距第第二次投標日時間也是四星期到五星期；而公告應買要在第三次拍賣流標後十天公告開始應買，那什麼時候會接著第四次拍賣（特別拍賣）呢？
從公告應買開始到特別拍賣會有下列三種發展：
１.公告應買三個月期間，有人具狀應買，拍賣終結
２.公告應買三個月期滿，債權人未提出特別拍賣聲請，本案即撤回
３.公告應買三個月期間或屆滿，債權人提出特別拍賣聲請，法院再打８折排出特別拍賣。
在拍賣過程中，萬一債權人提出延緩執行，法院會淮予三個月停止拍賣；三個月屆止，又可聲請再延緩執行一次，總計兩次，共可停止拍賣六個月。
萬一您中意的案子在第一次拍賣後，債權人聲請延緩執行，您等的第二次拍賣時間可能從四個月到七個月（延緩執行三個月加一個月公告），這就是拍賣的特殊狀況。
名稱：強制執行法 (民國 89 年 02 月 02 日 修正)
第 10 條 實施強制執行時，經債權人同意者，執行法院得延緩執行。
前項延緩執行之期限不得逾三個月。債權人聲請續行執行而再同意延緩執
行者，以一次為限。每次延緩期間屆滿後，債權人經執行法院通知而不於
十日內聲請續行執行者，視為撤回其強制執行之聲請。
實施強制執行時，如有特別情事繼續執行顯非適當者，執行法院得變更或
延展執行期日。
相關網址：http://law.moj.gov.tw/Scripts/Query1B.asp?no=1B001000410 |
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簡小姐 No.12 2009/11/1 上午 10:37:00
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我買了一間法拍屋,因為是空屋,所以我自己去標的,沒想到標到幾天後,原屋主自己跑來找我,說裡面有很漂亮的裝潢,叫我要補貼裝璜費,請問這是合理的嗎? |
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站長回覆 2009/11/3 上午 10:47:00
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您好！
民法第８１１條（不動產上之附合）：動產因附合而為不動產之重要成份者，不動產所有人取得動產所有權。
傢俱裝潢如已附著在房子成為固定物，則成為房子之一部份，當然得標人買到房子，就同時擁有這些裝潢。萬一傢俱裝潢是可移動，就不在拍賣範圍，而仍是原屋主的。
看您的問題，我比較擔心，您是不是因為法院公告空屋，取得權狀後，未經法院點交程序，就私下找鎖匠開鎖進入；如果對方要坑您，告您非經點交，私闖民宅，可就沒完沒了。
專業的法拍投資客，標到空屋房子，會用很多方式去探查，確定空屋後，除了聲請法院點交外，為了省卻長達四個月點交時間，會做好保全程序，考慮自行點交房屋。
一般標到法拍屋，都會在投標成本中，預留給現住人搬家費，只要對方不獅子大開口，能和諧交屋才是圓滿；如果屋內有漂亮的裝潢，不論是否為房子一部份，都要預算額外裝潢費，對方如
要求合理，都是可以接受的。尤其您未經法院點交，有把炳在他手裡，您不要太強硬；最好自己不要出面，找第三人洽談，比較能協商搬家費或裝潢費。
趕快讓事件圓滿落幕，標到一件滿意、便宜的房子，不要節外生枝，才是上策！ |
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楊先生 No.10 2009/10/27 上午 12:09:00
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前些日子我買下一棟法拍屋,因為這是法院拍賣的
所以我並不知道這棟房子裡面長什麼樣子,屋主是什麼樣的人
雖然比市價便宜,但是待拍到之後,才知道問題多多
首先,屋主是個大流氓,
我還得付一筆請人費找搬家公司來理論
又得再付一筆搬遷費請他走人,
待一切都ok之後
才知道該屋主水電費又沒繳交
我到電信局去請求改名
該局可惡的小姐竟然惡言相向說
你必須繳清這些多達五千多塊的電費,否則就給你斷水斷電
說話口氣實在令人氣憤
我想問的問題是
這些又不是我使用的
我必須要繳嗎
電信局應當自己找當事人來處理
我只是倒楣買了這間法拍屋而已,不是嗎 |
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站長回覆 2009/10/28 上午 09:18:00
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您好！
法拍屋超低市價，俗擱大碗，但先決條件，在投標前，您要把所有可能發生的成本預先盤算，並把它列入總標購成本，從您的投標價錢扣除下來，精準評估是這一次投標，還是等一個月下次拍賣打八折再進場投標。
有人說：「法院拍賣市場」是「一座永遠挖不完的寶山」，是「一條快速致富的捷徑」，長期涉足此行業的專業投資客，不是大富，也有小康。沒有大賺也有小賺，但高利潤隱藏高度的風險，除了不斷累積經驗，也要小心謹慎，詳細調查評估，才能買到真正便宜的法拍屋。
對一般沒經驗的民眾，最好能有熟識的法拍朋友協助，退而其次再找代標公司幫忙，否則很難應付法拍各種產生的問題。
像前屋主積欠電費，如果積欠費用超出３３００元，可憑法院點交公文，向電力公司聲請新設，費用３３００元，但斷電時間超過兩年的話，還要找合格甲級水電工聲請，一般費用約２０００元左右。
假若積欠費用少於３３００元，當然直接代前屋主繳清，然後更換所有權人名字反而省事。
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黃先生 No.9 2009/10/23 上午 09:03:00
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我在高雄法院網站找到數間法拍屋，朋友提醒我找有點交房子才有保障，但我挑選這幾間房子，雖然都有點交，只是每一間公告都註明「拍定有點交，惟實際使用情形，投標人應自行查明」請問點交房子還會有問題嗎. |
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站長回覆 2009/10/25 上午 08:48:00
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您好！
法院進行查封時，會對現住人使用情形做查封筆錄，這筆錄在法律上有?對的效力；但因是否還有其它未出現的現住人，在投標前，查封後向法院呈報使用情況，而使點交產生變化；或者有爭議性的租約發生。基於法院執行拍賣的單位為民事執行處，對有爭議之紛爭，秉持「形式上之審查，不做實體上認定」，實務上各法院法官做法不一，法官的查封筆錄模糊、預留尾巴，也就不足奇怪了。
從民國７０年代經常出現的筆錄：「依實際使用現況點交」，到８０年代：「如債權人陳報屬實則點交，如不屬實則不點交」，到９０年代「實際使用情形，請投標人自行查明」。不明確的點交筆錄，履見不鮮。
辦理強制執行事件應行注意事項第41、43點，明文規定，執行法院應確實調查占有人及占有?係，並詳載公告筆錄。然而，在實務上仍有不少比例，占有權源標示不明。
〔拍定後依債務人占有現況點交〕，即是依債務人實際占有部份點交；萬一有第三人主張租約，則債務人部份點交，第三人部份就要另以訴訟解決。
所以投標人，除了依公告筆錄外，另實地現場訪查，只要是債務人自住，?有出租第三人情形，法院應點交給得標人。
目前拍賣案件點交狀況可歸類為五種：
一．可確定點交(佔４０％)
查封時確定為空屋、屋主自住、第三人無權佔有、承租人被排除租賃權，拍定後法院會依得標人之聲請，以司法程序將房屋點交給得標人。
二．有條件點交(佔４０％)
查封時無人在場，法官命債權人查報使用情況，債權人為使拍賣價提高，以確保債權，因此經常查報不確實，所以拍賣筆錄會註明：「債權人陳報空屋，若屬實則點交，投標人應自行查明」，此為有條件之點交。
三．確定不點交(佔１０％)
查封前即有租約，且無法被排除租賃權，拍定後確定不點交。
在銀行貸款設定之前即有租約存在，此租約便無法被法院排除；通常此類案件，債務人牽涉偽造文書之刑責居多，遇上強勢的債權銀行，便會另行訴訟排除。銀行未排除之前，投標人有很大的投標風險。
四．點交變不點交(佔５％)
拍賣筆錄註明點交，但拍定前臨時有第三人主張租賃關係，法院改為不點交處理。
當標得此類型案件，如不願承受不點交的麻煩，就要保握時效，向法院據理力爭，請求撤銷拍賣，返還投標價金；縱然耗費心力，但總是亡羊補牢，避免「不點交」風險。
五．不點交變點交(佔５％)
拍賣筆錄註明不點交，但現住人已搬離，且為善意第三人，只要做好保全程序，待取得「權利移轉證書」，即可自行開鎖點交房屋。
以上五種點交狀況，對於有專業經驗之投標人，因個案及承辦法官的自由心證，而有不同判斷及解決方法；但如亳無經驗投標人，經常會有誤判情況及不正確處理，造成拍定後交屋極大困擾，不可不慎 ！！ |
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胡先生 No.8 2009/10/22 上午 11:51:00
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1.對有性趣的案件投標 如何在投標前(或截標前10分
鐘)知道有多少人對此案件要投標
2.代標公司如何知道每個案件結標前投標人數
3.代標公司是否對標的物有準確的下標精準度
4.請代標公司代標是否會有圍標情形 就是相互傳遞訊息
以提高標的物價錢情形
5.請代標公司代標是否對標金有精準的訊息
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站長回覆 2009/10/18 上午 12:02:00
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您好！
很抱歉！對於您所發問的五項問題，內容及順序上，我不是很了解，只針對投標人數提供些意見供您參考！
在民國７７年以前，投標人必需先將投標保標金，至法院會計室換發保管收據，再將收據與標單投入票櫃；聰明的投標人，會站在會計室旁「偷瞄」，或與會計室小姐維持良好關係，對於自己要投標案件，就能１００％知悉競標人數。
民國７７年以後，各法院均改為保證金支票直接放置在投標單內，「會計室」這一招就失效；但那時每個案件都有規定投入指定票櫃，只要詳加研究當日會出標案件及其投標票櫃；投標一開始，守在投標室，眼睛盯著票櫃，研判競標人數，準確度約有８０％以上。
大約８２年左右，全國各法院大都開放投標不限票櫃，「盯著票櫃」招式也過時了。由於資訊的暢通及透明化，花些精神，比較一年內，附近曾拍賣過的法拍行情及當地投資客的專攻案件，也能粗略判斷有多少人競標。
進入８７年自住代標年代，投標室熱鬧滾滾；有投資人，更有太多自住型，透過代標公司進場投標。要想研判競標多寡，唯有下更多功夫；除法拍行情分析外，市面行情評估同樣要精準，而當地投標生態的掌握，也是不可或缺的。 |
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